Acarlar Şirketler Topluluğu Pazarlama ve Satış Grup Başkanı Bilge Özdemir; Son 3 yıldır toplam konut satışları içindeki payını hızla yükselten 2. El pazarını emlakdream.com‘ a değerlendirdi ve önerilerde bulundu.
Bu yılın 7 ayı içinde kırılan 854 Bin konut satış rekorunda %69’luk payı 2. El pazar satışları oluşturuyor.
2. El pazar satışları; Bölgeler, projeler için önemli referans, pazar yapısının oturması için gerekli alternatiftir. Ancak; Son 3 yıl öncesine kadar toplam satışlar içinde ki payının %40-50’lerden %63 seviyelerinden bu noktalara gelmesi üzerinde düşünülmesi gereken bir konudur.
Emlakdream.com için 30 bine yakın bağlantımın bulunduğu Linkedin platformunda düzenlediğim anket çalışması ile 2. El pazarını araştırdım.
Satışların – 2.El değişimlerinin altında yatan nedenleri irdeledim;ortaya çıkan sonuç 2. El pazarının ve satışların fotoğrafı niteliğindedir.
Bugünlerin 2. El Pazar Alt Yapısını; 2015 – 2017 Yıllarında Gerçekleşen Proje Satışları Desteklemektedir. Proje satışlarının ekonominin seyrine göre yazılmamış kuralları, yılların tecrübesi ile oluşturduğumuz, alışıla gelmiş satın alma alışkanlıkları vardır.
Bu gelenekler; projelerin büyüklüğü, hedef kitle yapıları ve fiyat seviyelerine göre ayrışmakla birlikte ana resimde büyük farklılıklar ortaya koymamaktadır.
YATIRIM ARZI, PAZARI AYAKTA TUTUYOR;
2015-17 yılları arasında gerçekleşen Birinci El/Proje satışlarının % 30’ a yakını yatırım özelliklidir. 2018 ve 2019 yıılarında teslim süreci ve ekonomik nedenlerden dolayı stokla yakalanan yatırımcı el’indeki stoğu nakit ihtiyacı ile doğru orantılı olarak boşaltmaktadır. Son 3 yılda dip seviyelerine gerileyen inşaat ruhsat ve yapı kullanımlarına rağmen pazarı ayakta tutan yatırımcı arzıdır.
NAKİT İHTİYACI GAYRİMENKUL SATTIRIYOR;
Son 2 yılın ekonomik sürecinin üstüne gelişen salgın ile gelir seviyesi gerileyen hane halkının konutlarını satarak “kiraya“ yöneldiği izlenmektedir.
İki yıldır durağan seyreden kira değerlerinde son dönem de yaşanan yükseliş eğiliminin sebebi kiralık alternatiflerinin azalmasıdır.
MORTGAGE ÖDEYEMEYENLERİN GAYRİMENKUL SATIŞINA YÖNELMESİ;
Ortalama 48-60 ay arasında ki vade periyotlarında şekillenen Mortgage kredilerinde 2017-18 yılları kullanımlarında pazar şartlarından dolayı “devir veya kapama“ yolu ile konut satışlarının olduğu izlenmektedir.
AİLE İHTİYACI;
Evlenmeler, Boşanmalar, Deprem, Ölümler, Tayinler, iç göçler, Çocuk doğumları, Çocukların Ev’den ayrılışları, Kentsel Dönüşüm, Çocukların eğitim süreçleri, Salgın ve Salgın ile değişen konaklama ve yurt tercihleri vb gibi nedenler; konut ihtiyacını şekillendirmektedir.
Bu şekillenme; müstakil yaşamdan, dairelere… ufak daireden büyük daireye… büyük daireden küçük daireye değişmektedir.
İşte bu pazar; gayrimenkul sektöründe “konut ihtiyacı“ için gerekli esas pazar normlarını oluşturmaktadır.
Bu normları; doğru okuyan, pazarın ihtiyaçlarını doğru tespit eden ve proje geliştiren “proje geliştiriciler – müteahhitler – inşaat firmaları“ başarılı olabilmektedir.
ÖNERİYORUM;
Projelere ön finansman sağlayan “yatırımcı“ tekrar gayrimenkul sektörüne yönelmelidir.
Döviz Seviyesine İnanan – Altınını Bozduran – Araçlarını nakite dönüştüren gayrimenkul yatırımcısı için gayrimenkul pazarı maliyet ve kısıtlı arz yapısından dolayı “yatırım özelliği“ taşımaya devam etmektedir.
Yatırımcının rotasının gayrimenkul sektöründe kalabilmesi için; düşük mortgage kredi faiz oranları, mimimun peşinat, yıl atlamalı ödeme alternatifleri finans/bankacılık sektöründe devam etmelidir.
