6. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi “Ticari ve Alternatif Gayrimenkulde Farklılık Yaratmak” başlığıyla bugün (23 Mayıs) İstanbul Şişli’de Marriott Hotel’de gerçekleştirildi.
Koordinatörlüğünü Management Plus Kurucusu Haluk Ersen’in yaptığı 6. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi’nin açılış konuşmasını Turizm Yatırımcıları Derneği Başkanı Recai Çakır yaptı.
Recai Çakır açılış konuşmasında turizm sektörünün zor günler geçirdiğini belirterek turizm sorunlarından söz etti. Geçen yıl turizm sektörünün 10 milyar zarara uğradığını söyleyen Çakır, turizm sektörünün canlanması için hükümetten çeşitli düzenleme beklentileri olduğunu dile getirdi.
Çakır’ın ardından bir konuşma yapan AVM Yatırımcıları Derneği Başkanı Hulusi Belgü, “Ticari gayrimenkulde kiralamada önümüzdeki dönemde zor dönem başlayacak. 2020’de borçlar kanunu ile ilgili düzenleme girecek.” dedi.
Belgü şöyle devam etti:
“Sorunların aşılması için ticari gayrimenkul ile konut kirası ayrı ele alınması lazım, ticari gayrimenkulcüler ortak çalışmalı. Biz bu çalışmayı yapıyoruz.”
Belgü, “380 alışveriş merkezi 11.4 milyon kiralanabilir alan var. Bu daha da artacak. Bu kadar alışveriş merkezi bazı bölgeler için çok, bazıları için değil. 61 ilimizde alışveriş merkezi var. İstanbul’da 110 alışveriş merkezi var. Bazı yerlerde yoğunluk yok bazılarında var. Yoğun olan yerlerde farklılaşmayla zorluklar aşılabilir. Mesela Büyükdere Caddesi’ndekiler farklılaştırmayı başarmışlardır. Bunları yaptığımız takdirde sürdürülebilirliği sağlarız.” şeklinde konuştu.
Zirvede, ‘Ticari ve Alternatif Gayrimenkul Yatırımlarında Farklılık Yaratmanın Önemi’ başlıklı oturumda İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes, Metal Konut Genel Müdürü Akın Karali, Propa İnşaat Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Can Özçiçek, Kuyaş Gayrimenkul Genel Müdür Yardımcısı Zafer Yurtsever, Endeksa. Com Yönetim Kurulu Başkanı Görkem Ögün konuşmacı olarak yer aldı.
Oturumun başkanlığını yapan Turgay Tanes konuşmasında, gayrimenkulde 13-14 yıllık bir atılım dönemi yaşadığını, bunun Kalyon gibi alışveriş merkezleri yatırımlarıyla başladığını vurguladı. Alışveriş merkezi alanında çok büyük bir boşluk olduğunu hızlı yatırımlar olduğunu söyleyen Tanes, bunun ardından konut yatırımlarının başladığını kaydetti. Faizlerin düşmesiyle ve deprem travmasıyla 2006’larda inanılmaz konut talebi ortaya çıktığını dile getirdi. Tanes, “Kira geliri getirecek bir sigorta olarak görülüyordu.” dedi. Tanes bu zaman yolculuğunun sonunda alışveriş merkezlerinde özelikle Ankara’nın Londra’yla yarışır hale geldiğini söyledi. Tanes ofis arzında önümüzdeki dönemde bir milyon metrekareleri bulacağını ve yoğunluk oluştuğunu söyledi, bunun konutta da böyle olduğunu söyleyen Tanes, zorlukların farklılaşmayla çözüleceğini söyledi.
Metal Yapı Konut Genel Müdür Akın Karali, projelerinde farklılaşma bağlamında neler yaptıklarından söyledi.
Metal Yapı’nın, 37 yıldır başta inşaat olmak üzere 6 sektörde faaliyette bulunduğunu söyleyen Karali yıllardır konut ve alışveriş merkezleri inşa eden farklılık yaratan deneyimli bir firma olduklarına dikkat çekti.
Karali satır başları halinde şunları söyledi:
“Biz sektöre diğer gayrimenkul firmaları gibi aynı gözden bakıyoruz, ama bunu yaparken farklılaşmayı istiyoruz.
Türkiye’de ofis arzı çok ama uluslarası standartlarda ofis projesi yok. İstanbul’da uluslararası firmalar sadece 3 binada ofis kiralayabilir. Bu kadar arzdan uluslarası normlarda 3 tane bina var. Çünkü bazılarının asansörü, bazılarının lokasyonu, bazılarının kat planları uygun değil.
Biz İstanbul Tower 205’i yaparken uluslararası standartları dikkate aldık. Bizim projemiz şu anda İstanbul’un en yüksek binası. Türkiye'de ilklerin yer aldığı bir proje. 225 bin metrekare ofis alanı var.
Empaire State, Burj Khalifa'yı yapan dünyanın en iyi danıştık.
15 kişilik bir jüri kurduk. Projeyi 3 yıl beklettik. Müşterilerimizin ihtiyaçlarına ve uluslararası standartlara göre revize ettik.
Bizim binamızda 42 asansörü var, Türkiye'de bu konuda bize en yakın binanın 30 asansörü bulunuyor. Dünyanın en hızlı asansörünü Türkiye'ye getirdi.
Ofis binalarında alüvyon yoğunluğu oluşuyor. Bu çalışanlarda baş ağrısı ve çeşitli sıkıntılar yaratıyor. Dünya ölçeğinde firmalar buna dikkat ediyor. Uluslarası standartlardaki düzeye göre değiştirdik.
Bunların dışında yürüyen merdivenlerde, teknik özelliklerde, camlar konusunda farklılaşma konusunda araştırma yapıp, uluslararası standartları yakaladık.
Örneğin camlarda yeni yapılan ikiz kulelerdeki camları kullandık. Sıfır kurşun içeriyorlar.
Fizibilite uzun sürüyor. Bu binayı farklılaşmadan imkânsız… Farklı bir şeyi sadece projede değil sergilemeliyiz.
Cenderede çok arz var. Çalışanların mutlu olacağı ofis arzı çok az.
Sürekli yur dışında incelemeler yaptık ofis arzında geride olduğumuzu gördük.
Konutta konfor ve nitelik olarak iyiyiz. Ofiste kiralayacak firmaların isteklerini özelliklerini yansıtmadan bir yere gelemiyorsunuz.
Ticari gayrimenkulde Kanyon, Zorlu ile başlayan merkezi lokasyonda süreç hızla ilerledi. Merkezi lokasyonlarda beklenti çok yüksek oluyor. Bunu almak için farklılık yaratmalıyız.
Bu büyüklükte platium sertifikalı ilk bina olacağız.
16 ödül başvurumuz var bir bölümünü alacağız.
Binadaki kullanılabilir alanda ofis verimliliği ülkede yüzde 62 avrupa’da yüzde 80 bunların tamamın
Uluslar arası standarlarda çalıştık binamız 10 şiddetindeki depreme dayanıklı. Sadece esniyor yıkılmıyor uluslar arası firmalar da bunu istiyor. Türkiye’de bulamayınca sadece merkez bina kiralıyor, Romanya, Bulgaristan gibi ülkelere genel merkezlerini taşıyor. Farklılaşmayı ticari gayrimenkulde yapmalıyız.
Gayrimenkulde durgunluğu ancak farklılaşmayla çözeriz.
Can Özçicek, Propa İnşaat olarak birçok uluslar arası ölçekteki havayolu ağırlıklı kiracılarının büyük bölümünü son bir buçuk yılda kaybettiklerini söyledi. Bir hava yolu şirketinin bombalar patlayınca bir haftada ofislerini kapayarak gittiğini kaydetti. Özçicek farklılık yaratmanın önemli olduğunu ama istikrarın da gerekli olduğunu dile getirdi. Konut projelerinde katma değer ve inavosyonun önemli olduğunu söyleyen Özçicek, farklılaşma konusunda 2 yıldır farklılaşma konusunda neler yapılacağı konusunda düşünürken yeni bir konsept geliştirdiklerini söyledi. Sosyal alanları ikiye ayırdıklarını havuz, spor salonu gibi alanların dışında kişiye özel kullandıkça kişinin ödeyeceği alanlar yarattıklarını örneğin bunların arasında mutfak atölyesi yer aldığını söyledi. Özçicek, Kartal’da yaptıkları projede misafir evi sundukların dile getirdi. Özçiçek bunların dışında sosyal donatılardaki çalışmalarıyla aidatlarda da yarıya yakın düşüşler sağladıklarını ifade etti.
Zafer Yurtsever, “Ofis projelerinde deniz bitti. Bizi zor günler bekliyor. Sağlam adımlar atmamız lazım. Siyasi erkin de bir takım çözümler üretmesi lazım. Bizim önümüzü açmalı. Fark yaratmak önemli ama bu yapılırken acayip uygulamalar var. Önünümüz aydınlık değil biraz durmakta fayda var” şeklinde konuştu.
Görkem Öğüt, Endeksa.com olarak canlı güncel gayrimenkul verilerinin takibine imkan sağladıklarını bunları ücretsiz olarak gerçekleştidiklerini söyledi. Öğüt, gayrimenkul değerlendirmede başarı oranlarının yüzde 80 ler erinde olduğunu ifade etti. Ögüt üreticilerden, gayrimenkul dergilerine ve son oturumcuya kadar verilerinden yararlandığını söyledi. Ögüt gerçekleştirdikleri gayrimenkul değerlendirmeleriyle üreticinin ve oturumcunun güvende hissetmesini saldaıklarını söyledi.
Öğleden sonra ise ‘Ticari ve Alternatif Gayrimenku Finansmanının Önemi ve Sektöre Olan Katkıları’ başlıklı oturum Ortak PWC Türkiye Gayrimenkul Sektör Lideri Ersun Bayraktaroğlu, Sinpaş GYO Genel Müdürü Seba Gacamer, Şeker Finans Murahhas Azası Bahadır Teker, İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Ali Hepşen, TSKB Gayrimenkul Değerlendirme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, Albaraka Gayrimenkul Genel Müdür Yardımcısı Avşar Sungurlu’nun katılımıyla yapıldı.
Ersun Bayraktaroğlu, güven sağlayacak finansal araçlar kadar toplumda finansal okur yazarlığa geliştirmenin üzerinde durdu. Bayraktaroğlu, “Biz gayrimenkulculer olarak bunun için çalışma yapmalıyız” diye konuştu.
Oturumda Doç. Dr. Ali Hepşen, gayrimenkul şirketlerinin finansal piyasalar üzerinde durdu. Alternatif değerlendirme aracı olarak gayrimenkul sertifikasının önemli bir gelişme olduğunu dile getirdi. Finansal borsalarda gayrimenkul yatırım fonlarının önemli yatırım araçları olduğuna değindi. Hepşen gayrimenkul yatırım fonlarının daha fazla getiri sağladığını belirterek ufku geniş tutmak gerektiğini dile getirdi. Hepşen gayrimenkul sertifikasında mevzuatta bazı eksiklikleri olduğunu bunların düzenlemesi gerektiğini sözlerine ekledi.
Bahadır Teker, finansal sektörle gayrimenkul sektörü arasında ilişkilerin daha fazla geliştirilmesi gerektiğini kaydetti. Teker, gayrimenkul ile finansal sektörü aynı anda bilen yetiştirilmiş iş gücü ihtiyacı olduğunu söyledi. Hukuki olarak da gayrimenkulün finansal sektörde değerlendirilmesinde sıkıntılar olduğunu ifade etti. Teker, gayrimenkulde 10-15 yıllık kredileri bankaların finansal fonlara aktaramadıklarını kredibilitasyonda sıkıntı olduğunu belirtti. Türkiye’de kredi pazarı olarak 130 milyar dolarlık pazar olduğunu ve bunda çok fazla enstürman olmadığını söyledi. Banka, gayrimenkul şirketlerinin, fonların çabasıyla bunun yerine oturtulacağını ifade etti.
Seba Gacamer, ise Sinpaş olarak şeffaf bir yönetim anlayışına sahip olduklarına dikkat çekerek bunun sektör açısından gerekli olduğun söyledi. Gacamer gayrimenku sertifikalarının çok daha fazla pazarlamaya ihtiyacı olduğunu söyledi.
Gacamer’in konuşmasından satır başları şöyle:
“Gayrimenkul sertifikaları proje finansmanında son derece önemli. Bir projeden ev almak için yeterli birikimi olmayanların yararlanmasını sağlayacak. Gayrimenkul sektörüne finansman aktaracak.
Projenin bir bölümünün gayrimenkul sertifikasıyla satışı modeli denenmeli.
Sinpaş GYO olarak bir projemizde gayrimenkul sertifikasıyla satışı gerçekleştirme kararı aldık.
Gayrimenkul sertifikası için doğru projeleri ortaya koymalıyız.
Gayrimenkulde İngiltere 91 milyar euro satışla yıldızlaştı.
Türkiye 72 milyar euro satışı var. Müthiş bir dinamiğimiz var biz aslında bu piyasayı nasıl finanse edeceğimizi konuşmalıyız.
Yabancı yatırımcıyı çekmek için daha iyi projeler geliştirmeliyiz.
Ticari gayrimenkulde geçen yıl farklı bir yöntem uygulamaya karar verdik. Niş, butik, farklı çalışmalar hayata geçirme…
İstanbul Sancaktepe ticari kompleksimizde yer yok. Bitti. Kira değeri 40 katı kadar verebilecek yatırımcılar çıkıyor.”
Gacamer’in ardından konuşan Avşar Sungurlu, “Gayrimenkul sertifikası gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için gerçekten en berrak ürün ve geliştirilmeye de müsait.” dedi.
Sungurlu kira sertifikaları konusunda ise 2004’ten bu yana çalıştıklarını istenilen düzeye 2012’ye kadar gelmediğini kaydetti.
Makbule Yönel Maya ise gayrimenkul değerlendirmesi üzerinde durdu ve net ve bürüt kavramlarının kesin olmaması ya da bu yüzden de değerlendirmelerin farlı çıkması sorununun yaşandığını söyledi.
Maya 2 yıl içerisinde gayrimenkul yatırımlarında gelişmeler olacağını, özel okul, özel hastane, yaşlı bakımevi, öğrenci yurtları piyasasının gelişeceğini dile getirdi.
