Büyük şehirlerde yaşamın, bahçeli müstakil evlerden çok katlı binalardan oluşan toplu konutlara taşınmasıyla ortaya çıkan, yaklaşık 5-10 bin kişinin yaşadığı bir ilçe büyüklüğündeki mega sitelerin bütçelerinin birçok KOBİ'nin bütçesinden daha yüksek olduğu görülüyor.
Peyzaj, bakım, muhasebe, aidat takip, temizlik, teknik ve güvenliğe kadar kadar birçok konuda hizmet bekleyen sitelerde büyüklüğüne göre 50-300'e kadar personel istihdam ediliyor.
"Köy hatta kasaba büyüklüğündeki bu siteler bir muhtarı ya da belediye başkanı olmadan nasıl yönetiliyor" sorusuna cevap arandığında, profesyonel toplu konut yönetim hizmeti veren şirketler ile karşılaşılıyor. Bu şirketler, aidat toplanmasından temizliğe, güvenlikten bütçenin oluşturulmasına kadar sitelerin yönetim planlarını belirliyor.
Sitelere yönetim hizmeti veren TSP şirketinin yöneticisi Alper Açıkgöz, AA muhabirine yaptığı açıklamada, Türkiye'de son 15-20 yıldır nitelikli ve büyük ölçekli toplu konut yapımının hızla arttığını, Anadolu'da bir ilçe büyüklüğündeki tesislerin temizlikten finansa, peyzajdan tamire kadar birçok hizmete gereksinim duyduğunu dile getirdi.
Açıkgöz, kimi sitelerin yönetiminin buralarda oturan malikler tarafından yapıldığını, kimi sitelerin ise profesyonel şirketleri tercih ettiğini vurgulayarak, "Bu sitelerin birçoğunda bütçeler orta ölçekli KOBİ'lerin bütçelerinden çok daha yüksek. Bu da profesyonel site yönetimi yapan firmalara çok ciddi hukuki, mali ve finansal sorumluluk getiriyor. Öncelikli olarak verilen hizmetleri toplayıp bir bütçe oluşturuyoruz. Bu bütçeyi Kat Mülkiyeti Kanununa bağlı olarak aidatlaştırıyoruz ve kat maliklere ulaştırıyoruz. Toplanamayan aidatlar için de hukuki süreci yönetiyoruz" diye konuştu.
Son 20 yılda inşaat şirketleri hızlı büyürken daha çok odaklanılan noktanın sitelerin kaliteli bir şekilde bitirilip teslim edilmesi olduğunu aktaran Açıkgöz, ancak sitelerde yaşam başladıktan sonra verilecek hizmetin kalitesinin çok daha önemli olduğunun anlaşıldığını kaydetti. Açıkgöz, profesyonel firmalar tarafından yönetilen sitelerde aidat maliyetlerinde yüzde 20-30 arasında tasarruf sağlandığını savundu.
Yılların verdiği yönetim tecrübesiyle tasarrufu nerede yapacaklarını çok daha iyi bildiklerini öne süren Açıkgöz, sözlerini şöyle sürdürdü:
"Site yönetimi çok komplike bir iş olduğu için profesyonel bir yönetim gerektiriyor. Kontrol ettiğiniz para çok fazla olduğu için hukuki süreçler de çok yoğun oluyor. Sağladığımız avantaj bir ölçek ekonomisi. Proje başına çalıştıracağınız 10 adam yerine bizim mobil ekiplerimizden kullanacağımız 4 kişi çok daha faydalı oluyor. Genel olarak bakıldığında kat malikleri bu işi yapmaya kalktıklarında en büyük sorunu insan gücünde yaşıyor. Orta büyüklükteki projelerde 50'nin üstünde, büyük projelerde ise 300 kişi çalışıyor. Kat maliklerin oluşturduğu yönetim kurulunun bu kadar insanı nasıl çalıştıracağını bilmesi, o birikime sahip olması gerekir."
Kat Mülkiyeti Kanununun bir sitenin nasıl yönetileceğini bütün yönleriyle ortaya koyduğunu ifade eden Açıkgöz, sitelerin yönetim planlarının, buralar için bir anayasa anlamına geldiğini söyledi.
"Şeffaflık bizim işimizin en önemli unsuru"
Alper Açıkgöz, yönetim firmalarının kat maliklerinden oluşan yönetim ve denetim kurulları tarafından denetlendiğini belirterek, "Yönetim kurulları temizlik, tamir gibi hizmetlerimizi düzenli olarak denetlerken, denetim kurulu da finansal açıdan bizi denetler. Ayrıca verdiğimiz hizmetin finansal boyutunu bağımsız denetleme firmaları da denetliyor. Onların her yıl düzenlediği raporlar kat malikleriyle paylaşılıyor. Şeffaflık bizim işimizin en önemli unsuru" ifadesini kullandı.
Profesyonel tesis yönetim firmalarının görevlerine değinen Açıkgöz, şu bilgileri verdi:
"Temel görevlerimizin başında, enerji tüketimi, su, elektrik, doğalgaz, site içinde kullanılacak teknik malzeme, havuz kimyasalları, peyzaj ve temizlik giderlerinin belirlenmesi ve bu yönde bir işletme bütçesinin çıkarılmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanununa bağlı olarak bu işletme bütçesini aidat dediğimiz şekilde dağıtıyoruz. Bu aidatları usulüne uygun tebliğ edip usulüne uygun toplayarak muhasebeleştiriyoruz. Sitenin üçüncü kişilerle ya da devlet kurumlarıyla hukuki ilişkilerini takip ediyoruz. Kat maliklerinin kendi içindeki husumetlerden kaynaklanan hukuki süreçleri de takip ediyoruz. Deprem, yangın ve sel gibi doğal afetlerle karşı karşıya kalındığında sitedeki yaşamın devam etmesi için iş süreçlerinin sağlanması, iş güvenliği yasalarına uyulması, taşeron firma işçilerin performanslarının ölçülmesi de görev alanımıza giriyor. Bunun dışında teknik hizmetler dediğimiz mühendislik hizmetleri sunuyoruz. Binaların istenilen konforda çalıştırılması, aydınlatması, ısıtması su ve havuz sistemlerinin günlük istenilen şekilde çalıştırılmasını sağlıyoruz. Alt yapı ekipmanları olan kazan, jeneratör ve pompa gibi cihazların düzenli bakımlarını yapıyoruz. Ayrıca, güvenlik hizmetleri veriyoruz. Ortak alanların günlük temizliğini, ağaç ve çiçeklerin bakımını yapıyoruz. Projenin yapısına ve içeride yaşayan kat maliklerin profiline göre verdiğimiz hizmetler farklılık gösteriyor."
Açıkgöz, Türkiye genelinde site yönetiminde profesyonel yönetim firmalarının daha çok tercih edildiğini bu nedenle site ve tesis yönetim pazarının her yıl yüzde 30 büyüdüğünü açıkladı.
"Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılması gerekir"
Avukat Cevat Kazma ise son yıllarda 24 saat güvenlik, havuz, spa, Türk hamamı, koşu-yürüyüş parkuru, spor alanları ve daha birçok donatılarıyla tercih edilen büyük sitelerde "ev kirası kadar aidat ödüyoruz" şeklindeki serzenişlerin giderek arttığını söyledi.
Bu yüksek aidatların önlenmesi için Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklikler yapılması gerektiğini savunan Kazma, kat malikinin tek başına yönetimi denetleme hakkına sahip olmadığını bunun da site yönetimlerinin şeffaflığına gölge düşürdüğünü belirtti.
Kazma, yönetim ve denetim kurullarının dışında kat maliklerinin de tek başına hak arama imkanına sahip olmasının, daha şeffaf, hesap verilebilir bir anlayışın doğmasına neden olacağını ifade ederek, "Site yönetimleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından da denetlenmeli. Bu, masrafların şişirilerek aidatların yükseltilmesini engeller" diye konuştu.
AA
