İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) ve İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ) Mimarlık Fakültesi tarafından düzenlenen Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nda, kentsel dönüşüm her yönüyle ele alınarak, sorunlar konuşuldu, çözüm önerileri sunuldu.
İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım konuşmasında, devlet yöneticileri ve akademisyenlerin sık sık deprem konusunda uyarılarda bulunduğunu anımsattı.
Tüm bu uyarılara rağmen kentsel dönüşümde istenilen noktaya gelinip gelinmediğinin sorgulanması gerektiğini belirten Durbakayım, dünyada ve Türkiye’de art arda yaşanan depremlerin tehlike sinyali olduğunu belirtti.
“Kentsel dönüşüm hızlanmalı”
Durbakayım, kentsel dönüşüm çalışmalarıyla bugüne kadar 5 yılda sadece 550 bin konutun yani yılda 110 bin konutu dönüştürebildiğini vurgulayarak, “Hali hazırda yaklaşık 7,5 milyon daha riskli konutun yenilenmesi söz konusu olduğunu var sayarsak, bu hızla bütün riskli yapıların dönüşümü için 60-70 yıla ihtiyaç var. Peki, beklenen deprem bizi bekleyecek mi?” Geçmişte yaşananlardan ders alınması gerekiyor. Yaklaşan deprem gerçeğine karşı kısa sürede çözüme ulaştırmamız gereken bu kadar riskli bina stoku nasıl oluştu? O günün yönetmeliklerine ve imar mevzuatına uymayarak bu ağır kusurlu binaları inşa edenler ve o binalara uygunluk veren kontrol mekanizmaları hiç mi fatura ödemeyecek?” dedi.
“Tüm Avrupa’da 7 bin, ancak yurdumuzda 250 bin civarında yapı müteahhidi olmasının, sektörümüzde yaşanan bazı olumsuzlukların kaynağı olduğu aşikardır” diyen Durbakayım şöyle devam etti:
“Bakanlıkça, STK’ların da görüşleri alınarak kriterlerini belirlenmek sureti ile müteahhitlerin derecelendirilmesi yapılmalı. Bu suretle niteliklerine göre sınıflandırılmış bir müteahhit portföyümüz oluşur. Bu derecelendirme, her işin o iş için gerekli donanımlara sahip firmalar tarafından yapılmasına olanak sağlayacaktır. Bu şekilde bir sıralama yapıldığında bir alt grupta bulunan firmanın üst gruptaki bir firmanın pilotluğunda iş yapma şansı olacaktır. Ülkemizde konut ihtiyacı olan orta ve daha az gelirli kesim toplam talebin yüzde 85’ini oluşturmaktadır. Söz konusu ihtiyacın karşılanabilmesi için metrekare birim fiyatlarının 3 ile 5 bin lira arasında olan konutların üretilmesi gerekiyor. Bu segmentte konut üretebilmek için metrekareye isabet eden arsa bedelinin ise 750 -1.500 lira olması gerekiyor. Mevcut arsa stokuyla ihtiyacın karşılanması mümkün değil. Bu ancak devlet tarafından yeni pilot şehir planlarının yapılması ile mümkün olabilir.”
“Yabancıya satış ihracat sayılmalı”
Durbakayım, yabancıya satışın ihracat sayılıp, üreticilerine de Eximbank kredisi dahil olmak üzere, ihracatçıların faydalandıkları teşvikler verilmesi gerektiğini ve imar mevzuatında müktesep hak konusunun çözüme kavuşması gerektiğini dile getirdi.
Kentsel dönüşümde süreci tıkayan konuların KHK veya torba kanunlarla çözüme kavuşturulması gerektiğini belirten Durbakayım, sektörle ilgili harç ve vergilerin belediyelerce farklı uygulamalarına bir disiplin getirilmesi ve vergi ve harçlarda, devletin toplam gelirini azaltmayacak ancak daha yaygın olarak tahsil edilmesinin temini ile homojen bir dağılımın sağlanması gerektiğini ifade etti.
“Kentsel dönüşüm yaşam kalitesini artıracak”
Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkan Yardımcısı Gürsel Öngören de kentsel dönüşümle 10 yıl içerisinde yaşam kalitesinin artacağını söyledi.
İmar planlaması kurgulanmandan kentsel dönüşüm yapmanın ilerde yeni sorunlar yaratacağının altını çizen Öngören, “Kentsel dönüşümde kaynaklar verimli kullanılmalı. 7 milyon konutun dönüşüm maliyeti yaklaşım 500 milyar dolar. Bu kaynakla 20-30 yıllık binaları değil 100 yıllık, 200 yıllık yapıları ve yeni şehirleri oluşturmamız gerekiyor.” şeklinde konuştu.
“Kat karşılığı büyük bir sorun”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ise Türkiye’de her kurumun farklı bir hukuk sistemi içerisinde çalıştığını, belli yetkileri olduğunu ve yetkileri çerçevesinde plan ve uygulama yaptığını dile getirdi.
Bundan dolayı sorunlara çözüm bulmakta zorlanıldığını kaydeden Kiraz, “Gayrimenkule ilişkin yönetim sorunu burada karşımıza çıkıyor. Bu konuda aslında üst yapılanmaya ihtiyacımız var. Kat karşılığı konusu çok büyük bir sorun. Böyle bir uygulama kanunda yok. Ancak inşaatlarımızın yüzde 70-75’ini bu modele göre yapılıyor.” ifadelerini kullandı.
“Şu anda yorgunuz”
Nuhoğlu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Nuhoğlu, kentsel dönüşüme yönelik dokuza yakın yasal düzenleme yapılmasına karşılık, bazı sıkıntıların hala devam ettiğini anlattı.
Kentsel dönüşümün planlanmasında sıkıntılar olduğunu belirten Nuhoğlu, şunları aktardıB
“Şu anda yorgunuz. Herkesin elinde 5-6 tane projesi var. Yatırım halindeler. Piyasa eskisi gibi canlı da değil. Bankacılık sektörü pek rahat değil. Bunların hepsini topladığımız zaman arz talep dengesini doğru oluşturmamız gerekiyor. Ekonomimiz, altyapımız bu süreci dönüştürmeye uygun değil. Bu anlamda devlete büyük bir görev düşüyor.”
“Kentsel dönüşüm fonu kurulmalı”
Dekar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Salih Kuzu, kentsel dönüşüm adında bir fon kurulması gerektiğine dikkat çekti.
Kuzu, emlak vergilerin bir kısmı ve geçici vergisel düzenlemelerin bu fona aktarabileceğini, alt gelir grubundaki vatandaşlara bu fondan kredi verilebilir, faizlerin ödenebileceği önerisinde bulundu.
