İstanbul'da dar ve orta gelirli vatandaşların ev sahibi olmaları gitgide zorlaşıyor. Şehir içinde değerini katlamayan arsa kalmadı öyle ki bir dönem dar gelirli için adres gösterilen Başakşehir ilçesine bağlı Kayabaşı bölgesi bile milyonluk evlerin satıldığı bir alana dönüştü. Arsa arzının sınırlı olması nedeniyle bölgede Emlak Konut ve Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) tarafından yapılan ihalelere yoğun katılım oluyor. Müteahhittin arsa alma yarışından zararlı çıkan ise vatandaş oluyor.
İhalelerde fiyatlar yükseldikçe bu artış konut satış fiyatlarını arttırıyor. Bunun son örneği 18 Şubat’ta yapılan TOKİ’nin arsa ihalesinde yaşandı. Üstelik ihaleyi her fırsatta dar gelirli için konut yapmaya ağırlık verdiklerini söyleyen TOKi yaptı. TOKİ’nin ‘arsa satış karşılığı gelir paylaşımı’ modeliyle Kayabaşı’nda ihale ettiği 2 parselde 2.3 milyarlık konut projesi yapılacak. TOKİ bu ihaleden 563 milyon lira kasasına koyacak. TOKİ arsalarında lüks konutlar yükselirken dar ve orta gelirli vatandaş kiracı olmaya devam edecek.
2.3 MİLYARLIK İHALE
Arsa satış karşılığı gelir paylaşımı modeliyle satışa sunulan 51 bin metrekarelik birinci parselin ihalesinde en yüksek teklif Makro İnşaat’tan geldi. Şirket, arsa satış toplam gelirinde 1 milyar 285 milyon TL, idare payı gelirinde de 257 milyon TL önerdi. TOKİ’nin dün düzenlediği arsanın ikinci parselinin ihalesinde de en yüksek teklifi Makro İnşaat verdi. Firma, 50 bin 696 metrekarelik arsa için idareye 306 milyon lira teklif etti. Hasılat gelir beklentisi de 1 milyar 20 milyon lira oldu.
İhalede milyarlar hava uçuşunca dar gelirli yine unutuldu. Bu ihale sadece o alanda yapılacak evlerin fiyatını değil, bölgedeki tüm gayrimenkul piyasasını olumsuz etkileyecek ve fiyat artışına zemin hazırlayacak. İhale sonucunu değerlendiren Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan, “İlk etapta rakamlar yüksek bulundu. Sadece arsa bedeli metrekare başına 5-6 bin lira dendi. Ama bizim emsal dışı inşaat hakkımızda var.
Böyle olunca tekliflerimiz bizi kurtarıyor. 1000-1200 kadar ev planlıyoruz. 2016 sonu ya da 2017 başında satışlara başlarız” dedi. Bölgede artık alt gelirli için ev yapılmasının mümkün olmadığını kabul eden Uyan, başka yerlerde yeni konut alanları yaratılması gerektiğini ifade etti.
EMLAK KONUT ‘DUR’ DEMİŞTİ
İnşaat sektöründe son aylarda en çok tartışılan konuların başında yüksek ihale ve arsa bedelleri geliyor. Emlak Konut GYO tarafından gerçekleşen hasılat paylaşımı modelli ihalelerde rekabetin dozunun kaçtığı, ihalede sunulan tekliflerin ev fiyatlarını arttıracağı konuşulmuştu. Emlak Konut Kayabaşı’ndaki 103 bin metrekare büyüklüğündeki arsa için yaptığı bir ihaleyi ev fiyatlarının arttıracağı gerekçesi ile Nisan 2015’de iptal etmişti. O dönem açıklama yapan Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum “Ev fiyatlarının 1’ken 3 olmasına izin veremezdik, ‘Dur’ dedik ve iptal ettik” demişti. TOKİ ise yükselen fiyatlara seyirci kalmayı seçti.
BÖLGEDE 10 BİN SINIRI AŞILDI
TOKİ’nin ihale ettiği 2 parsel bulunuyor. Bunlardan biri 51 bin, diğeri 50 bin 696 metrekare. Emsalin 1.70 olduğu alanda en az yüzde 30 kadar da emsal hariç inşaat yapıldığı zaman yaklaşık 225 bin metrekare satılabilir alan oluşacak. İhaleyi kazanan şirket 2.3 milyarlık satış toplam geliri taahhüdünü yakalamak için ortalama metrekare fiyatını 10 bin liradan satışa çıkmak zorunda. Ancak projede konutun yanında ticari birimlerde planlanıyor. Bu nedenle ticari birimlerde fiyatlar 10 bin TL üzerine çıkıp, evlerde 10 bin TL altına çekilebilir.
DAR GELİRLİ İÇİN İSTANBUL'DA UCUZ EV ARSASI MÜMKÜN DEĞİL
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, mevcut piyasa koşullarında İstanbul’da dar gelirli için ev üretilmesinin arsa maliyetleri nedeniyle mümkün olmadığını söyledi. TOKİ’nin ihalesini değerlendiren Durbakayım, “TOKİ bu bölgede kura ile ev satıyor. 1’2e 300, 500 talep geliyor. Kuraya dar gelirli değil ek gelir isteyen katılıyor. Kurada ev çıkan yasak olmasına rağmen 2 katı fiyatını bunu devrediyor. TOKİ de bundan rahatsız. Bu nedenle ihale yoluyla kaynak üretip bunu başka alanda kullanıyor” dedi. Kayabaşı’nın ilk konut üretiminin dar gelirli için olduğunu hatırlatan Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ömer Faruk Çelik, “Bölgede önce dar, sonra orta ve şimdi lüks konut yapma heyecanı başladı. İstanbul’da talep çok, arz sınırlı. Bu tabloda fiyatın yükselmesi normal. Şimdilerde lüks ev yapılıyor, üst gelirli alıp orta ve dar gelirliye kiralıyor. İstanbul dışında cazibe merkezi yaratılmadan dar gelirliye ev sorununu çözme zor” dedi.
2 BİN TL’DEN UCUZ EV HAYAL
İstanbul’da 181 bin konutu kapsayan 335 konut projesi incelendi. Fiyatlara göre değerlendirme yapıldığında üretim ve stokların metrekaresi 5 bin liradan fazla olan evlerde biriktiği ortaya çıktı. İstanbul’da evlerin yarısında metrekare fiyatı 5 bin lirayı aşıyor. 181 bin konutu kapsayan araştırmada metrekaresi 2 bin lira ve altında konut sayısı sadece 442’de kalıyor. Üretim ve stokta en fazla ev ortalama metrekare fiyatı 9 bin 655 lira olan lüks segmentte yer alıyor. Bu grupta konut sayısı 99 bini aşarken, stokta da 28 bin ev yer alıyor. 181 bin konuttan yaklaşık 10 bin 600 adeti 2-3 bin lira bandında, 43 bin 600’ü 3-4 bin lira bandında, 27 bin 700’ü ise 4-5 bin lira bandında yer alıyor.
YÜZDE 7’Sİ SOSYAL KONUT
TOKİ İstanbul’da ürettiği yeni konutlar ağırlıklı olarak orta üstü ve yüksek gelir grubuna hitap ediyor. Geçtiğimiz aylarda Yapı-Endüstri Merkezi tarafından düzenlenen “6. Konut Konferansı’nda konuşan Yapı – Endüstri Merkezi Genel Müdürü Tolga Türkanık, TOKİ’nin İstanbul’da yaptığı konutların sadece yüzde 7’sinin sosyal konut olduğuna dikkat çekerek şunları söylemişti: “TOKİ, elde ettiği geliri düşük gelirli vatandaşlara dağıtmalı. 100 tane konut yapıyor. Bunların çoğu siteler, rezidanslar, gelir paylaşımı üzerine konutlar. Bunların sadece yüzde 6-7’si orta ve alt gelire sahip insanlar için. Bunu yükseltmesi lazım.”
TOKİ’nin konutlarının yüzde 75’inin gelir paylaşımı üzerinden üretilen evler olduğunu aktaran Türkanık, geriye kalan yüzde 18’lik bölümün de kamu binası olduğunu söylemişti.
Gülistan Alagöz
