Forum İstanbul 2016’nın son oturumlarında kentsel planlama, değişim ve dönüşüm, ekonomik boyutlarıyla yeni finansman modelleri, kentleşmenin önündeki fırsat ve tehditler masaya yatırıldı.
Açılış konuşmasını gerçekleştiren Forum İstanbul Başkan Yardımcısı ve RE-PİE Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sur; konuşmasında dünyanın geçirdiği önemli tarihsel gelişmelerden bahsederek bugün geldiği nokta hakkında bilgi verdi. Dünyanın ekonomik krizle birlikte ekolojik bir çöküşle yüz yüze kaldığına dikkat çeken Sur, “Yerkürenin ortalama sıcaklığının 1 derece artması bizi küresel iklim değişikliği ile karşı karşıya bıraktı. 5 derecelik bir artış ise dünyayı yaşanır bir yer olmaktan çıkaracaktır.’’ dedi.
'Gelir Dağılımı ve Refah Tabana Yayılamıyor'
Refah ve ekonomik büyümeden ziyade terörizmin küreselleştiği bir çağda olduğumuza dikkat çeken Sur; kutuplaşma diye tanımlanan farklı bir tehdit altında olduğumuzu ve dijitalleşme çağında siber teknolojilerin kullanımının terörizmi daha da değişik boyutlara taşıyabileceğini, gelir dağılımının ve refahın beklendiği gibi tabana yayılamamasının önemine dikkat çekti. Tüm bunların ise dünyayı aynı zaman diliminde ekolojik, ekonomik ve sosyolojik açıdan dar boğaza sokarak yeni bir arayışa ittiğini söyledi.
'3.5 Milyar İnsan Kentlerde Yaşıyor'
Kentleşme oranının yüzde 50 seviyelerine ulaşmasıyla birlikte, yaklaşık 3.5 milyar insanın kentlerde yaşadığını hatırlatan Sur, “Bu insanların 3’te biri sağlıksız koşullarda, çöküntü bölgelerinde yaşıyor. 100 milyon insanınsa hiç evi yok. Zaten kısıtlı olan kaynaklar giderek daha kötü kullanılıyor. Dünyanın kendini yenileme kapasitesiyse bu tüketimin çok altında yer alıyor. Böyle devam ederse 2050’lere geldiğimizde dünya nüfusu 9 milyar olacak ve kentleşme oranı yüzde 70’lere ulaşacak. Bir diğer deyişle bugün kentlerde yaşayan nüfus yaklaşık 2 katına çıkacak. Unutulmamalı ki dünyada üretilen enerjinin önemli bir bölümü hala fosil yakıtlardan elde ediliyor ve bu üretilen enerjinin yüzde 50'si de kentlerde, yerleşim alanlarında ve konutlarda tüketiliyor. Dolayısıyla artan nüfus, tüketilen fosil yakıtlar ve artan karbon emisyonu küresel iklim değişikliğinin etkilerini daha da arttıracak boyutta. Bu nedenle kentlerin kaderini doğru bir şekilde yazmamız ve tüketim alışkanlıklarımızı tümden değiştirmemiz gerekiyor” dedi.
'Önümüzdeki Dönem Su Savaşlarına Konu Olabilir'
Dünyada su kaynaklarının giderek tükendiğine de işaret eden Sur: ‘’Susuzluk önümüzdeki dönemin en büyük tehditlerinden. Dünya nüfusunun %40ı nitelikli arıtılmış, içilebilir sudan mahrum. Dakikada 15 kişi kolera tifo ve dizanteriden hayatını kaybediyor. Bu yılda 8 milyon insan yapar ki korkunç bir rakam. Önlem alınmazsa önümüzdeki dönem su savaşlarına konu olabilir.’’ dedi
Enerjiyi az tüketen, karbon salımı düşük, çevre dostu yeşil teknolojilerin 4. Sanayi devrimi kapsamında süratle devreye alınması gerektiğini vurgulayan Sur konuşmasını; Endüstri 4.0 uygulamasıyla akıllı şehir teknolojileri, internet ve yapay zeka üzerinden üretim optimizasyonunun sağlanacağını ve yeryüzü kaynaklarının doğru bir şekilde kullanılması gerektiğinin altını çizerek sonlandırdı.
Yabancı Yatırımcının Yeni Enstrümanı GYF
Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği Başkanı İlhami Koç’un açılış konuşmasıyla başlayan ve Digicom Gayrimenkul Grup Başkanı Işık Gökkaya moderatörlüğünde devam eden son oturumda kentsel dönüşümün finansal boyutu, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul portföy yönetim şirketleri, gayrimenkul sertifikaları ve kira sertifikaları konuşuldu.
Sermaye piyasalarının gayrimenkul sektörü için gerekliliğinden bahseden Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği Başkanı İlhami Koç, “Bankalar topladıkları mevduatların üzerinde kredi verdiği için bu anlamda bankacılık sınıra dayandı. Dolayısıyla büyümeyi başka kaynaklardan finanse etmek zorundayız. Bunlardan biri de sermaye piyasaları” dedi. Borsada ciddi ıskontolarla işlem gören GYO’ların cazibesini kaybettiğine değinen Koç, bunların yatırımcı gözünde dizayn edilen bir araç olmaktan çıktığını ve sırf vergi avantajı için kurulan GYO’lar yüzünden kirlenmiş bir alana dönüştüğünü belirtti. Son yıllarda Türkiye sermaye piyasalarına giren GYF’lerinse kurumsal yatırımcıyı hedefleyen bir ürün olduğunu söyleyen Koç, “Kurumsal yatırımcıların gelişmesiyle birlikte o tarafı hedefleyen yabancı yatırımları gayrimenkule çekmek için GYF’lerin ideal olduğunu düşünüyorum. Ancak bu araçtan kısa vadeli kazanç beklememek gerekir, orta vadede başarılı olacaktır” dedi.
'Türk Tipi Finansman Modeli Geliştirilmeli'
Konutder Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik ise kentsel dönüşümde tüm paydaşları bağlayan bir ana eksen belirlenmesi gerektiğine dikkat çektiği konuşmasında, “GYO, GYF gibi enstrümanların kentsel dönüşüsel dönüşüm özelinde tek başına Türkiye gayrimenkul sektörünün ihtiyacını çözebileceğinden emin değilim. Türkiye’de kentsel dönüşümden kamu, özel sektör ya da hak sahibi ne bekliyor bilmiyoruz. Amaç güvenli binalar mı yapmak, yeni şehirler mi oluşturmak, yoksa ekonomiye canlılık vermek mi” sorusunu gündeme getirdi. Türkiye gerçeğiyle Londra ya da New York’un gerçeğinin aynı olmadığını işaret eden Çelik, “Türk tipi bir finans ve iş modeline ihtiyaç var. Yabancı yatırımcıyı da içine alacak, tüm paydaşlara fayda sağlayan ve tek bir eksende toplayan yeni bir finansman modeline ihtiyacımız var” diyerek sözlerini tamamladı.
Farklı Teşvik ve Finansman Modelleri Şart
Konuşmasında Türkiye’de kentsel dönüşümde modeller ve finansmanı konusuna yer veren Soyak Holding CEO’su Dr. Emre Çamlıbel kat karşılığı model, yap-ver-sat modeli, kamu-özel sektör işbirliği modeli, şirket modeli ve ihale modeli olmak üzere 5 temel modelden bahsetti. Her bir model için finansman sağlama hesaplamalarına da değinen Çamlıbel kentsel dönüşümün kat karşılığı ile finansmanı konusundaki hesaplama yöntemlerinden bahsetti.
Altyapısı yasalarla oluşturulmuş olan kentsel dönüşüm hamlesinin uygulanabilir ve sürdürülebilir olması için, kamunun uygulamalardaki iradesi ve öncü rolüne dikkat çeken Çamlıbel, “Özellikle büyük çaplı dönüşüm projelerinin gerçekleştirilebilmesi, söz konusu projelerin finanse edilebilir olması ile bağlantılı. Kentsel dönüşüm için 20 yılda toplam 465 milyar dolarlık bir kaynağa ihtiyaç olduğu düşünüldüğünde, özel sektörle işbirliği kaçınılmaz. Farklı teşvik, uygulama ve finansman metodları bulunarak özel sektörün ve vatandaşın desteklenmesi gerekiyor. Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmak için alternatif finansal araçlara, bunların çeşitlendirilmesine ve teşviklere ihtiyaç var” şeklinde konuştu.
Bireysel emeklilik fonları, gayrimenkul sertifikaları, sukuk, altyapı GYO’ları, gayrimenkul yatırım fonları gibi enstrümanların dönüşüm projelerine yatırım yapabilmesi gerektiğine dikkat çeken Çamlıbel, “Hak sahipleri ve yatırımcılar için kredi, faiz destekleri, kira yardımı, vergi resim ve harçlardan muafiyet gibi teşvikler artmalı. Kamu finansmanıyla özellikle yoğun alanlarda kat karşılığı oranını destekleyecek şekilde altyapı ve donatı yatırımlarının kamu tarafından üstlenilmesinin kentsel dönüşüm projelerinin uygulamaya geçebilmesi noktasında önemli olduğunu düşünüyorum” dedi. Çamlıbel kamu, yatırımcı, finansman kuruluşu, vatandaş gibi tüm kentsel dönüşüm paydaşlarının inovatif bakış açısı ve yaklaşımıyla alternatif finansman modellerinin geliştirilmesi gerektiğini belirtti. Çamlıbel, mevcut konutların yenilenmesi projeleriyle yeşil ve sürdürülebilir binalar inşa etmenin yaratacağı fırsatların önemini vurgulayarak sözlerini tamamladı.
