Türkel “Tünel Kalıp Sistemi Kullanılan Betonarme Yüksek Yapılarda Bina Özellikleri ile Maliyet Arasındaki İlişkiler” başlıklı doktora tezinin bir bölümünde; önceki yıllarda Hong Kong ve Şangay’da yapılmış çalışmalara benzer olarak, binaların birim maliyetlerinin bina yüksekliğinin artması ile birlikte belli bir yükseklik değerine kadar azaldığını, belli bir yükseklik değerinden sonra ise tekrar arttığını ortaya koymuş. Çalışmasında, İstanbul’da tünel kalıp sistemi ile betonarmesi yapılmış 9 ile 47 katlı ve normal kat alanları yaklaşık 450 ile 1.100 m2 arasında değişen 65 adet konut binasını incelemiş. Çalışma kapsamında; ince işler, dekorasyon işleri, zemin ve hafriyat işleri, dış cephe işleri gibi binaların ait olduğu projelerin standartlarına, yapısına, büyüklüğüne ve konumuna göre çok değişkenlik gösteren imalatların maliyetleri ile arsa maliyetlerini dahil etmemiş, şap ve sıva aşamasına kadar olan salt inşaat imalatlarınin maliyetlerini kullanmış.
İşte çalışmasından çıkan bazı sonuçlar:
– 20 ile 22 katlı kat yüksekliği yaklaşık 3,00 m, bir başka deyişle yaklaşık 60 ile 65 m yüksekliğinde ve normal katının alanı 750 m2 civarında olan tünel kalıp sistemi ile betonarmesi yapılmış binaların birim maliyetleri optimum olmaktadır. Buna karşılık 20 metre yüksekliğindeki binalarda birim maliyet %5 ile %10, 130 metreden daha yüksek binalarda ise birim maliyet %20 ile %25 oranlarında artabilmektedir.
– Binaların kat yüksekliğinin artması binanın hem inşaat hem de inşaat sonrası kullanım maliyetlerini arttırabileceğinden, kat yüksekliğinin kullanım amacına uygun olarak seçilmesi en önemli kriterlerden biri olmaktadır.
– Binaların kat planlarının enlerinin boylarına oranı arttıkça, yani bir başka ifade ile binaların kat planları dar kesitli hale geldikçe birim maliyetler artabilmektedir.
– Kat plan şekli kare olan binaların birim maliyetleri genellikle daha düşük olsa da literatürdeki birçok kaynakta da belirtildiği gibi özellikle gün ışığından yararlanma ve havalandırma zorluklarından dolayı kareye yakın dikdörtgen plan şekilli binaların seçilmesi hem kullanım açısından hem de birim maliyet açısından daha uygun olabilmektedir.
– Binaların kat planlarının dış kısımlarında yapılan girinti ve çıkıntılar, bir başka deyişle bina kat döşemesinin dış çevre uzunluğunu arttıracak plan şekilleri birim maliyetleri arttırılabilmektedir.
– Üç büyük ilin imar yönetmeliklerinde “yüksek yapı” kavramı tanımlanmakta ve bu yönetmeliklere göre; İstanbul’da 60,50 m, Ankara’da 21,50 m ve İzmir’de 30,80 m’den yüksek binalar yüksek yapı sınıfına girmektedir. Yurtdışında ise “yüksek yapı” kavramı ile ilgili yine birbirinden farklı tanımlamalar bulunmaktadır. The Council of Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH) yüksek yapıları genellikle 14 katın veya 50 metrenin üzerindeki binalar olarak tanımlamaktadır. Emporis ise yüksek yapıları yükseklikleri 35 ile 100 metre arası olan yani yaklaşık 12 ile 39 katlı, gökdelenleri ise 100 metreden yüksek binalar olarak tanımlamaktadır. Çalışmadan çıkan bir başka sonuç da; “yüksek yapı” konusunda dünya genelinde kesin bir tanımlamanın bulunmamasıdır.
Bu noktada projelere başlamadan önce tasarım evresinde dikkat edilmesi gereken husus doğru tasarımın ve planlamanın yapılarak maliyetlerin minimize edilmesidir. Binaların kullanım amacı, bulunduğu yer, çevresel faktörler gibi etkenlere uygun mimari detayların ve özelliklerin belirlenmesi ve belirlenen bu kriterler göz önüne alınarak projelendirme süreçlerinin tamamlanması birim maliyetleri büyük ölçüde düşürebilmektedir. Burada önemle üzerinde durulması gereken konu ise bina taban alanı ile yükseklik dengesinin iyi kurulmasıdır. Bu sayede birim maliyetlerin optimum seviyede tutulması sağlanmış olacaktır.
Mehmet Canıtatlı / Emlakdream.com
