Emlak gündemini yakından takip etmeyi sürdürüyoruz. 2017 yılında tartışılacak konulardan birinin rant vergisi olması bekleniyor. Kentsel dönüşüm projelerini yakından ilgilendiren bu konu hakkında şimdiden sipekülasyonlar yapılıyor.
Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden kentsel dönüşüm ve imar değişiklikleri ile birlikte gündeme gelen rant vergisi konusuna Avrupa’daki örnekleriyle benzerlik getirerek açıklık getirmeye çalıştı.
Tuğra Gönden şunları kaydetti:
“Yurtdışı örneklere baktığımızda Almanya’da Stuttgart, Düsseldorf, Hamburg, Münih ve Berlin gibi şehirlerde yapı ruhsatı olan arsa fiyatlarının 2010-2014 arası %25-59 arasında artış gösterdiğini görüyoruz. Ruhsatı alınan arsaların neredeyse yarısı hiç geliştirilmiyor. Faizlerin düşük ve yatırım alternatiflerinin kısıtlı olması da arsa talebini arttırmış durumda. Arsa sahipleri ise çoğu zaman sadece geleceğe yönelik öngörülere dayalı satış konusunda beklemeyi tercih ediyor ve fiyatlar bu sürede daha da artıyor. Bu durum arsa spekülasyonu ve arsa balonu etkenlerinin tanımı bir nevi.
Almanya’daki emlak vergisi uygulamasının revizyonu bazı sivil toplum örgütleri ve tartışma platformları tarafından kamuoyunda tartışılıyor.
Tartışmalarda ortaya çıkan en önemli konulardan biriyse emlak vergisinin hesaplanmasında atıl bir gayrimenkulün kullanılan bir gayrimenkulden imar durumu doğrultusunda farklı vergilendirilmemesi. Bu yöntem atıl bir gayrimenkulü elde tutmanın maliyetini arttırırken proje geliştirmeyi veya elden çıkarmayı teşvik edebilir. Bununla birlikte arsa fiyatlarının daha şeffaf olmasını ve arsalara daha fazla hammadde yaklaşımını kazandırabilir.
Bu doğrultuda şeffaf, sürekli ve gerçek emlak değerleri üzerine kurulu emlak vergisi; spekülasyon ve rantın dağıtımına çözüm getirebilir.
Türkiye’ye geldiğimizde ise yine benzer bir sorunun hakim olduğunu görüyoruz. Spekülasyon ile birlikte ’beklenen’ imar durumu arsa fiyatlarına çok öncesinden yansımış oluyor ve fiyatların artmasına neden oluyor. Müteahhitler ise bu nedenle imar değişikliklerinde zorlanıyorlar. Merkezi bölgelerdeki arsa fiyatlarının artışı bu sefer müteahhitlerin daha çeper bölgelerde proje gerçekleştirmesine neden olurken, bu durum arsa spekülasyonuna yol açıyor ve kısır döngü baştan başlıyor.
Türkiye’deki emlak vergisi konusunda ise farklı yaklaşımlar mevcut. Master plan, yasal ve “fiili” imar durumun yanı sıra emlak vergisinin hesaplama şekli ve arsaların gerçek değer kaydı ve tespiti akla geliyor.
Bu bilgiler ışığında tapu kayıtlarında gayrimenkullerin gerçek değerlerinin yansıtılması önemli bir adım olur zira Maliye Bakanlığı’nın bu yönde başlattığı çalışmalar mevcut. Bunun yanı sıra şeffaf hesap yöntemleri veya vergi oranı, eşik ve kriterlerin belli olmasıyla daha şeffaf, hakkaniyetli ve sürekli bir zemin oluşturulmuş olur. “
Gerek kalmayabilir
Gönden emlak vergisi sisteminin doğru uygulanmasıyla rant vergisine gerek kalmayacağını da kaydederek, “Türkiye’de de güçlü bir emlak vergi sistemi ve doğru uygulaması ile birlikte spekülasyonu sınırlayıp rantın daha hakkaniyetli dağıtımına yol açabilir. Rant vergisi gibi ilave uygulamalara gerek kalmayabilir.”dedi.
