GYODER Yılsonu Değerlendirme toplantısında inşaat/gayrimenkul sektörünün 2012 yılını beklentilerin altında % 1 – 1,5 arasında büyüme oranı ile tamamlayacağı belirtilirken, 2013 yılında ise % 5-6’lık büyüme oranı ile sektörün yeniden büyüme trendine gireceği öngörüsü paylaşdı. Kentsel dönüşüm, mütekabiliyet gibi büyük gelişmelerle genel ekonomi içinde önemli misyonlar üstlenen gayrimenkul sektörünün; 2012’de beklentilerin altında gelişen büyüme oranı ile içinde bulunduğu bu hassas süreçte, verdiği ‘kritik’ mesajlara dikkat çekildi. İnşaat sektöründe büyüme son 10 yıldır ilk kez Türkiye büyümesinin altında gerçekleşti.
GYODER’in “2012 Yılı Genel Değerlendirmesi Ve 2013 Yılı Öngörüleri” başlıklı sunumunda, sırasıyla aşağıdaki detaylar aktarıldı:
Dünya Ekonomisinde Büyüme Yavaşlıyor
Dünya ekonomisinde büyüme performansı yavaşladı. Gelişmekte olan ülkeler de gelişmiş ülkelerin yavaşlamasından olumsuz etkileniyor. 2011 yılında % 3.8 büyüyen dünya ekonomisi, 2012 yılını beklentilerin altında % 3.3 büyüme ile tamamlayacak, 2013 öngörüleri ise % 3.6. Büyüme ivmesi, özellikle gelişmiş ülkelerde yavaşlayarak, 2012 yılında % 1.3 ve 2013 yılında ise % 1.5 olacak. 2012 yılında % -0.4 küçülecek olan Euro Bölgesi ise 2013 yılında sadece % 0.2 büyüyecek. 2012 yılında gelişmekte olan ülkelerin büyümesi de yavaşladı. Gelişmekte olan ülkeler 2012 yılında % 5.3, 2013 yılında ise % 5.6 büyüme gösterecek.
Dünya Ekonomisinde 2013 Yılı İçin Riskler
GYODER sunumunda 2013 yılında dünya ekonomisine ilişkin riskler ise şöyle sıralandı:
- Avrupa, borç sorununun çözümsüz kalması ve Euro Bölgesi’nde kopma riski
- ABD’de, mali uçurum olarak adlandırılan konuda uzlaşma sağlanamaması ve resesyon riski
- Çin başta olmak üzere gelişmekte olan ülkelerin büyümelerinde hızlı yavaşlama
- Ortadoğu Bölgesi’nde sıcak çatışma riskleri
- Küresel ekonomide topyekün durgunluk
Türkiye Ekonomisi Orta Vadeli Büyüme Beklentileri
2012 yılını % 3’lük büyüme oranı ile tamamlaması beklenen Türkiye ekonomisi için Orta Vadeli Program’da 2013’te % 4, 2014 için ise % 5’lik öngörüler mevcut. IMF’in Türkiye ekonomisi için 2013 yılında % 3.5, 2014’te ise % 4.1’lik büyüme tahminlerine karşın, OECD ise bu öngörülerini; 2013’te % 4.1, 2014’te de % 4.5 olarak açıkladı. Avrupa Birliği’nin Türkiye ekonomisi büyüme öngörüleri ise 2013’te % 3.6 ve 2014 için ise % 4.1 oldu.
Ekonomi ve inşaat sektöründe büyüme
“2011 – Hızlı Büyüme”
2011 yılında ekonomi % 8.5 ile hızlı bir büyüme gösterdi. İnşaat sektörü de yine % 11.3 ile hızlı bir büyüme yaşadı.
“2012 – Büyümede Yavaşlama Hedefi”
2012 yılında uygulanan ekonomiyi soğutma politikaları ile birlikte ekonomik büyüme % 3.0 olarak gerçekleşecek. İnşaat sektörü ise 2012 yılında % 1.0 – 1.5 arasında büyüyecek.
“2013 – Büyümede Toparlanma”
2013 yılında Türkiye ekonomisinde büyüme, kademeli olarak toparlanacak. 2013 yılında ekonomin genelinde % 4, inşaat sektöründe ise % 5-6 arasında büyüme bekleniyor.
Genel ve İnşaat Sektöründe İstihdam
Türkiye’de 2011 yılında % 9.8’e gerileyen işsizlik oranı, 2012’de de düşüşe devam ederek % 9.0’a inmiştir. 2012 yılı Eylül ayında ise inşaat sektöründeki istihdam 1.896.000 kişi ile tarihi zirvesine ulaşarak toplam istihdam içindeki payını % 7.4’e kadar çıkarmıştır. 2013 yılında ise inşaat sektörü istihdamı, göreceli yüksek kalmaya devam edecek.
Enflasyon 2013’te %5.3’e Gerileyecek
2011 yılında özellikle döviz kuru artışları ile birlikte enflasyon %10.5 olarak gerçekleşti. 2012 yılında ise ekonomide alınan soğutma önlemlerine bağlı olarak enflasyon önemli ölçüde geriledi. 2012 sonu % 6.5-7.0 arasında gerçekleşecek olan enflasyonda, gerilemesini sürdüreceği 2013 yılı hedefi ise % 5.3.
Değerlenen TL, İstikrarını Koruyacak
2012 yılının önemli bölümünde sıkılaştırıcı para politikası uygulayan Merkez Bankası, gecelik borç verme faiz oranlarını önce yükselttikten sonra kademeli indirmeye başladı. 2012 yılının ikinci yarısında Merkez Bankası gecelik borç verme faizi % 9.0’a kadar geriledi, politika faizi % 5.5’e indi. 2013 yılında Merkez Bankası faiz oranlarını ölçülü şekilde indirecek. Türk Lirası, 2012’de kısmen değerlenerek kazandığı istikrarı, 2013 yılında da koruyacak.
Cari Açık Kontrol Altında, Finansman Sorunu Beklenmiyor
2012 yılında alınan ekonomiyi soğutma önlemlerine bağlı olarak cari açık önemli ölçüde azalarak, yılı 55 milyar dolar olarak tamamlayacak. 2013 yılında ekonomideki göreceli toparlanma beklentisine rağmen, cari açık kontrol altında kalmaya devam edecek. Türkiye’nin kredi notu artışı ile birlikte, 2013 yılında cari açığın finansmanında sorun beklenmemektedir.
2012 Yılında Global Gayrimenkul Piyasaları
Konut sektörlerinde toparlanmanın zayıf kaldığı gelişmiş ülkelerde, konut finansman sistemindeki sıkıntılar da sürüyor. ABD’de inşaat faaliyetlerinde toparlanma yaşanırken, AB’de ise inşaat harcamaları yeniden küçülmeye başladı. Ticari gayrimenkul değerlerinde sınırlı toparlanma yaşanan gelişmiş ülkelerde, yatırımlarda ve finansmanda ise durağanlık sürüyor. İnşaat sektörlerinde kontrol altında ve ölçülü büyümeler yaşanan gelişmekte olan ülkelerin, gayrimenkul varlık fiyatları ise kontrollü olarak gevşiyor veya durağan.
Global Gayrimenkul Piyasaları 2013 Beklentileri
2013 yılında gelişmiş ülkelerde, inşaat, konut ve gayrimenkul sektörlerinde ölçülü toparlanma bekleniyor. Gelişmiş ülkelerde, ticari gayrimenkul finansman olanaklarında 2013 yılında yeniden hareketlenme ve varlık fiyatlarında toparlanma bekleniyor. Gayrimenkul piyasalarında ölçülü ve kontrollü büyüme beklenen gelişmekte olan ülkelerde, fiyat balonlarına karşı kontrol devam edecek.
2012 Yılında Türkiye Gayrimenkul Piyasası
Konut Sektörü
Ekonomideki soğutma önlemleri, konut sektörünü olumsuz etkilemiş ve konut sektörünün performansı yıl genelinde zayıf kalmıştır. Yıl içinde konutların KDV oranına ilişkin belirsizlik ile tapu harçlarının artırılması da olumsuz etki yaratmıştır. Konut kredilerindeki genişlemenin kontrolü ve diğer sıkılaştırıcı önlemler ile birlikte konut satışları zayıf gerçekleşmiştir. Proje sayısında artış, adetsel olarak geçmiş yılların performansına göre azalış mevcuttur. Mevcut konut fiyatları enflasyonun üzerinde, yeni konut fiyatları ise enflasyon kadar artmıştır. Finansman yetersizliği olan konut sektörünün, derinleşmesi ve sağlıklı büyüyebilmesi için önemli sermaye kaynağı yaratan maketten satışa ihtiyacı bulunmaktadır.
Ticari Gayrimenkul Sektörü
Ekonomideki yavaşlama, ticari gayrimenkul sektörü üzerinde de sınırlayıcı etki yapmıştır. Alt pazarlar itibariyle ofis ve otel pazarında canlılık sürerken, AVM yatırımları yavaşlamıştır. Yeni Teşvik Yasası ile birlikte Organize Sanayi Bölgelerinde, sanayi ve lojistik alanlara ilgi ve talep artmaktadır.
Türkiye Genel İstatistikler
Yapı Ruhsatları (Belediye kaynaklı)
2010’da 912 bin adet, 2011 yılında ise 643 bin adete ulaşan yapı ruhsatları, 2012 yılı ilk dokuz ayında % 15.8’lik bir artış ile 515.719 adete ulaşmıştır. Yapı ruhsat sayısının 2012 yılsonunda 700 bin adede ulaşması bekleniyor.
Konut Satışları (Tapu kaynaklı)
2010 yılında 357 bin adet ve 2011 yılında 419 bin adet olarak gerçekleşen konut satışları, 2012 yılı ilk dokuz ayında ise geçen yılın % 1.8 üzerinde 305.670 adet olarak gerçekleşmiştir. Konut satışlarında 2012 yılsonu beklentisi ise 400 bin adet.
Konut Kredi Faiz Oranları
2012 yılı ikinci yarısında gerilemeye başlayan faizler, yeniden % 1’in altına düşmüştür. Yılsonunda aylık ortalama faiz oranı ise % 0.80.
Konut Kredileri
2011 yıl sonunda 74.6 milyar TL olan konut kredileri toplam büyüklüğü, 2012 yılı sonunda ise % 13-14’lük bir büyüme ile 83-84 milyar TL’ye ulaşacak.
Yabancıların Gayrimenkul Net Alımları
2011 yılında, 2010 yılına göre % 20 azalarak 2.0 milyar dolar olarak gerçekleşen yabancıların gayrimenkul net alımları; 2012 yılının ilk dokuz ayında, geçen yılın aynı dönemine göre (1.5 milyar dolar) % 23 artarak, 1.85 milyar dolar olarak gerçekleşti.
Konut Sektörü 2012-2013
Konut İhtiyacı
Artan nüfus, kentleşme oranı, evlerin yenilenme ihtiyacı, kentsel dönüşüm faktörlerine bağlı olduğu için ekonomik gelişmelerden bağımsız olarak Türkiye’de yıllık 600–700 bin adet konut ihtiyacı mevcut. (GYODER 2023 Vizyonunda Gayrimenkul Sektörü Raporu)
Konut Talebi
2012 genelinde konut talebinde zayıflama, 2012 yılsonunda kredi faiz oranlarında gerileme yaşandı. Bankaların konut kredisi kullandırma eğilimlerinde ise; önce yavaşlama, yılın son çeyreğinde ise yeniden hareketlenme kaydedilen 2012’de, üreticilerin tüketiciye yönelik kampanyaları devam etti. Konut talebinde sınırlı artış beklentisinin bulunduğu 2013 yılında, düşecek faiz oranları ile kredi talebinde ölçülü artış, yabancılara konut satışı düzenlemesi ile ise ilave talep bekleniyor.
Konut Fiyatları
2012 yılında mevcut konut fiyatları ve kiralar, Türkiye genelinde enflasyon üzerinde arttı. Yeni konut fiyat artışı ise enflasyona paralel olarak sınırlı kaldı. 2012’de konut fiyatları, alım için uygun seviyelerde seyretti. 2013 yılında beklenen konut talebi ve yeni konut arzları çerçevesinde konut fiyatlarında artış, yine enflasyona paralel olarak sınırlı kalacak. 2013 yılında KDV düzenlemesi (tüm konut satışlarında %18’e çıkarılması) gerçekleştirilmesi halinde, vergi artışı kadar konut fiyatlarında artışa yol açacak ve dolayısıyla tüketiciye ilave yük getirecek.
Konut Arzı
2012 yılında daha önce başlamış olan markalı konut projelerinde arzlar devam etti. 2012’de proje sayısında artış, adetsel olarak geçmiş yılların performansına göre azalış kaydedildi. Daha önce başlayan projelerin tamamlanması ile her vasıfta konut arzı, 2013 yılında yavaşlayarak da olsa sürecek.
Ofis Sektörü 2012-2013
Ofis Talebi
Ekonomik yavaşlamaya rağmen 2012’de yeni ofis kiralama talebi devam etti. Özellikle A sınıfı ofislerde boşluk oranları gerilerken, kiralarda durağanlaşma yaşandı. Yabancı şirketlerin talebinde hissedilir artış ve yeni gelişen ofis alt bölgeleri belirleyici oldu. 2013 yılında ekonomideki kademeli toparlanma ve Türkiye’nin kredi notu artışının yabancı yatırımlar üzerinde beklenen olumlu etkisi ile kiralama talebi devam edecek. Yıl genelinde boşluk oranları düşük kalacakken, ofislerin döviz cinsi kiraları durağan kalacak.
Ofis Arzı
İstanbul’da MİA dışı Anadolu ve Avrupa bölgesi ağırlıklı olmak üzere 2012 yılında 380 bin m²yeni ofis alanı ilave oldu. 2013 yılında devam eden talebi karşılamak üzere yeni gelişme ve dönüşüm alanlarında, ofis yatırımları ve yeni ofis arzları sürecek, karma projeler içinde ofis alanlarının payı artacak.
AVM Sektörü 2012-2013
AVM Talebi
2012’deki tüketim harcamalarındaki gerilemeye bağlı olarak, perakende sektöründeki büyüme yavaşladı ve AVM kiralama talebi zayıfladı. Yabancı perakendecilerin Türkiye ilgisi ise AVM talebini artırmaya devam etti. Hane halkı gelir artışı ve organize perakendenin genişleme potansiyeli, orta vadede AVM talebini canlı tutuyor, ancak 2013 yılından itibaren kiralamalar seçici olacak.
AVM Arzı
Devam eden 1.7 milyon m² kiralanabilir alana sahip yatırım stoku ile AVM yatırımları, hem büyük şehirlerde hem diğer şehirlerde sürüyor. 2012 yılında açılan 16 yeni AVM’deki 600.070 m²’lik kiralanabilir alan büyüklüğü ile yıl sonunda AVM kiralanabilir alan büyüklüğü 8.16 milyon m²’ye ulaştı. 2012 sonunda Türkiye genelinde bin kişi başına kiralanabilir alan ortalaması 108 m² oldu. 2013 yılında da 0.9 milyon m² kiralanabilir alana sahip yeni arz olacak. AVM yatırımlarında finansman olanaklarının giderek zorlaşması dikkat çekici.
Sonuç ve 2013 Öngörüler
2013 yılında ekonomi ile inşaat ve gayrimenkul sektöründe, daha ılımlı bir büyüme bekleniyor.
- Ekonomik büyüme: %4
- Enflasyon: % 6.0
- Konut kredi aylık ortalama faiz oranı yıl sonu: % 0.70-0.75
- Konut kredileri: % 15 büyüme
- Konut kredileri: 95 milyar TL
- İnşaat sektörü büyüme: % 5-6
- Konut yapı ruhsatları artış: % 3-5
- Konut fiyatları ve kiraları: sınırlı artış (enflasyona paralel)
- Ticari gayrimenkul yatırımları: % 6-8 büyüme
- Ticari gayrimenkul kiraları: durağan
Talep Yönünde Alınması Gereken Önlemler
Gayrimenkul sektöründe talep yönünde canlılık ve süreklilik için alınması gereken önlemler;
- Konut kredisi faizlerinin gelir vergisi matrahından düşürülmesine imkan verilmelidir.
- Gayrimenkul alım satımında uygulanmakta olan toplam yüzde 0,20’lik tapu harcının makul bir seviyeye indirilmesi gerçekleşmelidir.
- Alım satım sözleşmelerinde damga vergisi uygulaması kaldırılmalıdır.
- Gayrimenkul yatırımlarının cazibesini düşüren yasal düzenlemelerden kaçınılmalıdır.
- Enerji verimliliği ve yeşil binaların yapımı teşvik edilmelidir.
- GYODER tarafından yapılan Roadshowlar, Londra’dan sonra Singapur, Katar, Malezya ile devam edecektir.
Arz Yönünde Alınması Gereken Önlemler
Gayrimenkul sektöründe arz yönünde canlılık ve süreklilik için alınması gereken önlemler;
- İmarlı arsa üretimi ile arsa maliyetleri düşürülmelidir.
- Arsa maliyetlerindeki KDV unsuru düzenlenmelidir.
- İmar ve ruhsat bürokrasisi rehabilite edilmelidir.
- Vergi, resim ve harçlarda haksız rekabet kaldırılmalıdır.
- Sektöre her kademede kalifiye eleman yetiştirilmesi üzerinde önemle durulmalıdır.
- Yabancı yatırımcılar ve yabancı sermayeli şirketlerin hareket alanlarını daraltan düzenlemeler ortadan kaldırılmalıdır.
- Mütekabiliyet yasasına destekleyici olarak yabancılara oturma hakkı izni verilmesi gerekmektedir.
- İmar ve ruhsat haklarının müktesep hak olarak alınması gerekmektedir.
- Konut bir ihtiyaç ve yatırım aracı olması sebebiyle Tüketici Yasası’ndan çıkarılıp ayrı bir kanun çerçevesinde irdelenmelidir.
Kentsel Dönüşüm
Kentsel Dönüşüm ile ilgili daha planlı şehirler için GYODER tespitleri;
- Özel sektörün rolü arttırılmalıdır.
- Kat mülkiyeti kanununda hukuki altyapıda değişiklik yapılmalıdır.
-
Finansal enstrümanlar oluşturulmalıdır.
- İmar hakkı transferi
- İmar haklarının menkulleştirilmesi
- Afet bono – tahvil ihracı
- Yeşil binalar ve enerji verimliliği teşvik edilmelidir.
- Kentsel dönüşüm konut olarak değil şehir olarak düşünülmelidir.
