Gayrimenkul geliştirme projeleri ülkemizde son yıllarda profesyonel bir biçimde ele alınmaya başlanmıştır. Gayrimenkul pazarındaki sürekli değişim, geliştiricilerin, müşteri beklentilerini karşılamak üzere, daha bilimsel çalışmaya zorlamaktadır. Artık yapılan projelerin ölçekleri büyümekte ve karma projeler haline gelmektedir. Yapılan projelerin ölçekleri büyüdükçe, buna bağlı olarak riskleri de orantılı olarak artmaktadır. Bu nedenle geliştiriciler, rekabetten ayrışmak ve riskleri azaltmak için, proje öncesinde yapılan pazar araştırma çalışmalarına daha fazla önem vermek zorundadırlar.
Müşteri beklentileri ve yaşam standartlarının değişmesine bağlı olarak insanlar daha iyi yaşama, çalışma ve dinlenme alanları talep etmeye başlamıştır. Önceleri sadece konut ihtiyacı süreciyle başlayan gayrimenkul projeleri, daha sonraları insanların beklentilerine bağlı olarak konsept projeler olarak ortaya çıkmaya başlamıştır. Geliştiricilerin, müşteri beklentilerinin çok hızlı bir şekilde değişmesinden ve gayrimenkul sürecinin uzun bir yol olmasından dolayı, satılabilir bir proje geliştirebilmek için ayrıntılı bir çalışma yapması zorunluluk haline gelmiştir. Bu nedenle proje geliştirme sürecinde yapılan fizibilite çalışmaları ve pazar araştırmaları büyük bir önem taşımaktadır.
Ne yapsam satılır kavramının çok geride kaldığı günümüzde müşteri beklentilerinden uzak projelerin hüsran ile sonuçlanması kaçınılmaz olmaktadır.
Pazar araştırmasında ilk adım hedef kitlenin doğru belirlenmesidir. Şehrin çeperlerinde henüz gelişimini tamamlamamış bölgelerde müşteri beklentilerinin üzerinde projeler geliştirmek ve yüksek satış fiyatları hedeflemek doğru değildir. Tüketici ihtiyaçları, bölenin değeri, müşteri satın alma fiyatı ve ödeme gücünün doğru tespit edilmesinden sonra beklentiye uygun proje geliştirilmeye başlanmalıdır.
Öncelikli olarak proje geliştirilecek olan bölgeden oturum veya yatırım amacıyla konut satın alabilecek olan hedef müşteri kitlesinin gelir seviyesi tespit edilmelidir. Bu hedef kitlenin bölge için verebileceği üst fiyat sınırının altında kalacak proje maliyetleri hedeflenmelidir. Ancak bu noktada konsept projelerin içerisinde yer alması gereken güvenlik, otopark, yeşil alan vb. site yaşamında olması gereken temel ihtiyaçlardan da ödün verilmemelidir. Hedef kitle yaşam tarzına uygun sosyal alanlar mutlaka yer almalıdır.
Diğer taraftan konutta satın alınabilir fiyatlara ulaşmak için konut tiplerinin ve konut karmasının da doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Yatırım amacıyla proje geliştirilen bölgelerde daha küçük konut tipleri hedeflenirken oturumcu hedef kitlesi olan projelerde beklentiler değişebilir. Özellikle büyük şehirlerde arsa maliyetlerinin çok yüksek olması nedeniyle geliştirilen konut tiplerinde oda dağılımı ve oda büyüklüklerinde optimum alanlar oluşturulmalıdır. Bu noktada unutulmaması gereken tüketicinin konut m2 sinden ziyade oda sayısını satın aldığıdır. Daha küçük m2 li ve kompakt yaşam alanları içeren konut tipleri daha uygun fiyatlarda satılabilir. Mimari tasarım aşamasında proje mimarının hayalindeki konut tipi yerine hedef kitleye ve pazara uygun satılabilir büyüklüklerde konutlar üretmek daha doğrudur.
Proje geliştirme çalışmaları öncesinde yapılan profesyonel pazar araştırmaları ile hedef kitlenin sosyo ekonomik durumu, demografisi, müşteri ihtiyaçları ve alım gücünün doğru tespit edilmesi ile birlikte proje geliştirilen bölgede en etkin ve verimli arazi kullanımı ile talep gören satılabilir konsept projeler ortaya çıkartılabilir.
Soner Keleş
Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Direktörü
