Blok veya Apartmanda kapıcı ve katmaliklerinin yöneticiliği ile alıştığımız aidat döngüsü, site yaşama ile farklılık kazanmaya başladı.
Yapıların yatayda müstakilleşme; dikeyde rezidanslaşma sevdası ile çeşitlilik kazandı.
Konut Aidat değerleri; semt, kira ve konut metrekarelerinden bağımsız yorumlanmalıdır.
Ticari gayrimenkullerde; M2’ye düşen aidat Hesaplama mantığı kabul görürken, konutları bu yaklaşım ile değerlendirmek sağlıklı sonuçlar veremiyebilecektir.
Çünkü, konutlarda aidat; ortak alanların mevsim şartlarına temizlenmesi, Ekili dikili alanlara Peyzaj, Consiage, elektronik ve fiziki güvenlik, ortak alanlarda konumlu açık/kapalı sosyal-sportif alanların işletilmesi, teknik/bakım onarım hizmetleri, servis, ambulans, çöp/atık toplama, yönetsel, bürokratik, hukuki ufak bir kent hizmet bütününü, hatta saydığım hizmetlerden unuttuklarımı da kapsamaktadır.
Bunlar hizmet bütünüdür, işte bu hizmetler sitenin konforuna, içinde yaşayanların gelir düzeyine ve almak istedikleri hizmetin niteliğine göre farklılık gösterebilmektedir.
Yönetim planına göre; dağılımlar da metrekare değerlerine göre paylaştırılan ve paylaştırılmayan hizmetler vardır.
Pazarlama ve satış argümanı olarak sunulan kapalı sportif alanlar, yönetim yapıları, eğlence, dinlence yerleri daha sonra kat maliklerince bakılmak işletilmek zorunda kalınan alanlar olarak ortaya çıkabilmekte, aidat değerlerini etkileyebilmektedir.
İnsan ağırlıklı alınan hizmetlerde; güvenlikçi – temizlikçi – bahçivan – tesisatçı maaşları il ve ilçeler arasında değişebilmektedir. Kiranın yüksek olması, kiracının gelir ve ayni zamanda sosya – ekonomik durumunu göstermektedir. Gelir düzeyi yüksek olan bireylerin oturduğu sitelerin aidatlarının hizmetin karşılığı yüksek olması doğal bir sonuçtur.
Karşılaştırmalı analizler yapılırken, site yönetim hizmetlerini kapıya gelen hizmet olarak değerlendirmek gerekir. Örneğin;1+0’da 5+1’de ayni güvenlik hizmetini alır. Bu ölçümlemelerde ufak daireler çok öder, büyük daireler az öder yaklaşımı… Bir biri ile hizmet farklılığı olan siteleri karşılaştırmak yanıltıcı sonuçlar verebilir.
İstanbul’da kent içi göçler; refah seviyesine göre değil, ağırlıklı olarak işe göre gerçekleşir. Refah seviyesi yükselen bireyler ayni semt içinde yaşam/yerleşim kalitesini yükseltir.
Hizmette kalite, hesaplı olmaz… Olur ise kalite olmaz.
Bilge Özdemir
Marketing & Sales Consultant for Real Estate
