Emlak Konut GYO, Torkam İnşaat ve Global Menkul Değerler Gayrimenkul tarafından Temaşehir Konya projesindeki “42.Cadde” isimli ticari bölümlerin satışı için kurulan Gayrimenkul Yatırım Fonunun tanıtımı yapıldı.
Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum, toplantıdaki konuşmasında, Anadolu’ya açılıp yaptıklarını ve bu yönde projeler yapmaya başladıkların söyledi.
Bunlardan birisi Konya Temaşehir projesi olduğunu anlatan Kurum, konum itibariyle Konya’ya değer katan bir proje olduğunu aktardı.
“Tarihimizin en büyük cirosunu yaptık”
Kurum, geçen yıl 1 milyon metrekare brüt alana karşılık 7 milyar 400 lira ciro elde ettiklerini dile getirerek, “Tarihimizin en büyük cirosu oldu bu. Aktf varlığımız yüzde 10 artışla 20,6 milyara, öz kaynaklarımız da yüzde 16 artışla 12 milyar 400 milyon liraya çıkmış oldu. 2018 hedeflerimizde ilk çeyrekte 1 milyar140 milyon satış hedefimiz vardı. 1 milyar 50 milyon lira oldu. 144 bin metrekare bağımsız bölüm satış hedefimiz vardı. Bu da 151 bin metrekare oldu.” dedi.
Fonun önemli bir proje olduğunu belirten Kurum, şöyle devam etti:
“Bu fonu ciddi anada önemsiyoruz. Birçok projemizde konutun dışında özel okullar, hastaneler AVM’ler gibi üniteler yapılıyor. Konut, ofis yapmıyoruz sadece. Sosyal donatılar, ticari alanlar da yapıyoruz. Satış anlamında son 2-3 senedir faizin de yüksekliğinden kaynaklı, vadelerin uzaması gibi… Hedefi hemen hemen yakaladık ancak nakit akışı konusunda ister istemez uzun vadeler yapma zorundalar. Finans problemi oluştu. 60 ay vade var ancak inşaatı 36 ayda bitirmeniz lazım. Arsa bedeli de var. Karınız yüzde 20 olsa bunu 6 senede ancak alabiliyorsunuz. Ticari üniteleri satıyorduk. Böyle olanlar yine olacak. Ancak 42. Cadde bütünsel düşünülmesi gereken bir yer. Dükkan bazında satabilirsiniz ancak şunu gördük, yönetim planıyla bunu ne kadar işlesek de ilerde sınırlandığınız çerçeve tam olarak çalışmıyor. Mesela bir market, manav koyuyorsunuz ancak bu çerçeve talepler, kiracı durumu gibi nedenlerle değişebiliyor. Bir eczane diye hesaplıyorsunuz ancak bir bakıyorsunuz 3 tane eczane olmuş. Böylece de değeri de etkiliyor.”
Kurum, buna çare bulmak için fonu kurmaya karar verdiklerini ifade ederek, “100 milyon lira üzerinde yatırımlarda bireysel yatırımcı bulmak zor. Böyle bir fon kurmaya karar verdik. Birçok yatırımcıyı bir araya getirerek, süreçte değerleneceğine inandığımız bir yatırım aracına ortak olmalarını istedik. Bizim de ortak oluğumuz bir işletmeye gelin ortak olalım diyoruz. Sektörün önemli bir ihtiyacını karşılayabilir. İşini sonunda herkesin kazanması lazım. Bunun yüzde 10,5’i bize, yüzde 24, 5’i Torkam İnşaata, Global yüzde 5 hissesine sahip. Aracısı olmasına rağmen buna ortak oldular. Kalan yüzde 60 yatırımcıya arz edilecek.” diye konuştu.
“Uluslararası yatırımcıyı çekecek”
Global Menkul Değerler AŞ Yönetim Kurulu Başkanı Erol Göker de fonun Türkiye’de para ve sermaye piyasalarıyla gayrimenkul piyasanın bir arada olmasını sağlayacak, uluslararası finansla aktörlerin istedikleri bir araç olduğunu kaydetti. .
Göker, Türkiye gayrimenkul piyasasının, sermaye ve para piyasalarından ayrı işletildiğini belirterek, “Bu ikisi arasında ilişki kuracak mekanizmalar yeterince olmadı. Bazı dönemlerde oldu ancak ülkemizde gayrimenkul yatırımlarının artması ve büyüklüklerini dünya çapında seviyeye gelmesi artık bu finansal bütünlüğün sağlanmasını zorunlu hale getirdi. Sadece kendi içimizdeki kaynakları bu sektöre yönlendirmek yeterli olmamakta, uluslararası yatırımcıların da buna doğrudan kaynak aktarmasını gerekli kılıyor. Bunu daha geniş çaplı yapmamız lazım.” şeklinde konuştu.
Fonun işleyişi ve özellikleri
Göker, bunun dünyadaki örneklerini araştırdıklarını vurgulayarak, şu görüşleri iletti:
“Dünyada bunun başarılı oluğunu gördük. Bunu Türkiye’de de başarılı şekilde uygulayanlar yabancılar oldu. Çok sabır gerektiren bir süreç. Süreci doğru takip edip, çıkış zamanını da doğru belirlemek gerekir. İşin temelinde ürece bağlı değer yaratma aşamasıdır. Dünyada dev bir baraj var. İçi su, sermaye dolu. Bu barajdan Türkiye’ye borularla su çekmemiz lazım. Türkiye’ye yatırım yapmak isteyen çok kuruluş var. Çok muazzam paraları var. Böyle bir ortamda ülkemizde gayrimenkul alanında büyük değerler var. Bu ortamda bu mekanizmayı doğru kurmamız lazım.
Yatırım fonu, kurumsal yapılar güvenlik arar. Bunu kim yönetiyor diye bakar. Sermaye kurulu bunu kontrol ediyor. Tamamen onun denetiminde. İkincisi, yönetiminin iyi ellerde olmasın sağlamak lazım. Bu da önemli. Bunları sağlamak gerekiyor. Sonra, bunun ne zaman gireceğim ve ne zaman çıkacağım, şeffaflık ve hesap verilebilirlik var mı? Evet bunların hepsi var. Ticari olarak iyi mi? Türkiye’en en fazla teşvik edilmiş bir yapıdır. İsteseniz de vergi veremezsiniz. Her türlü değerleme mekanizmaları devletin kurumların çerçevesi içinde yapılmak zorunda. Ucu açıksa süreç çıkışlarda başarılı olunmamış. İnsanlar belli bir süre sonunda çıkıp, parasını almak istiyor. Dünyadaki yatırımcılar artık hisse senedini ya da şirket hissesi almak gibi bakıyorlar bu işe. İnsanlar artık giriş, şeffaflık, uygun sürede kar ve istedikleri zamanlarda çıkış yapmak istiyor. Bunu sağlamamız lazım.”
Çekirdek yatırımcı kavramının çok önemli olduğunu belirten Göker, bu kişilerin söz konusu fonla ilgili “taşın altına” elini kimin koyduğuna önem verdiğini ve ona göre buna katılıp, katılmamaya karar verdiğini sözlerine ekledi.
“Çok önemli bir proje”
Torkam İnşaat ve Yatırım AŞ İcra Kurulu Başkanı Mahmut Dereli, önemli çalışmalar yaptıklarını ve bu sene için belirledikleri hedefler doğrultusunda yatırımlara devam ettiklerini anlattı.
Türkiye’de 2 önemli projeleri olduğunu kaydeden Dereli, “Birisi Florya-Sefaköy hattında 900 milyon TL Torkam E5 rezidans, ofis ve çarşı projemiz. Yakın zamanda lansmanını yapacağız. Diğer Emlak Konut ile geliştirdiğimiz Temaşehir Konya projemiz. İhaleye katılıp, kazandık. Bu projeyi geliştirdik. Hayata geçirmeden önce anketler, araştırmalar yaptık. Projeyi geliştirerek, Emlak Konut’un onayına sunduk. Sonra hayata geçirdik ve inşasına başladık. Doğru lokasyonda olmamız bizim için büyük avantaj. Konya’nın merkezinde bir proje. Konut alıcılarının beklentilerine cevap verince, yüzde 65’ini satarak alıcı kitlenin orada olmasını sağladık.” şeklinde konuştu.
Dereli, alışveriş merkezlerinde yeni bir arayış olduğunun altını çizerek, “Cadde mekanlara doğru yöneldiklerini gördük. Projede 42. Cadde’yi yaptık. 163 tane mağaza ve dükkan oluşturduk. Karşısında belediyenin kültür merkezi, ticari alanlar var. Bizim de üzerinde tasarladığımız Konya’nın en büyük çocuk eğlence dünyası projemiz var. Bu caddeye olan talebi gördüğümüzde daha faydalı bir yatırım olması için bu fonun kurulmasına karar verdik. Bu projeyi bu fonu yüzde 24 buçukluk bir sermaye koyduk biz de.” ifadelerini kullandı.
“Konya’daki toprak parçası global hale geliyor”
Global Menkul Değerler Portföy Yönetim Kurulu Başkanı Gaye Braida Fernandez, Anadolu’nun en kadim şehirlerinden Konya’daki toprak parçasının global bir ürüne dönüşmesine şahitlik ettiklerini dile getirdi.
Bu fonla çok uzun zamandır ilgilendiklerini belirten Fernandez, şu görüşleri iletti:
“Uzun yıllardır çalışıyoruz. Fonun içinde doğru yatırımı bulmak için araştırmalar yaptık. Onlarca projeye baktık, değerlendirdik. Biraz zaman aldı ve Torkam 42. Cadde bizi heyecanlandırdı. Yatırımlarda lokasyon çok önemli. Projenin konsepti de önemli. Getirisi de uygun olmalıydı. Uzun soluklu bir yatırım olduğu için de bu fona dahil olduk. Hem sosyal hayat hem de alışveriş alışkanlıkları değişiyor. İnanlar artık daha sosyal alanlarda, açık yerlerde cadde konseptine geri döndüğünü gördük. Bu proje de buna uygun. Lokasyonu da bulunduğu alan ve üniversite öğrencileriyle canlı bir noktada.
“Toplam 7 yıllık süre belirledik”
Bir çok finans yatırımcısı bunu bir parçası olmalı. Kurucu yatırımcıların bu fonun içinde bulunacak. Uzun soluklu bi yatırım aracı. Böyle fonlarda değişik fonksiyonlar süreli süresiz gibi olabiliyor. Süresiz olanını tercih ettik. 5+2 toplam 7 yıl gibi bir süre belirledik. 5 yılın sonunda 2 yıl içinde bu gayrimenkullerin satılarak son haline getirinin cazip hale gelmesini daha makul görüyoruz. 163 dükkandan oluşması tek bir elden yönetilmesi kira gelirlerinin daha fayda sağlaması da önemli. Çıkış esnasında bunu yekpare olarak da günün şartlarına göre tek tek de satabiliriz. Bu da bizi memnun etti. Fonun en büyük avantajlarından biri de bu.”
