Devrim niteliğindeki uygulamalar ışığında, bu tarihi dönemde “sektörün altındaki gizli bombalara“ dikkat çekmek istiyorum!..
Bunlar; proje geliştirmede Arsa sahipleri ve Finans kurumlarının yeridir.
Geliştirilen Projelerde Arsa Sahipliği:
Ülkemiz için İnşaatcılar kadar dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan birisi geliştirilen bina/blok/projelerinde arsa sahipliği ve sahipliğin sorumluluklarıdır.
Ülkemizde; kamu arazileri dışında proje geliştirici/müteahhitlerde arsa sahiplik oranı çok azdır.
Yapılar projeler genelde kat karşılığı ve/veya hasılat paylaşım modelleri ile geliştirilmektedir.
Geliştirilecek projelerde toprak sahiplerinin bina/proje bitirilmesine yönelik sorumlulukları yeniden tarif edilmeli ve belirtilmelidir.
Bu durum; arsa sahiplerini proje geliştirici/müteahhit seçiminde daha fazla veren tercihinden daha gerçekçi tercihlere sevk edebilecektir.
Arsa Sahibi Tapusu üzerine Şerh Konulabilmelidir:
Kat karşılığı ve/veya hasılat paylaşım projelerinde, proje geliştirici/müteahhit tarafından satış vaadi sözleşmesi ile satılan ancak tapusu arsa sahibi üzerinde olan Bağımsız bölümler üzerine tapuda şerh konulamamaktadır.
Toprak sahipleri müteahhit/proje geliştirici firmanın yaptığı satışlar hakkında bilgi sahibi olamamaktadır.
Oysaki; toprak sahipleri de geliştirilen projenin kazanan tarafı olarak, müteahhit proje geliştiricinin müşteri ile yaptığı sözleşmenin tarafı olmalıdır.
Konunun hukuki zemini gözden geçirilerek arsa sahibi üzerindeki bağımsız bölüme proje geliştirici/müteahhitin satış sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilinmelidir
Arsa Sahibi Güvencesi tanımlanmalıdır:
Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı geliştirilen projelerde arsa sahiplerinin başına gelebilecek her türlü problemlere karşı tüketiciler çaresiz ve güvencesiz kalabilmektedir…
Bu konuda tüketicileri koruyucu/kollayıcı düzenleme ihtiyacı çok çok önemlidir. Bu konuda inşaatçılar tarafından yapılacak “tamamlanma sigortası“ gibi arsa sahiplerine yönelik koruyucu sigortalar geliştirilmelidir.
Arsa sahiplerinin kamuya veya farklı kişi / kurumlara olan yükümlülüklerinden dolayı kat karşılığı / hasılat paylaşımı verdiği arsa üzerine haciz takyidatları (herhangi bir gayrimenkul üzerinde 3. Kişilerin yararına konulmuş ve gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkını farklı şekillerde sınırlayan ön alım, haciz, intifa, şufa, irtifak gibi hakların bildirildiği belge) gelebilmektedir.
Bağımsız bölüm üzerindeki tüketici hakları tapuya şerh düşülen takyidatlar ile güvence altına alınabilmelidir.
Toprak sahibi üzerine düşülecek şerhler ayni zamanda tüketicileri müteahhit/proje geliştirici firmanın sözleşme ile sattığı yerlerin tapusunu üstüne aldığında farklı amaç için kullanımını engelleyebilecektir.
Ayni zamanda, sözleşmenin tapuya şerh düşülmesi mükerrer satışların önüne geçilmesini sağlayacaktır.
Banka / Finans Kurumlarının Projelerde Yeri :
Yapılan inşaat, geliştirilen proje ne olursa olsun proje finansmanı ve dolaylı mortgage/konut kredisi kullanım şartları tekrar gözden geçirilmelidir.
Banka/Finans kurumları kendilerini garanti altına alabilmek için “tamamlanma sorumluluğunu“ üzerilerinden atmaktadırlar.
Bununla birlikte, banka/finans kurumları geliştirilen projede dolaylı veya doğrudan kullandırdıkları proje finansman modellerinde projenin tamamına şerh/ipotek koymaktadırlar.
Hatta bu şerh tutarları proje finansmanında kullandırılan dolaylı kredi veya mortgage kredilerinin kat kat üstünde olabilmektedir.
Bu tarz uygulamalarda; geciken teslimler, devredilemeyen tapulardan kaynaklı ipotek kaldırma problemleri ortaya çıkmaktadır.
Bugün İnşaat sektörü için dev bir adım atılmıştır. Bu adım ile yenilikler ve yeniden düzenlemeler yapılabilmesi için tarihi fırsatlar ortaya çıkmıştır.
Önerim Çevre ve Şehircilik Bakanlığı koordinasyonu ile yukarıda belirttiğim Toprak Sahibi ve Finans kurumlarının yükümlülükleri tüketicileri güvence altına alacak şekilde yeniden tanımlanmasıdır.
Bu vesile ile emlakdream.com aracılığı ile okuyucularımızın, gayrimenkul sektörünün, tüm islam aleminin Kurban Bayramını kutlar mutlu, huzurlu, sağlıklı birleştirici bayramlar dilerim.
Bilge Özdemir
Marketing and Sales Solution Partner of Real Estate Projects & Construction Business
