Yıllardan beri emlakdream.com ailesi ile gayrimenkul sektörünün referans kaynağı olarak, öngörü, tespitlerimiz ile sektörün önünde… takip edilen olduk. Başardığımızı görmek bizler için en büyük mutluluk ve onur. Bu vesile ile Emlakdream ailesine teşekkür ediyorum.
KAMU YÖNÜ İLE PAZAR : 3 ay süre kalan yerel seçim sürecinde Belediyelerin, Belediye sınırları içinde başlayan – süren kentsel dönüşümlere müdahil olarak çözümler üretmesi beklenecektir. Belediyelerin arabulucu veya koordinasyonu üstlenebileceği “kentsel dönüşümde“ kamu yaklaşımları/devlet garantileri önemli rol oynayacaktır.
Çevre ve Şehircilik Bakanı Sayın Murat KURUM’ un 20 yıllık süre içinde yaklaşık 6 milyon 700 bin konutun dönüştürülmesi projesinde işaret ettiği paydaşların;
- Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,
- Toki,
- Emlak Konut,
- İller Bankası,
- yerel yönetim
denklemi içinde “özel sektörü“ önümüzdeki 3-5 yıl için “müteahhitlik hizmetlerinde“ ağırlıklı olarak görmeyi bekliyorum.
Kentsel ve/veya yerinde dönüşüm uygulamalarında, geliştirici rolünde ağırlıklı olarak kamu kuruluşlarını, “belediyeler ve belediyelerin kuruluşlarını“ görmeyi beklerken; kamuya üstleneceği dönüşüm rolünde başarının anahtarı olacak “proje geliştirmeden; proje yönetimine, müteahhitlik; inşaat hizmetlerinden, pazarlama; satış hizmetlerine“ özel sektörün profesyonelliğini değerlendirmeyi öneriyorum.
PROJE GELİŞTİRİCİ YÖNÜ İLE PAZAR : Pazarın derinlik kazanabilmesi için aşağıdaki konuların değerlendirilmesi önem taşımaktadır.
Proje Finansmanı ile tüketicilere mortgage kredisi sağlanarak inşaat sektörünün dolaylı finansman ihtiyacının karşılanması: Projeler ve Banka/finans kurumlarının en büyük sıkıntısı, proje kapsamında; proje geliştirici garantörlüğünde kullandırılan mortgage kredilerinden kaynaklı tapular üzerinde genel takyidat/ipotekler olarak karşımıza çıkmaktadır. Özellikle gayrimenkul teslim sürecine gelmiş projelerde, mortgage kredisi kullanan tüketici tapu devrini alamadığı için risk taşımaktadır. Devletin yasal düzenleme ile projelerden mortgage kredisi kullanan ve tapusunu devir alamayan tüketicilere yönelik yeniden düzenleme getirmesi gerekmektedir. Banka/finans kurumları tüketiciye kullandırdıkları mortgage kredisi kadar tutarı teminatı ile tutup, proje geliştiricinin tapu devrini sağlamasına yardımcı olması gerekmektedir.
Bununla birlikte; garantörlük kapsamında projelerde uygulanan mortgage kredileri proje geliştirici tarafından hesaplı/kolay finans yolu olarak kullanılabilmektedir. Yasal düzenlemeler ile hülle satış ve mortgage kredi kullanımının önüne geçilmesi gerekmektedir.
Teminat/İpotek karşılığı inşaat sektörünün doğrudan finansman ihtiyacının karşılanması: 2019 yılının en önemli gündemi inşaat sektörünün bankalardan kullandığı ve geri ödemede problem yaşadığı kredilerde olacak. Bu sıkıntının aşılabilinmesinde formülü Özel Banka/finans Sektör risklerinin Kamu Banka/finans’a kaydırılmasında görüyorum.
FİNANSAL YÖNÜ İLE PAZAR : Banka / Finans dünyasının gayrimenkul sektöründe karşı karşıya kalabilecekleri;
Teminatlar : Yurt içi ve/veya Yurt dışı müteahhitlik hizmetlerinde gayrimenkul karşılığı teminat ihtiyaçları değerlendirilirken “gayrimenkullerin değerlendirme“ kriterlerinde sıkıntılar yaşanmaya başlanabilecektir.
Banka Sorunlu Gayrimenkulleri: Bankaların teminat ve/veya kredilerden kaynaklı aldığı gayrimenkullerin “nakde“ dönüşleri zaman ve değer kaybına sebep olabilecektir. 2019 yılı Banka/Finans kurumlarının “gayrimenkul satışında“ farklılıklara – yeniliklere açık olacağı yıl olmalıdır.
Banka/finans kurumları, gayrimenkul satışlarını Pazar ve piyasa kurallarına/koşullarını göre bu işin profesyonellerine bırakmalıdır. 2 yıldır hizmet verdiğim “emlak organizasyon“ yapısında katılma fırsatı bulduğum banka/finans kurumları toplantılarında gördüğüm yaklaşımların değişme zamanıdır.
- Herkes satsın / Emlak organizasyonlarına tanımlı “tam/tek“ yetki verilmez ise başarı gelmez
- Banka Şubeleri Satsın / Bırakın Banka şubeleri “para“ satsın. Gayrimenkul işini bilenler yapsın.
Gayrimenkul Satın Alan: 2019 yılında Mortgage/konut kredisi faiz oranlarında yıllık % 15 – 20 bandı seviyelerinde yer bulması öngörülmektedir.Bu seviyelerde mortgage/konut kredi talebi olmayacaktır. Banka/Finans sektörüne önerim; senetle gayrimenkul satan müteahhit/proje geliştiriciler ile sistemin tekrar işlerlik kazanmasına yönelik formüller geliştirilmeleri olacaktır. Pazarın 1 yıllık sürece ihtiyacı vardır, 1. Yılın sonunda tekrar arzu edilen mortgage psikolojik sınırları zorlanabilinecektir.
Senetli Satışlara Devam : 2019 senetli satışların devam edeceği yıl olacaktır. Müteahhitler/proje geliştiriciler 2019 yılında; başladıkları/devam eden projelerini teslim edebilme uğraşı içinde olacaklardır. Son yılların ruhsat başvurularından anlaşıldığı gibi 2 – 3 yıl proje geliştirmeden çok stokların eritilmesi yılları olacak.
TÜKETİCİ YÖNÜ İLE PAZAR : İnşaat ve fonlama maliyetlerinin 2019 yılına damga vurmasını, nakit ihtiyacını gideren projelerde/gayrimenkullerde %30-50’ler seviyesinde gayrimenkullerde pazara yansıyacak artışların ertelenemez olduğunu ön görüyorum. Arsa değerleri ve proje geliştirici yapısına göre değişmekte birlikte İstanbul gibi metropollerde brüt metrekare üzerinden 4.000-5.000-TL Bandını kaçırılmayacak/tekrarı olmayacak alım fırsatı olarak görüyorum.
Emlak Dream aracılığı ile Emlak Dream takipçilerine, Özel ve Kamuda Gayrimenkul sektörü paydaşlarına / çalışanlara; 2019’ da aile ve bireylerin “sağlık, huzur,mutluluklarının devamını diliyorum, Saygılarımı sunuyorum.
BİLGE ÖZDEMİR
Marketing and Sales Solution Partner of Construction Business
