Alışveriş merkezleri (AVM), lojistik ve ticari emlak pazarını değerlendiren rapora göre, AVM’leri 2019’da zor bir sene beklerken ticari emlak tarafında yatırım fırsatları oluşmaya başladı.
Perakende sıkıntılı bir süreçten geçiyor
İthal girdi fiyatlarının yükselmesi nedeniyle başta yabancı markalar olmak üzere piyasada genel bir fiyat artış baskısı oluşmuştur. Perakendecilerin önemli bir kısmı tüketicilerin tasarruf eğilimini göz önüne alarak fiyat artış kararını vermiştir.
- Ödeme zorluğu yaşayan ya da konkordato ilan eden tedarikçiler ile perakendeciler nedeniyle perakende pazarındaki tedarik zinciri olumsuz etkilenmiştir.
- Ertelenen ya da TL’nin değer kaybından daha düşük gerçekleştirilen fiyat artışları perakendecilerin birim karını olumsuz etkilemiştir.
- Bazı perakendeciler; belirli ‘ciro/kira’ hedefleri belirleyerek verimsiz mağazaları kapatma kararını daha agresif bir şekilde uygulamaya başlamıştır.
- Tüketicilerin tasarruf eğilimi, ‘outlet’ konseptindeki alışveriş merkezlerinin başarılı bir yıl geçirmesine olumlu katkıda bulunmuştur.
- Özellikle Anadolu’daki alışveriş merkezlerinde ‘fast-food’ olarak isimlendirilen yeme içme mekanlarının alışveriş merkezi ziyaretçileri tarafından ilgi görmeye devam ettiği gözlenmiştir
- Kira kontratlarının TL’ye çevrilmesinin yanı sıra enerji ve işgücü maliyetlerindeki kayda değer artış nedeniyle alışveriş merkezi yatırımcılarının giderlerinin gelirlerinden daha yüksek bir oranda arttığı gözlenmiştir.
- Enflasyondan arındırıldığında dahi kayda değer bir ciro seviyesi yakalayan hiper marketler, geçtiğimiz yılın en iyi performans gösteren sektörlerinden biri olarak öne çıkmıştır.
- Özellikle tedarik zinciri konusunda sorun yaşayan kadın giyim ve erkek giyim ile deri-ayakkabı markalarının reel bazda ciro düşüşü 2018’de devam etmiştir.
AVM inşaatları 2019 yılında da devam edecek
31 Mart 2019’da yapılacak yerel yönetim seçimleri, TL’nin değeri ve enflasyon oranı gibi siyasi ve makro ekonomik faktörler perakende piyasasının önümüzdeki yıl performansında etkili olacaktır.
- 2018 yıl sonunda açıklanan asgari ücret artışı nedeniyle alışveriş merkezlerini en önemli gider kalemlerinden biri olan işgücü maliyeti kayda değer bir oranda artacaktır.
- Bazı perakendecilerin 2018 yılında başladığı mevcut mağazaların optimizasyonu sürecinin 2019 yılında da devam etmesi beklenmektedir. Diğer yandan, mağaza kapatma dahil operasyonel optimizasyonu gerçekleştiren ve finansal yapısını sağlamlaştıran perakendecilerin 2019 yılında daha sağlıklı bir büyüme ivmesi yakalayacağı öngörülmektedir.
- Önümüzdeki senelerde açılacak yeni AVM projelerinin sayısında beklenen kademeli düşüş nedeniyle mevcut alışveriş merkezlerinde yeniden kiralama; eskiyen alışveriş merkezlerinde ise yenilenme süreçleri önümüzdeki yıllarda da gündemdeki yerini koruyacaktır.
Ticari emlak tarafında kapasite fazlası ve yatırım fırsatları
- 2018 yılında gerçekleşen ofis kiralama işlemleri genel olarak şirketlerin operasyonlarını küçültmesi ve çalışan sayılarını düşürmesinin yanı sıra kişi başına düşen alanı azaltarak verimi artırma ve kira bedelini düşürme gibi maliyet odaklı hedeflerden kaynaklanmıştır.
- Ofis kira giderlerini düşük tutmak isteyen şirketler özellikle Ataşehir’deki yeni ve modern ofis binalarını tercih etmiştir. Ataşehir’in öne çıkmasında ulaşım olanaklarının artması, beyaz yaka çalışanların ikamet ettiği bir bölge olmasından kaynaklı konum avantajı, yeme-içme seçeneklerinin kaliteli ve bol olması ve çevresindeki bölgelere kıyasla daha prestijli olmasının yanı sıra modern ofis stokunun MİA’ya göre daha düşük kira seviyesinden kiralanması etkili olmuştur.
- Uzakdoğu merkezli şirketlerin İstanbul’a olan ilgisinde artış görülmektedir. Makro ekonomik belirsizliklerin etkisiyle piyasayı öngöremeyen yabancı şirketler genellikle hazır ofisler aracılığıyla Türkiye’ye giriş yapmayı tercih etmektedir.
Kaynak: paraanaliz.com
