Yeni dönemde Garanti Mortgage sponsorluğunda yayınlanan GYODER Gösterge gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor. Sektörün büyüme hızının GSYH’ye yansımalarından yıllık enflasyon oranlarına, uluslararası pazardaki eğilimlere paralel Dolar/Euro paritesinden BIST GYO hisse performanslarına, konut kredisi faiz ve kullandırma oranlarından konut ve ofis satış oranlarına, hatta turizm, otelcilik ve AVM’lere kadar istatistiki verileri bir arada bulabileceğiniz raporda, temel ekonomik verilere de geniş şekilde yer verildi.
Ayrıca 2019 1. çeyrek dönemi itibariyle, raporda gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal değerlendirmeleri ile ilgili veriler Merkez Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Kamuyu Aydınlatma Platformu’nun (KAP) değerli katkılarıyla zenginleştirdi.
Sektörde ilk kez, gayrimenkul sektörü hakkında güncel verilere erişmek isteyen tüm profesyoneller için hazırlanan ‘GYODER Gösterge’, Türkçe ve İngilizce olmak üzere hem dijital hem de basılı şekilde geniş bir kitleye ulaştırılıyor.
“GYODER GÖSTERGE” 1. ÇEYREK 2019 RAPORU
Küresel Büyümede Yaşanan Kaygılar İnşaat Sektörünü Olumsuz Etkiliyor
2019 yılı ilk çeyreğine bakacak olursak, gerek küresel gerek ülke bazında bir önceki yılın ekonomik ve sosyal gelişmelerinin yansımalarının devam ettiği görülmektedir.
Küresel olarak inşaat ve konut sektörüne baktığımızda ise aşağıdaki hususlar dikkat çekmektedir.
• Küresel büyümede yaşanan kaygıların etkisi ile inşaat sektöründe de yavaşlama beklenmektedir. İnşaat sektörü ekonomik büyüme ile ilişkisi en yüksek olan sektörlerden
birisidir. Söz konusu süreç gerek yatırım gerekse tüketici davranışlarını olumsuz etkilemeye aday görünmektedir. IMF, Dünya Ekonomik Görünüm raporunda küresel ekonominin
bu yıl yüzde 3.3 büyüyeceğini tahmin ederken benzer uluslararası kuruluşların büyüme tahminlerini aşağı yönlü revize etmeleri de dikkat çekmektedir. Küresel ekonomi 2018
yılında yüzde 3.6 büyümüştü. IMF’nin güz dönemindeki 2019 yılı büyüme tahmini yüzde 3.5 olarak ifade edilmişti. IMF’nin büyümede bölge bazlı tahminlerine baktığımızda ise, Dünya
Ekonomik Görünüm raporunda gelişmiş ekonomiler için 2019 büyüme yüzde 2.0’dan 1.8’e indirilirken, ABD için 2019 büyüme beklentisi de yüzde 2.5’ten 2.3’e revize edildi. IMF, Euro Bölgesi ekonomisi için 2019 büyüme tahminini yüzde 1.6’dan 1.3’e ve 2020 büyüme tahminini yüzde 1.7’den 1.5’e düşürdü. Gelişmekte olan piyasalar ve kalkınmakta olan
ekonomiler için 2019 büyüme beklentisi yüzde 4.5’ten 4.4’e, 2020 tahmini yüzde 4.9’dan 4.8’e çekildi. Sürecin yansıması olarak küresel bazlı gayrimenkul fiyatlarında da genel olarak yavaşlama veya bölgesel olarak gerileme eğilimleri de görülmeye başlanmıştır.
• Korumacı eğilimlerin artması, ABD de Trump’ın Başkan seçilmesinden sonra başlattığı daha korumacı bir ekonomik yapıya dair politikalar ile bu politikalara konu olan ülkelerin karşı önlemleri uluslararası ticaret de yavaşlamaya neden olmaktadır. Bunun önemli uzantılarından birisi yukarıda ifade ettiğimiz ‘küresel büyümede ivme kaybı’ olarak karşımıza çıkarken diğer bir uzantısı da uluslararası gayrimenkul yatırımlarının da bu süreçten etkilenme olasılığıdır.
• Küresel borçluluk oranlarında yaşanan artışın hız kesmeden devam etmesi ve borçlu ülkelerin olası finansal dalgalanmadan etkilenmelerinin tüm sektörler gibi inşaat sektörünü de etkilemesi beklenebilir. Uluslararası Para Fonu (IMF) verilerine göre küresel borç 2017’de GSYH’nın yüzde 225’ine karşılık gelen, 184 trilyon dolara çıkmıştır. Kişi başına borç miktarı da, küresel düzeyde kişi başına ortalama gelirin 2.5 katı olan 86 bin dolara yükselmiştir.
• Gelişmiş ülkelerde şehirleşmenin belli bir doygunluğa ulaşması buna karşılık gelişmekte olan ülkelerde bu eğilimin devam ediyor olması da küresel inşaat sektörü için önemli görülmektedir.
• Diğer bir husus da değişen tüketim kalıpları ve jenerasyonlara göre ciddi farklılık gösteren gayrimenkul eğilimleridir. Günümüzde 1965 ile 1980 arası doğanların oluşturduğu X kuşağı gayrimenkul edinimi konusunda oldukça istekli davranırken, 1980 ile 1999 arasında doğan Y kuşağı ise X kuşağına göre gayrimenkul edinimi konusunda çok hassas davranmayan daha özgürlükçü bir tüketim yapısı oluşturmaktadırlar. 2000 yılı sonrası doğan Z kuşağı ise maddi bağlılık ve mülkiyet kavramlarının oldukça zayıf olduğu bir yapıyı temsil etmektedir. Dolayısıyla diğer tüketim sektörlerinde olduğu gibi kuşakların özelliklerine yönelik çalışmaların üreticiler tarafından yapılmasında yarar bulunmaktadır.
Türkiye GSYH’sı Bir Önceki Yıla Göre Yüzde 2.6 Büyüdü
Küresel boyuttan ülkemize döndüğümüzde ise ekonomik olarak yaşanan dalgalanmaların (özellikle kur ve faiz bağlamında) etkilerinin başta büyüme olmak üzere diğer makro değişkenleri etkilediği görülmektedir. 2018 yılı Türkiye GSYH’sı bir önceki yıla göre yüzde 2.6 büyürken yılın ikinci yarısında büyümenin negatif olması dikkat çekmiştir. GSYH’yi
oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2018 yılında zincirlenmiş hacim endeksi olarak tarım sektörünün katma değeri yüzde 1.3; sanayi sektörü yüzde 1.1 artmıştır. İnşaat sektörü ise yüzde 1.9 küçülürken, ticaret, ulaştırma, konaklama ve yiyecek hizmeti faaliyetlerinin toplamından oluşan hizmetler sektörünün katma değeri ise yüzde 5,6’lik artış kaydetmiştir.
İnşaat sektörünün makro büyüme ile olan yüksek korelasyonu faiz ve girdi maliyetlerinin düşük olduğu dönemlerde yüksek büyüme sağlarken tersi durumda küçülme ile kendisini göstermektedir. 2018 yılı sonu ve 2019 yılı ilk çeyreğinde gerileyen inşaat ciro endeksleri sektörün üretim ve istihdam süreçlerinin olumsuz etkilendiğini göstermektedir.
Geçtiğimiz 20 yıl boyunca, Türkiye’de inşaat sektörü ekonominin büyümesine paralel bir genişleme yaşamıştır. Dünya ölçeği ve ülkemizin potansiyeline bakıldığında ise inşaat sektörünün uygun konjonktürde daha fazla büyüme olanağı bulunmaktadır.
Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman bir kaldıraç görevini üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde ‘inşaat’, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. İnşaat üretimi artık yalnızca yapının üretimi olarak algılanmamakta, çevreyle dost, sosyal sorumluluk taşıyan, sosyal yaşama, toplumsal yapıya doğrudan etki eden, saydam ve sürdürülebilir üretim anlamına da gelmektedir.
Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi olan konut satışları rakamlarına bakıldığında ise yukarıda ifade edilen doğal talebin sonuçları gözlenmektedir. 2015 yılında 1.289.320 adet konut satışı yaşanırken, 2016 yılında ise gerek Türkiye’nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları büyüyerek 1.341.453 sayısına ulaşılmıştır. 2017 senesinde ise konut satış sayısı 1.490.314 adet olarak gerçekleşirken,2018 yılda söz konusu rakam 1.375.400 adet olmuştur.
2019 yılının ilk üç ayında gerçekleşen rakamlar bir önceki yıla göre hafif bir düşüş gösterse de konjonktür düşünüldüğünde gerçekleşmelerin normal olduğu ifade edilebilir.
2012 yılında yapılan ‘yabancı uyruklu kişilere’ taşınmaz satışı ile ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştır. Yabancı tabiiyeti gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de gayrimenkul alması ile ilgili yapılan bu düzenlemeden sonra artan ilgi oturma izni ile vatandaşlık verilmesi ile zirve yapmış görünmektedir.
2011 ile 2018 yılları arasında yabancı yatırımcılar yaklaşık 29 milyar dolarlık taşınmazı ülkemizden alarak döviz kazandırmıştır. 2015 yılın da 22.991 yabancı taşınmaz alırken 2016 yılında rakam 18.189 olmuş 2017 yılında artan ilgiyle birlikte tekrar 22,234 kişiye çıkan rakam 2018 yılında hızlı bir şekilde yükselerek 39.663 kişi olmuştur. Benzer artış eğilimi 2019 yılının ilk çeyreğinde de sürmüştür.
Ülkemizde yapılan mega projelerin inşaat sektörüne verdiği desteğin yanı sıra şehirleşme ve konut projelerine de ivme kattığı ayrı bir gerçektir. Türkiye ekonomisinin yeni bir denge arayışı içinde olduğu günümüzde başta inşaat ve gayrimenkul sektörü olmak üzere diğer tüm sektörlerinde ‘sürdürülebilir kârlılık ve risk yönetimi’ kavramlarına ağırlık vermeleri yerinde olacaktır.
2019 Yılı İlk Çeyreği İtibarıyla Sektör İçin Gündemde Öncelik Taşıyan Noktalar ise Şöyle Özetlenebilir;
1. Hem yükleniciler hem de tüketiciler için alternatif finansman araçlarının bir an önce hayata geçirilmesi.
2. Uzun vadeli finansman sağlanabilmesi için menkul kıymetleştirme ile ilgili mevzuat ile ilgili gerekli düzenlemelerin yapılması.
3. BIST bünyesinde ‘gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hakların’ işlem görebileceği bir pazarın oluşturulması.
4. İnşaat maliyetlerinin düşürülmesi amacı ile ithal ikameci’ bir üretim yöntemine geçilmesi
5. Emlak Bankası’nın yurt dışı örneklerinde olduğu gibi uzun vadeli kredi veren ipotek bankacılığı konusunda da ‘piyasa yapıcısı’ olması.
6. Kentsel dönüşüm sürecinin mahalle bazlı olarak planlanıp hayata geçirilmesi ile ilgili hukuki ve teknik altyapının oluşturulması.
7. İnşaat ve konut şirketlerinin ‘kurumsal risk’ yönetimi ile ilgili yapıları oluşturması ve belli büyüklükte iş hacmine sahip şirketlerin konuyla ilgili danışmanlık almalarının zorunlu hale getirilmesi.
8. Sektörün önde gelen sivil toplum örgütleri ve aktörlerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı koordinasyonunda yabancıya satış amacıyla bir tanıtım platformunun oluşturulması.
