14 ocak 2020 salı günü Ataşehir’deki Sheraton Grand Hotel’de Eventuum tarafından bu yıl 8’incisi düzenlenen Samsung İklimlendirme Çözümleri İnşaat ve Konut Konferansı’nda bir konuşma yapan Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Serhan Çetinsaya, inşaat sektörünün güçlü ve zayıf yönlerini, sektördeki tehditleri ve fırsatları anlattı.
Çetinsaya, konuşmasında şunları söyledi:
“Son iki yıl, gayrimenkul sektörü açısından yüksek mevduat faizi, yüksek konut kredi faizleri ve kur dalgalanmalarının getirdiği bir yavaşlamayla geçti. Maliyetlerde oluşan artışın yanı sıra döviz kurlarındaki hareketliliğin alıcıları ve yatırımcıları bekleme sürecine yönlendirmesi konut satışlarında azalmaya sebep oldu. Bu tür olumsuzluklar sektörümüzün dikkate değer tehditleri arasında ortaya çıkarmaktadır.
2019’un ikinci yarısında hükümetimiz, sektörü olumsuz etkileyen bu tablo karşısında bir dizi çalışmalara imza attı. Temmuz ayında yüksek faiz oranlarının indirilmesi ile başlayan ve Ağustos ayında kamu bankalarının konut kredi faiz oranlarını yüzde 1’in altına çekmesi ile devam eden değişiklik konut piyasasını hareketlendirdi. Bu hareketlilik konut alıcıları ve yatırımcıları tarafından değerlendirilerek son çeyrekte satışlara yukarı yönlü bir ivme kazandırdı.
Türkiye’de en güvenli limanın, en iyi yatırım aracının altın ile birlikte gayrimenkul olduğu hepimizce malumdur. Bloomberg’in araştırmasına göre günümüzde 3 bin ile 5 bin ton yastık altı altın ile son 10 yıldaki konut satışlarındaki artış bize bu konuda ışık tutmaktadır.
Konut tarafının son 10 yılına baktığımızda Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre; 2010’da 607 bin 098, 2011’de 708 bin 475, 2012’de 701 bin 621, 2013’te 1 milyon 157 bin, 2014’te 1 milyon 165 bin, 2015’te 1 milyon 281 bin, 2016’da 1 milyon 341 bin, 2017’de de 1 milyon 409 bin konut satıldı. 2018’de yüzde 2,4 düşüş yaşanmasına rağmen 1 milyon 375 bin konut satışı gerçekleşti. Burada şunu da belirtmek isterim 2018, yabancı yatırımcının Türkiye’de gayrimenkul alımında rekora imza attığı bir yıl oldu. 2019’da ise Kasım ayı dahil 11 aylık süreçte 1 milyon 146 bin konut satış rakamlarına ulaşıldı. TÜİK tarafından yarın açıklanacak Aralık ayı konut satış istatistik rakamları ile beraber rakamın 1 milyon 250 – 1 milyon 300 bandında olacağını öngörüyoruz.
Uzun vadede genel tabloya baktığımızda bu verilen bizim sektörün güvenilir ve güçlü olduğunu göstermektedir.Sektörü tehdit eden ve kırılgan – zayıf yönü olarak öne çıkan diğer etmenler ise; dengesizce yükselen arsa maliyetleri, kentsel dönüşümdeki rant beklentisi, farklı sektörlerde faaliyet gösteren ve tecrübesiz firmaların inşaat sektörüne girmesi gibi konulardır.
İnşaat sektörü dışarıdan büyük karlılığa sahip bir sektör olarak görülüyor. Bu nedenle farklı sektörlerden çok sayıda sermaye sahibi firma, inşaat alanında faaliyete başlıyor. Çok geçmeden de tablonun dışarıdan göründüğü gibi olmadığını anlıyorlar. İnşaat sektörü doğrudan tüketiciyle iletişim gerektiren, memnuniyet ve güvene bağlı ilerleyen bir sektör.
Türkiye’deki konut alıcılarının tamamıbilinçli birer tüketicidir. Tüketiciye sunulacak her projenin detayları en ince ayrıntısına kadar düşünülmeli ve bir kalite çizgisi yakalanmalı. Bugün tüketicinin talebi bir dairenin ötesinde yaşam alanı olarak şekilleniyor. Bu anlamda markalı konut üreticilerinin peyzajıyla, spor ve sosyal yaşam alanlarıyla donatılmış, günün teknolojisine sahip nitelikli projeler hayata geçirmeleri gerekiyor.
Bundan 10 – 15 yıl öncesine kadar konut alacak olan yatırımcı dairenin metrekaresine, lokasyonuna önem verirdi, beklentiler sınırlıydı. Ancak son yıllarda konut yatırımcısı evin donatıları, enerji verimliliği, sürdürülebilirve yenilenebilir enerji kullanımı, peyzaj ve sosyal donatıları gibi birçok ayrıntıya çok daha fazla önem veriyor.
Bu noktada sektörün güçlü yanlarının korunarak kırılgan-zayıf yanlarının geliştirilmesi gerekmektedir. Oluşabilecek tehditlere karşı stratejik hamleler yapmalı ve fırsatları da iyi değerlendirmeliyiz. Bu bağlamda sektörümüzü etkileyen olumlu – olumsuz yönlerimizi şu şekilde sıralayabiliriz.”
İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN GÜÇLÜ YÖNLERİ
- Sektörün küresel boyutta proje üretme yeteneği
- İleri teknoloji kullanım oranının yüksekliği
- Müşteri beklentilerinin araştırılması ve beklentileri karşılayacak proje üretme kapasitesinin yüksekliği
- AR-GE Yatırımlarının artması
- Yoğun rekabetin daha kaliteli ve yenilikçi proje ve yapıların üretilmesine neden olması
- Fiyat rekabetinin fiyatların çeşitlenmesi ve dengelenmesini sağlaması
- Müşteri odaklı yaklaşımların olması
- Yurt dışında ve yurt içinde büyük ölçekli projelerde çalışacak kalifiye eleman ihtiyacının artması
- Sektörün yatırım ve iş üretme eğiliminin çok yüksek olması
- Büyük ölçekli işletmelerin ekip-ekipman teknoloji ve sermaye yeterliliğine sahip olması
İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN ZAYIF YÖNLERİ
- Sektörde kurumsallaşma düzeylerinin düşük olması ve markalı projeler haricinde profesyonel yönetim anlayışının çok gelişmiş olmaması
- Yerleşim alanlarının master planlarının oluşturulmamış olması
- Sektöre giriş standartlarının olmaması sebebiyle niteliksiz yapıların ortaya çıkması
- Ruhsat alma, inşaata başlama, inşaatı teslim alma süreçlerinde yaşanan zaman kaybı
- İnşaat maliyetlerinin döviz kurlarındaki artışlar nedeniyle yükselmesi
İNŞAAT SEKTÖRÜNDE FIRSATLAR
- Sektörel işbirlik (Sektörde var olan birlik ve derneklerin bilgi ve birikimleri GYODER-İNDER-KONUTDER)
- Sektörde akıllı teknolojilerin kullanılmasının yenilik yapma ve farklılaşma kapasitesini arttırması
- Sektörün ulusal ve küresel boyuttaki yatırımları değerlendirmesi
- Konut talebinin sürekliliği (Konutların deprem riski nedeniyle yenilenme ihtiyacı)
- Faiz ve enflasyon oranlarındaki düşüşle birlikte kredi imkânlarının artması
- Yakın coğrafyalarda ortaya çıkan inşaat yatırım ihtiyacı
- Ülke çapında kentsel dönüşüm kararının alınmış olması
- Ülkemizde nüfus artış oranının yüksek olması ve talebi pozitif yönlü etkilemesi
İNŞAAT SEKTÖRÜNDE TEHDİTLER
- Finansal kaynak maliyetlerinin yüksek olması
- İmaj ve marka noktasında pazara farklı sektörden firmaların girmesi
- Enflasyon gibi ekonomik göstergelerin psikolojik etkileri
- Yüksek mevduat faizi, yüksek konut kredi faizi, finansman maliyetlerindeki artışlar
