Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın aylık olarak yayımladığı, Türkiye’deki konutların gözlemlenebilen özelliklerinin zaman içinde kontrol edilerek, kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE), 2020 Ocak ayında bir önceki aya göre %1.79, önceki yılın aynı ayına göre %12.39 artış göstererek 120.89 seviyesinde gerçekleşti.(Baz yıl 2017=100)
Kamu bankalarının 2019 Ağustos ayında Konut kredisi faiz oranlarını düşürmesiyle konut talebinin canlanması neticesinde 2020 Ocak ayında KFE, 2019’un aynı ayına göre %12.39 artış göstererek 2016 Ekim’den bu yana en yüksek yıllık artışı gerçekleştirdi.
Ocak ayında konut fiyatlarında en yüksek yıllık değişim gösteren başlıca iller Zonguldak, Kastamonu ve Mardin olurken en düşük yıllık değişim gösteren başlıca iller İstanbul, Ankara ve Trabzon oldu.
Ocak ayında KFE, Türkiye genelinde yıllık %12.39 artış göstererek 120.89 seviyesinde gerçekleşti. 3 büyük ildeki görünüme bakacak olursak İstanbul’da geçtiğimiz yılın aynı ayına göre %7.22 artışla 107,40, Ankara’da %12.11 artışla 116.62, İzmir’de %14.55 artışla 127.20 seviyelerinde gerçekleşti.
Yapım yılı son iki yıl olan konutlar için hesaplanan Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) ise Türkiye genelinde Ocak ayında geçtiğimiz yılın aynı ayına göre %14.47 artış göstererek 125.35 seviyesinde gerçekleşti. 3 büyük ildeki YKFE’ye bakacak olursak İstanbul’da geçtiğimiz yılın aynı ayına göre %11.18 artışla 112.19, Ankara’da %16.87 artışla 128.46, İzmir’de %15.47 artışla 129.61 seviyelerinde gerçekleşti.
Yapım yılı son iki yılı aşan konutlar için hesaplanan Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi (YOKFE) ise Türkiye genelinde %11.84 artışla 120.13 seviyelerinde gerçekleşmiştir. İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla %7.18, %12.13, %14.18 artışla 107.06, 115.59, 127.84 seviyelerinde gerçekleşmiştir.
Türkiye genelinde Birim Konut Fiyatları metrekare başına 2.998 TL olarak hesaplandı. İstanbul, Ankara ve İzmir Türkiye ortalamasının üzerinde 5.055 TL, 2.259 TL ve 3.423 TL olarak gerçekleşmiştir.
Konut Fiyat Endeksi Nominal Olarak Artarken Reel Olarak Geriledi
Konut Fiyat Endeksi yıllık yüzdesel değişim oranından TÜFE yıllık yüzdesel değişim oranını çıkardığımızda elde ettiğimiz Reel KFE, Ocak ayında %0.24 olarak gerçekleşti ve Temmuz 2017’den sonra ilk kez pozitif değer aldı.
2017 yılının 3. Çeyreğinden günümüze kadar negatif seyir sürdüren Reel KFE değişimi, 2018 yılındaki yüksek enflasyon nedeniyle dip seviyelere gerilemiş olup daha sonra yükselişe geçmiştir. Enflasyonun yükselmesiyle hane halkının alım gücünün azalması sonucunda konutlara olan talep ve konut sahiplerinin fiyat pazarlığı gücü düştü. Konut fiyatlarındaki artışın enflasyona yenik düşmesi sonucunda ise Konut Fiyat Endeksinde uzun süredir nominal olarak yükselmesine rağmen reel anlamda düşmektedir.
TÜİK verilerine göre GSYH, 2019 yılında bir önceki yıla göre %0.9 arttı. Ancak sektörel bazda büyüme hızlarına bakıldığında %8.6 ile en büyük düşüş inşaat sektöründe gerçekleşti. Konut piyasasındaki talep düşüşlerinin yanında arz fazlalıkları, maliyetlerdeki artış ve borç ödeme sürelerinin uzaması gibi faktörler sektörün daralmasındaki başlıca sebepler olarak gösterilebilir. Türkiye’nin lokomotif sektörü olan inşaat sektöründeki arz ve talep kanadındaki makasın kapanmaması ve sektörün uzun zamandır negatif büyümesi nedeniyle sektörel durgunluk yaşanmaktadır.
Konut Yatırımı vs Alternatif Enstrümanlar
2010 yılından günümüze kadar TL, Dolar, Euro, Altın, BİST100 Endeksi veya konuta yatırım yaparak elde edilebilecek getiri hesaplandığında en yüksek getiriyi sırasıyla %488.8 ile vadesiz gram Altın, %385.6 ile Dolar vadeli mevduat hesabı, %265.6 ile Euro vadeli mevduat hesabı, %251.5 ile Konut (Kira getirisi ve fiyat artışları dahil), %176.6 ile TL vadeli mevduat hesabı getirirken TÜFE %156.5 olarak gerçekleşti ve BİST 100 Endeksi %118.0 ile TÜFE’nin altında getiri sağlayarak son sırada yer aldı.
2013 yılının 2. Çeyreğinden itibaren vadeli dolar mevduatı ve altının getirileri yakın bir seyir izlerken 2019 yılı Mayıs ayı sonrasında trendler ayrışmaya başlamıştır. FED’in 11 yıl aradan sonra 2019 Temmuz ayı sonunda yaptığı 25 baz puanlık faiz indirimi sonrasında piyasa risk iştahının artmasıyla yatırımcılar taleplerini başka enstrümanlara yönelttiler. Daha yüksek getiriye sahip enstrümanlara olan talep kaymasıyla dolara olan talebin düşmesi ve altına olan talebin yükselmesi sonucunda Ağustos ayında altın zirve yaparken dolar negatif ayrışmıştır.
Koronavirüs etkisi
2020 yılının başında Çin’in Wuhan kentinde başlayan ve dünyaya yayılan Covid-19 virüsü (koronavirüs) nedeniyle küresel piyasalarda risk iştahı azaldı ve yatırımcı güvenli limanlara ve değerli madenlere sığındı. Kurda yaşanan ani artışlar inşaat sektöründe maliyet artışını tetikleyerek sektörel krizi daha da derinleştirebilir. Küresel olarak ekonomik verilerin zayıflaması ve büyüme tahminlerinin düşmesi ile akıllarda resesyon riski belirirken bu krizin inşaat da dahil birçok sektörü etkileyeceği aşikar.
Not: Burada yer alan bilgiler Bizim Menkul Değerler A.Ş. (BMD) tarafından okuyucuyu bilgilendirme amacı ile BMD’nin güvenilir olduğunu düşündüğü yayımlanmış bilgilerden ve veri kaynaklarından derlenerek hazırlanmıştır. Kullanılan bilgilerin hatasızlığı ve/veya eksiksizliği konusunda BMD hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.
