Koronavirüs Salgınının “Kira Sözleşmelerine Etkisi” Nedir?

Çin’in Wuhan şehrinde ortaya çıkan ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020 tarihi itibariyle “Pandemi” olarak ilan edilen Koronavirüs (Covid-19) salgını nedeniyle birçok ülke hastalıkla mücadele kapsamında tedbirler aldı. Bu kapsamda ülkemiz tarafından alınan tedbirlerin bir kısmı aşağıda sayılmıştır:

• 26/03/2020 tarihli mükerrer Resmi Gazetede yayımlandığı üzere, Kanunun Geçici 2’nci maddesi ile, 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır,
• 30/04/2020 tarihine kadar nafaka alacakları hariç icra iş ve işlemlerinin durdurulması,
• 16/03/2020 tarihinde İçişleri Bakanlığı tarafından çıkarılan genelgeye göre umuma açık eğlence yerlerinin kapatılması,
• 65 yaş üstü ve kronik rahatsızlıkları olanların sokağa çıkmasının yasaklanması,
• İçişleri Bakanlığının tüm valiliklere gönderdiği ek genelge ile, 22/03/2020 tarihinden itibaren lokanta ve restoranların sadece paket servis hizmeti sunmaları,
• Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği’nin 20/03/2020 tarihli AVM’lerin kapatılmasına yönelik tavsiye kararı,
• 21/03/2020 tarihinden itibaren berber ve güzellik salonlarının kapatılması,
• 28/03/2020 tarihinden itibaren park, mesire ve piknik yerlerinde; piknik ve spor yapılması, sahil şeritlerinde balık tutulmasının yasaklanması,
• 27/03/2020 tarihinden itibaren zaruri ihtiyaçların satıldıkları hariç, tüm pazarların faaliyetlerinin geçici olarak durdurulması,
• Tüm yurtdışı ve yurtiçi seferlerinin durdurulması ve seyahat yasakları getirilmesi,
• Alınan tedbirler neticesinde Devlet tarafından 149.382 işyerinin geçici süreliğine kapatılması

Bu ve benzeri tedbirler ile sosyal izolasyonun desteklenmesi neticesinde iktisadi yaşam oldukça etkilenmiştir. Bu olumsuz şartlar altında, tacirlerin kira ödemelerinde sıkıntılar yaşayabileceği tahmin edilmektedir. Dolayısıyla, Kira sözleşmelerinin akıbetleri hakkında birtakım endişeler doğmaktadır.

1. Tarafların kira sözleşmesini tek taraflı olarak sonlandırması mümkün müdür?

Kural olarak taraflar sözleşme serbestisi kapsamında sözleşme içeriğini belirlemekte serbesttirler. Bununla birlikte kira sözleşmelerinde tarafların aksini kararlaştıramayacakları emredici hükümler diğer sözleşmelere göre daha fazladır. Kira sözleşmelerinde keyfi tek taraflı fesih hakkı olmamakla birlikte ancak belirli koşulların gerçekleşmesi halinde taraflardan her birine sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirme hakkı verilmiştir.

İşyerleri bakımından olağanüstü nedenlere dayanılarak kira sözleşmelerinde bir takım düzenlemeler yapılabilmektedir. Halihazırda içerisinde bulunduğumuz bu süreç olağanüstü durumlara bir örnektir ve “mücbir sebep” olarak değerlendirilebilir. Bu gibi durumlara özgü yollar aşağıda açıklanmıştır.

2. Mücbir sebep nedir?

Mücbir sebebin kanunda bir tanımı bulunmamaktadır. Yargıtay ve öğretiye göre mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Mücbir sebep nedeniyle sözleşmesel sorumluluğun ifası kısmen veya tamamen, geçici veya sürekli olarak imkânsız hale gelmektedir. Bunun durumun sonucu olarak tarafların sorumluluğu kalkar, belirli süreyle askıya alınır veya sorumluluğun niteliği değişir.

3. Koronavirüs Salgını mücbir sebep olarak değerlendirilebilir mi?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 27/06/2018 tarihli ilamında “Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.” demiştir (YHGK E.2017/11-90, K.2018/1259, T. 27.06.2018). Ülkemizde ve dünyada artış gösteren ve tedbirlerin zaruri olduğu bu salgın, mahkemelerce mücbir sebep olarak değerlendirilebilecektir.

4. Mücbir sebep söz konusu olduğunda ne gibi hukuki yollara başvurulabilir?

Mücbir sebep koşulları en temel haliyle bir “imkânsızlık” olgusuna bağlanmıştır. İfa imkânsızlığı söz konusu olduğu zaman 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 136, 137 ve 138. maddeleri gündeme gelecektir.

• TBK m. 136: İfa İmkânsızlığı
• TBK m. 137: Kısmî İfa İmkânsızlığı
• TBK m. 138: Aşırı İfa Güçlüğü

Burada dikkat edilmesi gereken husus mücbir sebebin her bir olaya özel olarak değerlendirilmesi gerektiğidir. Sözleşme tarafının somut olayda, imkansızlık yaşayıp yaşamadığı, imkansızlık durumunun kısmî olup olmadığı değerlendirilmelidir. Aşağıda açıklanan bu üç kanun maddesinden hangisinin esas alınması suretiyle hukuki yollara müracaat edileceği, her bir olayın mevcut koşullarının değerlendirilmesi sonucunda netlik kazanacaktır.

5. İfa imkansızlığı nedir, şartları nelerdir?

“Madde 136: Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”

İfa imkansızlığı, bir borç ilişkisinde taraflardan birinin veya her ikisinin kendilerinden kaynaklanmayan olağanüstü bir sebeple yükümlü oldukları edimi kesin surette yerine getirememeleri hali olarak tanımlanabilir. İfa imkansızlığından söz edilebilmesi için aşağıda yer alan üç koşulun aynı anda mevcut olması gerekmektedir:

1. Borcun ifası imkansız hale gelmeli,
2. İmkansızlık sözleşme akdedildikten sonra ortaya çıkmalı,
3. Borçlu, borcu imkansız hale getiren nedenden ve imkansızlık halinden sorumlu olmamalıdır.

6. İfa imkansızlığı durumunda kira ödeme borcu devam eder mi?

16/03/2020 tarihli İçişleri Bakanlığı Genelgesi uyarınca bazı işletmelerin faaliyetlerinin durdurulmasına karar verilmiş olması sebebiyle; kira bedeli, asgari kira bedeli ve ciro kira bedeli vb. kira sözleşmesinden kaynaklanan ödeme yükümlülüğü duracaktır. Bir başka deyişle bu süre zarfında kiracı için kira bedelini ödeme borcu doğmayacaktır. Bunun doğal sonucu olarak kullanma, kiracının şahsıyla ilgili olmayan ve herkes için objektif bir neden dolayısıyla mümkün olmuyorsa (örneğin bulaşıcı hastalık nedeniyle binaya girememe veya kiracının olmaksızın evin tamamen yanması gibi), kiracı kira bedelini ödemeye mecbur tutulamaz.

İçişleri Bakanlığı genelgesi ile kapatılmayan, faaliyetlerini devam ettirmesi bakımından önünde bir engel bulunmayan işletmeler için aynı şeyleri söylemek mümkün değildir. Bu işletmeler için ifa imkansızlığından değil “ifa güçlüğü”nden bahsedilebilir. Bu işletmelerin kira ödeme yükümlülükleri devam eder. Bununla birlikte kira ödemelerini ihtirazi kayıtla yapmış olmaları kaydıyla uyarlama (kira bedelinde değişiklik) talep etme hakları saklıdır.

7. İfa imkansızlığı sebebiyle kira sözleşmesi ne zaman sona erdirilebilir?

İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile kapatılan işletmelerde işyerinin kapalı kalmasının uzun sürmesi ve taraflar bakımından katlanılmaz noktaya gelmesi halinde, kira sözleşmesinin tek taraflı feshi gündeme gelecektir. Bu durumda kira borcu kusursuz imkansızlık dolayısıyla ortadan kalkar.

Sözleşme kurulurken mevcut olan imkânsızlığın geçici imkânsızlık niteliğinde olması, bir başka deyişle imkânsızlığın ortadan kalkabilecek nitelikte olması halinde, tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorunu ortaya çıkar. “Bu konudaki kural “ahde vefa, söze sadakat” ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem tarafların ekonomik özgürlüklerini engelleyecek, hem de bir başkası ile sözleşme yapılması fırsatını ortadan kaldıracaktır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine “akde tahammül süresi” denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediği hususu her somut olaya göre ve mevcut koşullar çerçevesinde değerlendirilmelidir” (YHGK, 2010/15-193E., 2010/235K, 28.04.2010T.). Halihazırda yaşadığımız salgın nedenli imkânsızlık geçici niteliktedir. Somut olayın koşullarına göre akde tahammül süresi aşıldığı takdirde sözleşmenin feshedilmesi veya sözleşmeden dönülmesi mümkün olabilecektir.

İçişleri Bakanlığı genelgesi ile kapatılmayan işletmelerde ise ifa imkansızlığı sebebiyle sözleşmenin feshi söz konusu olamayacak, ancak uyarlama (kira bedelinde değişiklik yapılması) söz konusu olacaktır. Bu duruma ilişkin ayrıntılı açıklama aşağıda yapılmıştır.

8. İşyerinin sadece bir kısmı İçişleri Bakanlığı Genelgesi kapsamında kapatıldıysa, bu durumda iş yerinin tamamı için ifa imkansızlığı söz konusu olur mu?

“Madde 137: Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen imkânsızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulur. Ancak, bu kısmi ifa imkânsızlığı önceden öngörülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, borcun tamamı sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, bir tarafın borcu kısmen imkânsızlaşır ve alacaklı kısmi ifaya razı olursa, karşı edim de o oranda ifa edilir. Alacaklının böyle bir ifaya razı olmaması veya karşı edimin bölünemeyen nitelikte olması durumunda, tam imkânsızlık hükümleri uygulanır.”

“Yararlı bölüm yararsız bölümden etkilenmez ilkesi”nin uygulaması olan bu madde, kısmen zarara uğrayan işletmeler için uygulanabilir. İçinde bulunduğumuz süreçte bazı işletmelerin yaşadığı imkansızlık kısmi olacaktır. Örneğin hem kafeterya işleten hem de alım-satım işlemlerinin yapıldığı bir market gibi çalışan işyeri için kısmi imkansızlık söz konusu olacaktır. Zira kafeteryalara ilişkin tedbirler söz konu iken marketler için halihazırda bir yasak bulunmamaktadır.  İşletmenin kapatılan kısmı, işletmenin esas faaliyetlerine ilişkin ise bu durumda ifa imkansızlığının işletmenin tamamı için oluştuğu söylenebilecektir.

9. Aşırı ifa güçlüğü nedir ? Şartları nelerdir?

 “Madde 138: Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

İfanın imkansız olmadığı fakat yükümlülüklerin yerine getirilmesinin zorlaştığı durumlarda “Aşırı İfa Güçlüğü” gündeme gelir. Bu maddede dikkat edilen unsurlar öngörülemezlik ve işlemin temelinden çökmesidir. “İlgili maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kuralıdır.”(Yarg. 3.HD, 2017/14562E., 2019/9074K., 12.11.2019T.). İşbu maddeye göre talepte bulabilmek için;

1. Geçerli bir sözleşme olmalı,
2. Önceden tahmin edilmesi, öngörülmesi veya göz önünde tutulması mümkün olmayan olağanüstü olayların meydana gelmesi,
3. Olağanüstü duruma borçlunun neden olmaması ve bu durumun ifa güçlüğü yaratması,
4. Borçlunun borcunu ifa etmemiş veya ihtirazi kayıtla ifa etmiş olması gerekmektedir.

10. İfa güçlüğü olması sebebiyle uyarlama (kira bedelinde değişiklik) istenebilir mi?

Bu hüküm özellikle devletin tedbirler kapsamında kapatmadığı işyerleri için söz konusu olabilir. Halihazırda sokağa çıkma yasağının uygulanmaması da göz önüne alındığında, kira sözleşmesinin tarafları TBK 138. maddesine dayanarak sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilirler.

“…O halde denilebilir ki, uyarlamanın gerektirdiği olağanüstü koşullar nedeni ile edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde ( kiracı ) davacı aleyhine değiştiğinin kanıtlandığı takdirde işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmenin kira parasına ilişkin hükmü için uyarlama gerçekleştirilebilir.” (YARGITAY 3. HD E. 2000/2648 K. 2000/2640 T. 27.3.2000)

11. İfa imkansızlığı veya aşırı ifa güçlüğü sebeplerine dayanacak olanların yapması gerekenler nelerdir?

Mücbir sebebe dayanan taraf, bu durum hakkında karşı tarafı derhal bilgilendirmelidir. Bilgilendirme zamanında veya hiç yapılmadığı durumlarda, mücbir sebebe dayanılamayacak veya bundan doğan zararlardan sorumluluk doğabilecektir.

Yapılacak bildirimlerin Kayıtlı Elektronik Posta (KEP) ve/veya noter aracılığıyla yapılması gerekmektedir. İşbu bildirimlerde hangi hususların mücbir sebep oluşturduğu, mücbir sebebin kiralananın kullanımını ve kiracının durumunu nasıl etkilediği, kiracının süreç bakımından talepleri/teklifleri, ödeme yapıldığı takdirde dahi feshin ve her türlü yasal hakkın saklı kalacağı, ödemenin ihtirazi kayıtla yapıldığı hususlarının açık ve anlaşılır şekilde ifade edilmesi gerekmektedir.

İfa imkansızlığından farklı olarak, aşırı ifa güçlüğü durumunda kira ödemelerinin düzenli olarak yapılması gerekmektedir. Bununla birlikte, her ödeme bakımından başta yapılan bildirime atıf yapılmak suretiyle ödemenin ihtirazi kayıtla yapıldığı özellikle belirtilmelidir.

Kiracı, bu süreçte mücbir sebepten kaynaklanan tüm olumsuz etkileri en aza indirmek için gereken makul çabayı sarf etmelidir.

12. TBK m. 331 kapsamında olağanüstü fesih mümkün müdür?

“Madde 331: Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Bu madde uyarınca taraflar için çekilmez hale gelen önemli sebepler neticesinde kira sözleşmesi yasal fesih bildirim sürelerine uyularak, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından feshedilebilecektir. Önemli sebepler, kira sözleşmesiyle alakalı ve çekilmez olmalıdırlar. Önemli neden, taraflardan birinin ya da her ikisinin kusurundan kaynaklanabileceği gibi taraflara atfedilemeyen sebeplerden de doğabilir.  Yasada özel olarak düzenlenen sebepler (Örn. kiracının  temerrüdü, kiralananın özenle kullanılamaması, kiralananın kullanıma hazır hâlde bulundurulmaması) TBK m. 331 kapsamında önemli neden sayılmaz. Yargıtay’ın bu konudaki görüşü “düzeltme mümkün olan hallerde kira sözleşmesinin feshi istenemez.” şeklindedir.

Kanunda dipnot olarak “Bu madde 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” denilmektedir. Bu nedenle maddenin uygulanması 01/07/2020 tarihine kadar ertelenmiştir. Yaşanılan sürecin uzaması ihtimalinde bu kanun maddesine binaen talepte bulunulabilecektir.

13. Salgın nedeniyle oluşan zararlardan devlet sorumlu olabilir mi?

İnsanların bir arada yaşamasından dolayı bir takım riskler oluşabilmektedir. Bu duruma sosyal risk adı verilir. Sosyal risk ilkesi gereği toplumun içinde bulunduğu kargaşada oluşan zararlardan devletin sorumluluğu doğmaktadır. Devlet, Anayasa m. 125 gereğince yaptığı tüm eylemlerden sorumludur. Salgın durumunda Devlet tarafından alınan bir takım tedbirler neticesinde özel bireylerin zararının doğması halinde, kamu menfaati karşısında bireylerin katlandığı  fedakarlığın denkleştirilmesi söz konusu olabilecektir. Bu konuda henüz yargıya taşınmış bir karar mevcut değildir.

14. Devlet tarafından sokağa çıkma yasağı ilan edilirse, kiracılar kira ödemeye devam etmek zorunda mıdır?

Sokağa çıkma yasağı uygulandığı takdirde tüm işletmeler için ifa imkansız hale geleceği için sözleşmesel sorumluluk tamamen ve sürekli olarak imkânsız hale gelmektedir. Bunun sonucu olarak tarafların kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri belirli süreyle askıya alınır veya yükümlülüğün niteliği değişir.

15. Koronavirüs salgını sebebiyle kirasını ödeyemeyen kiracılar hakkında icra takibi ve/veya tahliye işlemleri gerçekleştirilebilir mi?

Koronavirüs salgını sebebiyle kira alacağına ilişkin tahliye talepli icra takibi de dahil olmak üzere icra takibi yapılabilir. 30/04/2020 tarihine kadar nafaka alacakları hariç icra iş ve işlemleri durdurulduğu için bu tarihten sonra icra takibi yapmakta bir sakınca yoktur.

Bunun yanında tahliye işlemlerine bakacak olursak; 26/03/2020 tarihinde yayımlanan Resmi Gazete’de 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedellerinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve kiralananı tahliye sebebi oluşturmayacağı karara bağlanmıştır. Bununla birlikte, bu tarihler arasında doğan kira alacakları için icra takibi yapılması mümkündür.

16. İfa imkansızlığı veya aşırı ifa güçlüğü durumlarında ortak giderlere katılım nasıl olacaktır?

 Kiralanan işyerlerinin kullanımı esnasında bir takım rutin masraflar doğmaktadır. Temiz su, ısıtma, aydınlatma, güvenlik, çevre düzenlemesi, atık su, temizlik gibi bir takım masraf kalemleri özellikle AVM ve işhanı içerisindeki işyerleri açısından ortak giderler olarak adlandırılmaktadır. Kiracı, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderlerden kiralayanla birlikte müşterek ve müteselsilen sorumludur.

İşyerlerinin ve AVM’lerin kapatılması halinde ortak gider kalemleri azalacağı veya hiç olmayacağı için, ortak gidere ilişkin ödemelerin bu nispette azaltılması veya ortak gider ödemesi alınmaması gerekecektir. Şayet ortak giderlere ilişkin ödeme değişen koşullar nisbetinde uyarlanmadıysa, bu takdirde TBK madde 77 ve devamında düzenlenen sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca fazladan ödenen miktarın iadesi söz konusu olabilecektir.

Bu olağanüstü durum beraberinde birçok hukuki ihtilafı da gündeme getirecektir. Tüm bu süreçlerde hak kaybına uğramamak adına bir avukattan hukuki destek alınması tarafların menfaatine olacaktır. Çebi Hukuk & Danışmanlık olarak tüm bu süreçlerde müvekkillerimizin hakkını korumaya devam edeceğiz.

Kaynak: ÇEBİ Hukuk & Danışmanlık / Av. Taha Hüseyin ÇEBİ – Stj. Av. Batuhan ÖZATA