Acarlar Şirketler Topluluğu Pazarlama ve Satış Grup Başkanı Bilge Özdemir; Yabancıya gayrimenkul satışında yaşanan gelişmeleri emlakdream.com‘a değerlendirdi ve gelecek için önerilerde bulundu.
Uluslararası gayrimenkul pazarının 400 milyar doları aştığı dünya pazarında 2013’lerde 3 Milyar Dolar olan pazar payımızın 2019’da 6,7 milyar dolar seviyesine ulaştığına şahit olduk.
Bugün, Mütekabiliyet yasası ile tanıştığımız; 1,000,000-$’lık gayrimenkul vatandaşlığı ile sevindiğimiz; 250,000-$’lık uygulama ile patlatacağımız dediğimiz yabancıya gayrimenkul satışının ilave düzenlemelere ihtiyaç gösterdiğini düşünüyorum ve öneriyorum!
RAKAMLAR PROBLEMLERE İŞARET EDİYOR!
- Satın Alma Değeri Düşüyor; Mütekabiliyet yasası ile 250 bin dolar seviyesinde olan ortalama yabancıların gayrimenkul satın alma değeri günümüzde 150 bin dolarların altını zorluyor,
- 1 Milyonu 250 bin yapmak satışı 4 katı yapmıyor; 1 milyon dolarlık gayrimenkul alımına vatandaşlık hakkı tanınan Ocak -2017’den 2018 yılı son çeyreğine kadar yabancılara yapılan gayrimenkul satışı 2017 yılında 22 bin 234, 2018 yılı ilk çeyreğinde 5 bin 298, ikinci çeyreğinde 6 bin 518, üçüncü çeyreğinde 12 bin 339 olmak üzere toplam 46.389 adettir. 2018 son çeyreğine etki eden 250 bin dolarlık gayrimenkul vatandaşlığı süreçinde 2018 yılı son çeyreğinde; 15.508, 2019 yılında 45,967 olmak üzere 2020 yılına kadar 61,475 adet gayrimenkul yabancıya satılmıştır. Buradan 2 sonuç ortaya çıkmaktadır. 1 milyon iken; 250 bine düştüğü zaman çarpan adet etkisi 4 katı olmamıştır. Adetsel olarak %40’lara yakın artış söz konusudur.
- Gayrimenkul başına verilen vatandaşlık 65 bin dolara geriliyor; 2018 yılı son çeyreğinde 250 bin Dolarlık gayrimenkul alan Yabancının kendisi ve ailesi Türk vatandaşlığı hakkına sahip olmasının vatandaşlık müracaat ve alım etkisinin 4’e 15’gibi; yani 1 birey yerine 3 bireye daha vatandaşlık verildiği sonucunu ortaya çıkarmaktadır. Kişi başı vatandaşlık hakkının 65 bin dolar seviyesinde olduğuna işaret etmektedir.
- Gayrimenkul Alan Yabancının Büyük bir kısmı vatandaşlık müracaatı yapmıyor; Yabancıya Satışı yapılan gayrimenkul adeti ile başvurusu yapılan vatandaşlık arasında çok ciddi adetsel farklılık gözleniyor.
- Kalite düşüyor; Yabancı hedef kitle profilinde “mülteci – göçmen profiline“ doğru bir yönelim izleniyor. Tatil – Eğitim – Yerleşim – Yaşam amaçlı talep yönünü farklılaştırıyor ve ülkede yaratılacak katma değer seviyesi hızla düşüyor.
PROJELERDE YABANCI GAYRIMENKUL SATIŞI
Türkiye’de satılan toplam konut adedi içerisinde yabancıların payı 2015 yılında yüzde 1,77 2016’da yüzde 1,36, 2017’de yüzde 1,58, 2018’te yüzde 2,88’e, 2019’da da yüzde 3,37’dir.
2019 yılında %37’lere gerileyen proje satışı 46 bin seviyesine yansıtıldığında yaklaşık 17 bin gayrimenkul projelerde yabancıya satılmıştır.
Burda dikkat çekmek istediğim önemli konulardan biri 2. El pazarında yabancıların gayrimenkul alım tercihlerinin yoğunluğu ve yabancıların gayrimenkulü satmama süreçlerinin 2021 yılında dolmaya başlayacağı ve yabancıdan 2. El pazarının oluşacağı gerçeğidir.
Yabancıların 2. El pazarında ki gayrimenkul tercihlerine hizmet veren emlak organizasyonları hizmet koşullarında farklılıklara gitmekte, denetimsiz hareket etmektedir.
Ülkemizde proje geliştirme – pazarlama ve satış hedeflemesinde global dünya pazarı planlanamamaktadır.
Proje gayrimenkul satışları içinde yabancı Payın düşmesinin veya yükselmesinin nedeni proje geliştiricilerin / müteahhitlerin finansal çözüm arayışıdır. Yerli pazar yapısı gerilediğinde, alternatif pazar olarak “ global tercihe “ yönelinmektedir. Bu tercihi/tercihsizliği zorunlu kılan ise yabancıya hizmet kuruluşlarının “ %20’lere varan hizmet bedelleridir.
Global Pazarlama; sektörel ihtiyaçlara göre şekillenmemelidir. Çevresel – Bölgesel – Ulusal – Uluslararası boyut karmasında, değişen oranlarda pazarlama politikası olmalı ve uygulanmalıdır.
ÖNERİLERİM;
- Yabancıya gayrimenkul satışı devlet politikası olmalı; yurt dışı tanıtım stratejisi “Turizm – Sağlık – Çevre ve Şehircilik – Maliye ve Hazine“ Bakanlıklarının ortak koordinasyonunda yürütülmelidir.
- Devlet tarafından Hizmet firmalarına vergi, fuar, tanıtım, reklam desteği artırılarak hizmet bedellerinin sürdürülebilir seviyelere indirilmesi desteklenmelidir,
- İstanbul gibi metropollerde gayrimenkul vatandaşlığı alt sınırı 500 bin dolara yükseltilmeli, belli süre ikamet zorunluluğu getirilmelidir.
- Vatandaşlığa yönelik yabancı gayrimenkul alımını yurt geneline yaymak için her il ve bölge için farklı alt gayrimenkul limiti geliştirilmelidir.
- Gayrimenkul alımında aile bireylerinin istifade edebilmeleri için eş için; ikamet… 18 yaşın altındaki çocuklar için Türkiye’de eğitim koşulu gibi Türkiye’de yerleşim ve yaşamı özendirici şartlar getirilmelidir.
- Yaşlanan… Yaş alan Avrupa için “turizm, sağlık ve bakım“ desteği ile tatil / yaz ev’i stratejisi tekrar sunulmalıdır,
- Proje geliştiriciler/Müteahhitler global pazarlara yönelimde “interaktif 3D pazarlama ve satış platformları” ile tanışmalı ve uygulamalıdır,
- Global beyaz yakalı müslüman hedeflemesi ile islam düşmanlığından kaçan zengin hedef kitlelere yönelim sağlanmalıdır,
- Yabancıya hizmet veren kuruluşlar “hedef kitle ve arz niteliğine“ göre sınıflandırılmalı, akredite edilmelidir.
Yıl sonuna kadar, 30-35 bin adet aralığında konut satılmasını, 5 milyar dolar civarında toplam cironun seyretmesini öngörüyorum…
Ancak; önerilerimin GYODER- GİGDER gibi sektörel derneklerin desteği ve Bakanlıklar koordinasyonu ile 2021 yılında düzenlemeye girmesi sağlanır ise, 2020 yılı sonuna kadar ülkelerde biriken talebin, seyahat yasaklarının kalkması ve yasal değişikliklerin etkisi ile 2020 hedeflerimin çok üstünde gelir sağlatabileceğini olası görüyorum.
