Re-Pie Portföy Yönetimi A.Ş. tarafından hazırlanan ‘Gayrimenkul Sektör Raporu’ sektörün pandemi sürecindeki performansının yanı sıra geleceğe dönük beklentilere ilişkin önemli verileri ortaya koydu. Pek çok başka sektör gibi gayrimenkul sektörünün de pandemi koşullarından etkilendiği belirtilen raporda, 2020 yılında belirsizlikler nedeniyle yatırımcıların risk tercihlerine göre varlıklarını dağıtmasına olanak tanıyan gayrimenkul yatırım fonlarına yöneldiğinin altı çizildi. Raporda ayrıca, sektörün farklı segmentlerinde değişen iş modellerine ve yatırımcının koşullara uygun şekilde dönüşen tercihlerine ve beklentilerine dikkat çekiliyor.
“Gayrimenkulün yeni normalinde yatırım fonları var”
Hazırlanan raporla ilgili bir değerlendirme yapan Re-Pie Portföy Yönetim Kurulu Başkanı Dr. Emre Çamlıbel, “Gayrimenkul sektörünün bileşenlerinden konut, ofis, alışveriş merkezleri, lojistik ve konaklama tesisleriyle birlikte gayrimenkul yatırım fonlarını bu raporumuzda mercek altına aldık. Pandemi sürecinin bu bileşenler üzerinde farklı farklı etkileri olduğunu görüyoruz. Özellikle konut tarafında, kamu bankaları öncülüğünde gerçekleştirilen faiz indirim kampanyası hem gayrimenkul geliştiricilerin stoklarını eritmelerini hem de eski canlılığından uzak bir görüntü çizen konut piyasasının dönemsel olarak olumlu bir performans sergilemesini sağladı. Ayrıca, son yıllarda gelişen e-ticaretle birlikte lojistik merkezlerine talep artarken kiralarda da bir artış görüyoruz. Ofisler, alışveriş merkezleri ve konaklama tesisleri pandemi sürecinde zorluklar yaşarken, bu dönemde gayrimenkul yatırım fonlarına ilgi yoğunlaştı. Gayrimenkul Yatırım Fon büyüklüğü bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 20 artış göstererek, 8,5 milyar TL seviyesine ulaştı. Eylül 2020 ile Aralık 2020 arasında SPK tarafından 2 yeni gayrimenkul yatırım fonuna kuruluş izni, 1 gayrimenkul yatırım fonuna ihraç belgesi onayı verildiğini görüyoruz. Pandemi süreci devam ederken gayrimenkul sektörünün “yeni normal” koşullarında kendini yeniden yapılandırdığını gözlemliyoruz. Ülkemizdeki gayrimenkul yatırım eğilimi göz önüne alındığında, belirsizliklerle dolu pandemi sürecinde yatırımcıların risk tercihlerine göre varlıklarını dağıtmasına imkân tanıyan gayrimenkul yatırım fonları 2020 yılında da öne çıktığı yorumunu rahatlıkla yapabiliyoruz” dedi.
Gayrimenkul yatırım fonları yüzde 20 büyüdü
31 Aralık 2020 sonu itibarı ile, SPK tarafından yetkilendirilen 23 portföy yönetim şirketinden 7’si sadece Gayrimenkul Yatırım Fonu kurmak üzere, yine 7’si hem Gayrimenkul hem Girişim Sermayesi Yatırım Fonu kurmak üzere yetkilendirildi. Bu portföy yönetim şirketlerinin yönetiminde bulunan, ihraç dönemi devam eden veya ilk defa yatırım yapmış olanlar dahil olmak üzere aralarında Re-Pie Portföy’ün de 8 fonu olmak üzere toplam 47 gayrimenkul yatırım fonu bulunurken, bu fonların toplam büyüklüğü bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 20 artış göstererek 8,5 milyar TL seviyesine ulaştı. Fonların yatırım stratejisi incelendiğinde, fon adedine göre öne çıkan stratejiler karma (%38), konut (%24) ve ofis (%24) oldu.
Konut pazarı 2020’de yeniden canlandı
Rapora göre, Türkiye’de 2020 yılında Aralık itibarıyla toplam 1.499.316 adet konut satışı gerçekleşirken, bunlar arasında ipotekli konut satışı miktarı 573.337 olarak gerçekleşti. Konut sektörü, durgun geçen 2018 ve 2019 yıllarını takiben, pandemi koşullarına ve ekonomik daralmaya rağmen beklentilerin üzerinde bir performans ortaya koydu. Kamu bankalarının kampanyaları ve konut faiz oranlarındaki düşüş son 10 yılın en yüksek senelik ipotekli konut satış hacmine ulaşılmasını ve son iki yılın satışlarının üzerine çıkılmasını sağladı. Kamu bankalarının kampanyaları hayata geçmemiş olsaydı senelik ipotekli satışlar 350 – 400 bin adet; toplam satışlar ise 1,2 milyon adet seviyesinde kalacaktı. Raporda ayrıca, kampanyaların etkisiyle konut stokunda erime söz konusu olsa da hızla artan inşaat maliyetlerinin yeni proje sayısında azalmaya ve orta vadede konut değerlerinde artışa neden olduğu vurgulanıyor.
Ofis kiralayanlar bina ve semt değiştirmeye başladı
Türkiye Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi 2020 Aralık sonu itibarıyla 177,19 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 35 puan artış gösterirken, aylık 2,53 puan artış gösterdi. 2020 yılına 146,97 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 30,22 puanlık bir artış yaşandı. Pandemi sürecinde, İstanbul’da ofis pazarında, bazı bölgelerde görülen boşluk oran artışlarının başka bölgelerdeki dolulukla kısmen dengelendiği görülüyor. Bu durum, kiracıların daha uygun kiralar için bina ve bölge değiştirmeyi tercih ettiğine işaret ediyor.
Açık hava AVM konsepti ön plana çıkabilir
AVM Ciro endeksinin enflasyondan arındırılmamış verilerine göre, Kasım 2020’de bir önceki yılın aynı dönemine göre sektörde yüzde 11 oranında daralma görüldü. Pandemi döneminde daha da büyüyen e-ticaret hacmi, AVM sektöründeki rekabet, yapımı devam eden AVM’ler ve alışveriş caddeleri bu alandaki rekabetin yeni belirleyici unsurları olarak öne çıkıyor. Yeni dönemde AVM’lerin alışverişten çok eğlence odaklı bir yapıya dönüşmesi, özellikle yaz döneminde açık hava AVM’lerin sayısının hızla artması mümkün görünüyor.
E-Ticaret ile artan şehir içi lojistiğiyle birlikte depolama tesisleri kiraları da arttı
2020 yılı ikinci yarısında, diğer sektörlere kıyasla pandeminin olumsuz etkilerinin en az yaşandığı piyasa lojistik pazarı oldu. Endüstriyel tesislerde üretimin yavaşlamasına ve yer yer durmasına karşın, bu dönemde e-ticaretin artmasıyla özellikle şehir lojistiği tesislerine olan talep arttı. Artan taleple birlikte kiralar TL bazında yükseldi. 2021’de de salgının etkisiyle boşluk oranlarındaki düşüşlerin devam edeceği ve buna paralel olarak metrekare başına TL bazında kiraların yükseleceği öngörülüyor.
Otel inşaatı ruhsatlarında azalma var
Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan elde edilen verilere göre 2019 yılının üçüncü çeyreğinde Türkiye’ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 18,4 milyon olurken, 2020 yılının üçüncü çeyreği için bu değerin 4,4 milyon olduğu gözlemlenebiliyor. Belediyeler tarafından otel ve benzeri binalara verilen yapı ruhsatlarının 2019 yılında bir önceki yıla göre, yüzde 42 azaldığı ve yapı kullanma izin belgelerinin 2019 yılında bir önceki yıla göre, yüzde 12 azaldığı gözlemlendi. 2020 yılında Eylül itibarıyla verilen yapı ruhsatı 485, yapı izin belgesi 388 adettir. Veriler doğrultusunda, salgının olumsuz etkilerinin en çok yaşandığı sektörlerden biri olan turizm sektörün geleceği salgın sürecinin şiddetine ve süresine paralel şekilleneceği tahmin ediliyor.
