KAMULAŞTIRMA NEDİR?
Kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre el konulması veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemidir.
Mülkiyet hakkı anayasa ile koruma altına alınmış bir haktır ve sınırlandırılması ancak kamu yararı söz konusu ise gündeme gelebilmektedir.
Türkiye Cumhuriyeti Anayasası Madde 35:
- Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
- Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.
- Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.
- Mülkiyet kavramı söz konusu olduğunda liberal mülkiyet ve sosyal mülkiyet anlayışlarından söz etmemiz mümkündür. Anayasamızın bu maddesi, liberal mülkiyet anlayışından kamu yararı ile sınırlandırılabilme koşuluyla bir taviz vererek mülkiyet anlayışının sosyal çerçeveye uyumlu olmasını sağlamış ve bir modern mülkiyet anlayışı meydana getirmiştir.
Anayasa koruması altında olan mülkiyet hakkı ancak kamu yararı doğrultusunda ve dikkat etmek gerekir ki kanunla sınırlandırılabilmektedir. Ve şu husus da önemlidir ki bu hakkın kullanılması toplum yararına aykırı olmamalıdır.
KAMULAŞTIRMA NASIL YAPILIR?
Kamulaştırma yapılması için bir devlet dairesinin veya kamu kurumunun, taşınmaz üzerinde kamu yararı tespit etmelidir. Bu kamu yararı kararının yetkili merciiler tarafından onanması ile taşınmazın tapudaki kaydına tapu sicil müdürlüğü tarafından kamulaştırma şerhi konulması istenir. Sonraki aşama kamulaştırma bedelinin tespitidir. Kamulaştırma bedelinin tespiti taşınmazın; cins ve nevini, yüzölçümünü, değerini etkileyen bütün nitelik ve unsurlarını, bulunması halinde vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve durumuna göre ve olduğu gibi (yapısı bozulmadan, doğrudan) kullanılması halinde getireceği net gelirini, arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,dikkate alarak bir bedel ortaya çıkar. Taşınmazın sahibiyle öncelikli olarak uzlaşma (pazarlık) yolu denenir. Bu mümkün olmazsa kamu gücü kullanılır. Bilirkişilerce belirlenen bedel üzerine hakim tarafların anlaşamamasına bağlı olarak kamulaştırma kararına hükmederse bilirkişilerce belirlenen kamulaştırma bedeli üzerinden bir kamulaştırma bedeli ödenir ve kamulaştırma işlemi gerçekleşir.
Devletin bunlar dışında kamulaştırmasız el atma, acele kamulaştırma gibi hükümleri de bulunur.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA NEDİR?
Belirtilmiş olduğu üzere kamulaştırma ancak kamulaştırmaya yetkili olan kamu kurum ve kuruluşlarınca gerçekleştirilebilmektedir. Peki ya bu kamu kurum ve kuruluşları gerekli kamulaştırma prosedürünü uygulamadan, mahkemeye başvurup ilgili taşınmazın bedelini de ödemeden şahısların taşınmazlarına el koyması durumunda ne olmaktadır?
Kamulaştırmaya yetkili devlet ve kamu tüzel kişilerinin, ilgili taşınmaza yönelik gerekli kamulaştırma prosedürünü uygulamadan şahısların mallarına el koyması kamulaştırmasız el atma olarak adlandırılmaktadır. Bu durum anayasal güvenceye sahip olan mülkiyet hakkı bakımından tehdit oluşturmakta olup şahısların başvurabilecekleri hukuki imkanlar mevcuttur.
KAMULAŞTIRMADA FİİLİ EL ATMA
İdare, taşınmaza yönelik gerekli kamulaştırma işlemlerini yapmadan, taşınmaz üzerinde fiili olarak birtakım işlemlere başlamışsa, örneğin inşasına başlanmış olan birtakım yapılar bulunmakta ise fiili el atmadan söz edilmektedir. Kamu yararı dolayısıyla fiili el atmanın iptali istenememekte olup, tazminat talebi mümkündür.
KAMULAŞTIRMADA HUKUKİ EL ATMA
Taşınmaz üzerinde henüz bir fiili müdahale mevcut değil ise ancak taşınmaz, kamulaştırma işlemi gerçekleştirilmeden idarenin imar planına dahil edilmiş ise hukuki el atma söz konusudur. İdarenin fiili müdahalesinin başlamasından itibaren ise fiili el atma gerçekleşmiş olacaktır. Peki fiili el atma ve hukuki el atma farklılığı nerede karşımıza çıkmaktadır?
Bu ayrım davanın görüleceği mahkemenin belirlenmesi açısından önem taşımaktadır. Fiili el atma, haksız fiil olarak nitelendirilmektedir ve adli yargının konusunu oluşturmaktadır. Hukuki el atmalar ise idari işlem olarak değerlendirildiğinden idari yargıyı ilgilendirmektedir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMAYA KARŞI BAŞVURULACAK HUKUKİ İMKANLAR
Kamulaştırmasız el atma tamamen hukuk dışı gerçekleşen bir eylem olup hukuk güvenliğini zedelemektedir. Adaletin sağlanması ve şahısların hak kaybına uğramaması aşağıdaki hukuki yollar ile mümkün olacaktır.
El Atmanın Önlenmesi (Müdahelenin Men’i Davası)
El atmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik bir dava olup uygulama alanını, idarenin hukuki el atmaları oluşturmaktadır. Bir taşınmaza idare hukuki olarak el atmış ise ilgili taşınmazın hukuki niteliği değişmiş, mülkiyet hakkı sahibinin tasarruf yetkisi elinden alınmış bulunmaktadır. Böyle durumlarda malik, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açarak bu kamulaştırmasız el atma durumunun düzeltilmesini ve elinden alınan tasarruf yetkisinin iade edilmesini isteyebilecektir.
KAMULAŞTIRILMAMIŞ EL ATMA DAVALARINDA ZAMAN AŞIMI
Kamulaştırma Kanunu’nda yirmi yıllık süre bulunmakta idi. Ancak bu sürenin Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edilmesinden sonra şahıslar herhangi bir süre ve zaman aşımına bağlı olmadan idare aleyhine el atmanın önlenmesi ve tazminat talebinde bulunabileceklerdir.
KAMULAŞTIRILMAMIŞ EL ATMA DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Eğer idare, şahsın taşınmaz malını kullanıyorsa, yani bir fiili el atma mevcut ise, fiili el atma, haksız fiil olarak nitelendirildiğinden adli yargının konusunu oluşturmaktadır. Bu sebeple, bu durumlarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Eğer fiili el atma değil de hukuki el atma mevcut ise bu işlem idari yargı alanına girmektedir
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davası Kamulaştırma, devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından, kamu yararını gözeterek yapılan, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamı veya bir kısmına el konulmasıdır. Bir kamu malının kamulaştırılması söz konusu değildir. Kamulaştırma yalnızca taşınmazlar için gerekli olabilecektir. İdareler, kamulaştırma bedellerini nakden ve peşin olarak ya da eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ ESASLARI NELERDİR?
Kamulaştırma bedeli belirlenirken birtakım ölçüler baz alınarak hesaplanır. Kamulaştırma Kanununda da belirlenen bu esaslar genel olarak şöyle ayırmak mümkündür:
- Taşınmazın cinsi
- Taşınmazın yüzölçümü
- Taşınmazın değerini etkileyebilecek her türlü unsurlar,
- Bulunması halinde vergi beyanı,
- Kamulaştırma tarihi içerisinde resmi merciilerin takdir ettiği kıymet,
- Arazilerde, taşınmaz malın mevkisine veya şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
- Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan benzer satışlara göre satış değerini,
- Yapılarda (daire, ev, yazlık vs.) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payının hesap edilmesiyle,birlikte bir kamulaştırma bedeli tespit edilir.
Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren hizmet esas alınarak yapılacak kuruluşun, sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz. Örneğin tren yolu yapımı ile bir taşınmaza kamulaştırma yapılmasından önce civar yerlerin satış bedeli 100.000 liraysa kamulaştırma ve tren yolunun tamamlanmasından sonra bölgedeki yerlerin değeri 150.000 tl olacaksa burada gelecekteki artış dikkate alınmaz. Taşınmaz sahibine 100.000 liralık bedel verilir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNE İTİRAZ
Bilirkişi tarafından, kanunda belirtilen sebepler dikkate alınarak belirlenen hesaplarla yapılan kamulaştırma bedeliyle malın değeri tespit edilir. Malın kamulaştırılmasından sonraki oluşabilecek değer artışı veya azalması burada dikkate alınmaz. Güncel değer dikkate alınır. Belirlenen bu kamulaştırma bedeline mülk sahibi veya kamulaştırmayı yapan idare tarafından otuz gün içerisinde itirazda bulunulabilir. Bu itirazın Asliye Hukuk Mahkemelerine yapılması gerekmektedir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİT DAVASI ZAMANAŞIMI SÜRESİ
Kamulaştırma bedelinin ilgili taraflara bildirilmesi ile birlikte tarafların idari yargı yoluna başvurmamaları ve 15 günlük hak düşürücü süreyi aşmaları halinde kamulaştırma bedeline yönelik bir dava açma durumları bulunmayacaktır. Bu süre hem taşınmaz malın sahibi açısından hem de ilgili idare açısından gereklidir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kanunumuz, kamulaştırma bedelinin tespiti davasında görevli ve yetkili mahkemeyi taşınmazın bulunduğu yerde bulunan Asliye Hukuk Mahkemesi olarak belirlemiştir.
KAYNAK: AVUKAT BİLAL ÇELİK
