Arsa satın alırken dikkat edilmesi gereken noktalar hakkında bilgiler veren Gayrimenkul Borsası A.Ş. (GABORAS) Güvenli Gayrimenkul Piyasası İcra Kurulu Üyesi Dinçer Gökçe, arsa satın alımlarında araziyi yerinden görerek incelemek ve parsel sorgulamasının yapılması gerektiğini belirterek “Satın alma işlemleri ister emlak danışmanı aracılığıyla ister dijital platformlar üzerinden veya bireysel olarak yürütülsün, mutlaka satın alınması düşünülen arazi yakından görülerek incelenmelidir. Parsel sorgulaması için de Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından ücretsiz olarak sunulan ‘’Parsel Sorgulama Uygulaması’’ yatırımcılar için hem zaman hem de maliyet açısından kritik faydalar sağlıyor” dedi.
Arsanın fiyatının araştırılması gerektiğine de dikkat çeken Gökçe; şunları söyledi:
“Yatırım kararı öncesinde yatırımcıların, ilk olarak taşınmaza ait bölgenin fiyat araştırmasını mutlaka yapmaları ve buna göre de fiyat teklifini vermeleri gerekmektedir. Gelişme bölgelerinde mücavir alan içinde ya da sınırında ise ya da imarlı noktalara yakınsa arazinin arsa olma niteliği (yapı yapılabilir niteliği) yükseleceği için bu tarzda yerlerde fiyatın artış hızı çok daha yüksek olur. Bu nedenle toprağa yatırım yaparken arsa niteliğinde yerlerde, köy sınırının dışında ise mücavir alana yakınlık önem kazanır. Toprağın değeri; konumu, yüzölçümü, toprağın niteliği ve şekli ile belirlenir.
Alınması planlanan arazinin ‘Hisseli ya da Tek Tapu’ olmasına dikkat edilmesi gerekmektedir. İlgili arazinin kadastro yetkililerine ölçtürülmesi ve arazinin tapu üzerindeki cinsinin bilinmesi önem arz etmektedir. Bu nedenle bir arsa satın almadan önce ilk değerlendirilmesi gereken tapu kaydıdır. Tapudaki üst hakkı, intifa hakkı, kamulaştırma, ipotek ve haciz gibi mülkiyeti sınırlandıran kayıtlara öncelikle bakmak gerekiyor. Arsayı satın almadan önce bu sınırlamalar varsa ona göre hesaplar yapılmalıdır”
Belediyeye gidip arsanın imar durumunun incelenmesi gerekiyor
Tapu, arsa yatırımcı açısından uygun ise, sonraki inceleme yeri belediye olacağını ifade eden Gökçe; “Belediyeye gidip, o arsanın imar durumu nedir, bu arsa imar planlarında ne olarak değerlendiriliyor, su havzası koruma alanları var mı, ulusal güvenlik ve askeri tesisler sebebiyle sınırlamalar mevcut mu, konut arsası mı, ticari yatırım arsası mı, kenarından ileride yol mu geçecek, doğal bir sit alanının kapsamına girer mi, sit alanı sebebiyle yapılaşma yasağı söz konusu mu ya da gelişebilecek bir sanayi bölgesinin yanında ise kamulaştırılma tehlikesi var mı, bir barajın veya demiryolu projesinin yapılması sebebiyle kamulaştırılma durumu var mı gibi pek çok soruyu sormak gerekiyor” uyarısında bulundu.
Türkiye genelinde en değerli arazilerin bulunduğu ilk 10 şehrin 4’ü Marmara Bölgesi’nde
Türkiye genelinde 81 ilin arsa değerlerine bakıldığında, ilk 10’da 4 Marmara Bölgesi ilinin bulunduğunu kaydeden Gökçe, şunları söyledi:
“Marmara Bölgesi, arsa değerleri incelendiğinde bölgesel olarak Türkiye’nin en pahalı arsa değerine sahip bölge olduğu görülmektedir. Bunda, her ne kadar en büyük etkiyi İstanbul sağlasa da, yine ülke genelinde ilk 10’a giren sırasıyla Kocaeli, Bursa ve Yalova gibi iller mevcut. Özellikle Çanakkale Köprüsü’nü 2022 yılında açılacak olması ve büyük montanlı kamu yatırımlarının stratejik önemi bulunan bu bölgeye kaydırılması nedeniyle Lapseki, Biga ve Karabiga bölgelerinde arazi satışları hızlı gerçekleşiyor.
Çanakkale Boğazı’nın Avrupa ve Asya yakalarını birleştirecek olan ve yapımı devam eden en önemli ulaşım projelerinden 1915 Çanakkale Köprüsü’nün Bursa’yı otoyolların kesiştiği bir kavşak konumuna getireceği belirtiliyor. İzmir Otobanı ile beraber Çanakkale Köprüsü’nün tamamlanması ile hem Bursa’nın batısında bulunan Karacabey ilçesinde yapımı devam eden Bursa Teknoloji Organize Sanayi Bölgesi yatırımları hız kazanacak hem de bölgedeki diğer tüm gayrimenkul hareketlilikleri artacak.
Kırklareli ise değeri henüz keşfedilen bakir bir bölge olduğu için büyük arazi bulmak isteyenlerin ilk tercihi. İstanbul’a 1,5 saatlik mesafede olduğu için neredeyse şehiriçi sayılabilecek nitelikte olmasıyla bir diğer avantajlı bölgelerden… Bu iller dışında yine Türkiye ortalamasının üzerinde arsa değerine sahip ve yine özellikle Marmara Denizi’ne kıyısı olan, Yalova, Tekirdağ ve Balıkesir illeri geliyor.
Sanayi aksları özellikle yeni iki köprü sayesinde ciddi potansiyel doğurdu ve doğurmaya devam edecek görünüyor. Bu alanlar Kuzey Marmara’da Tekirdağ-Kocaeli’de yoğunlaşırken; yeni akslarla ve deniz erişilebilirliği ile bölgenin güneyinde de dikkat çekici gelişmeler doğuruyor. Bu durum haliyle iş gücü çekimi, konut ihtiyacı, kentsel büyüme ve hizmet sektörünün gelişimini de beraberinde getiriyor.
Güney Marmara aksı ve Saroz çevresi, Adalar ile birlikte turizm potansiyelini de ön plana çıkarıyor. Bugüne kadar sezon olarak tanımlanabilecek sürenin düşük olması ile beklenen atılımların İstanbul dışında daha lokal kaldığı Marmara Bölgesi’nde pandeminin beraberinde getirdiği yeni trendler ile hızlı gelişmeler gözlemleniyor.
Altyapı ve iş imkanlarının oluşturduğu çekim her zaman ön planda olmakla birlikte, pandemi sonrası kırsal yaşama kaçış, sakin bölgelerde de ciddi hem konut hem de arazi yatırımlarını tetiklemeye başlamıştı. Bu hareket başta geçici bir trend gibi değerlendirilse de daha uzun vadeli sürecek olmasının sinyallerini bugün veriyor. Marmara’da gündemdeki Çanakkale Köprüsü, Kuzey Marmara Otoyolu gibi çeşitli ulaşım projeleriyle kara ve deniz ulaşımının gelişmesi, bölgedeki pek çok şehrin İstanbul’a erişilebilirliğini neredeyse 2-3 saat gibi bir süreye indirmesi bakımından daha çok yeri bugün yaşanabilir kılıyor ve bu şehirlerin değerlenmesine neden oluyor. Bir bölgenin gelişim gösterip göstermeyeceği, mega projelere, önemli yerleşim merkezlerine erişilebilirlik, önemli yol ve ulaşım projelerine yakınlık, altyapı olanakları, doğal güzellikleri, yaşam kalitesi, iklimi ve turizm açısından taşıdığı potansiyele bakılarak değerlendirilebilir. Bu noktada özellikle Çanakkale ve yakın çevresini hareketlilik yaratan bölgeler arasında değerlendirebiliriz.”
