Gayrimenkul Yatırımlarında, Dünyanın kabul gördüğü, ancak enflasyonist ve farklı dinamikleri olan ülkeler için önermediğim kira çarpanı hikayemiz vardır.
Benim kriterlerime göre;
Yatırım özellikli konut alımlarında 10 yıl’da kirası İle geri dönüşüm sağlanıyor ise ülke felaketin içinde – 15 yılda sağlıyor ise işler normale dönüyor – 20 yılda sağlıyor ise ülkede işler yolunda – 25 yıllar seviyesinde ekonomi oturdu demektir.
Eldeki veriler, İstanbul’da kiralık ev fiyatları son bir yılda bazı semtlerde yüzde 100’ün üzerinde arttığını gösteriyor. Diğer metropolde farklı durum yaşanmıyor. Gayrimenkul Sahipleri için Sevinilecek; Kiracılar için Üzülecek Bir Durum.
NEDEN ARTIYOR?..
Her kafadan, kafalara göre yorumların yükseldiği günümüzde ben size Nedenleri Sıralayalım, Siz kendinize / bölgenize / arayışınıza uygun olanı değerlendirin.
Arz Etkisi;
- Kriz ve Salgının etkisi ile son yıllarda konut üretiminin durma noktasına gelmesi, konut teslim süreçlerinin gecikmesi, yeni projelere başlanmaması, gayrimenkul sektöründe yaşanan iflas, el değişimleri ve sektörel problemler,
- Kentsel Dönüşüm sürecinin yerinde sayması,
- Piyasa yapıcı ve arsa/arazi üreticisi konumunda olan; Emlak Konut – TOKİ – Kiptaş’ın durağan sürece geçmesi,
- Gayrimenkul – İnşaat Sektörüne farklı sektörlerden geçişin durması,
Finansal Etkiler;
- Mortgage pazarına yönelik finansal değişikliler, faiz oranlarının artması,
- Garantörlük kapsamında proje finansmanı kullanan proje geliştirici/müteahhitlerde yaşanan kredibilite problemleri,
- Proje geliştirici/Müteahhitlerin finans erişiminde yaşadığı sıkıntılar,
- Artan inşaat maliyetleri,
- Döviz kurlarındaki oynaklık,
Talep Etkisi;
- Kriz sürecinde İşsizlik ve işten çıkarmalar ile talebin alım gücünü kaybetmesi,
- Salgın süreci ile talebin yerleşim ve yaşam tercihlerinde farklı alternatiflere yönelmesi,
- Talebin yaşadığı finansal problemler ve kredibilitesini büyük ölçüde yitirmesi,
Dış Etkiler;
Doğa
- Deprem tehdidi ve yaşanan depremler,
- Yangın tehdidi ve yaşanan süreçler,
- Sel felaketleri ve oluşturduğu tehditler,
- Salgın süreci ve kent çeperleri/doğaya yönelim,
İnsan
- İç göçler,
- Dış göçler,
- Eğitim kurumlarının açılması,
- Ev’den çalışma sürecini online farklı yerlerden gerçekleştiren profesyonellerin çalışma hayatına geri dönüşleri,
- Seyahat sıklığına bağlı olarak Otel – Apart konaklama tercihinden konutlara yönelim,
- Öğrenci Yurdu tercihinden, öğrencilerin konutlara yönelimi,
BU ARTIŞ GEÇİCİ Mİ ? – KALICI MI ?
İşte yukarıdaki faktörler sonucunda ekonomi biliminin doğal sonucu “kısıtlı/azalan Arz, Sonucunda artan konut ve kira fiyatları“ tablosu, bu durumda arzı artırmadan konut fiyat ve kira artışlarını durdurmak mümkün değildir.
Serbest piyasa ekonomisinde Bu yasa ile denetim ile olabilecek durum değildir. Ne zaman – Ne noktada dengeye gelineceğine pazar yeri karar verecektir. Çünkü 2025 yılına kadar pazar, Satıcı – Geliştirici – Mal Sahibi hakimiyetine geçmiş… Krallık, el değiştirmiştir.
Alıcı – Kiralayan pazarının hakim konuma geçmesi, hakimiyet sürecinin el değiştirmesi için; ÖNERİLERİM;
Kısa Vadeli Önerilerim;
Paylaşım Evleri Modeli, ekonomik kazanım olarak teşvik edilmeli, desteklenmeli. Bugün evlerinde yanlız yaşayan binlerce kişi, konutlarını atıl kullanmaktadır. Yalnız yaşayan bireylerin ve/veya ailelerin evlerini açmalarının getireceği vergisel avantajlar devlet tarafından… doğal gaz / elektrik / su / internet gibi gibi belediye veya farklı kuruluşlarca değerlendirilmelidir.
Günlük Ev Kiralamaları Zorlaştırılmalı; Otellere alternatif olarak sunulan günlük ev konaklamalarını vergisel ve abonelik değerlerini ticari faaliyet endeksi üzerinden hesaplayarak maliyetlerini yükseltmek.
Birden Fazla Gayrimenkulü Olanların Gayrimenkul Satışını Özendirme; rant ve kira amaçlı birden fazla gayrimenkulü olan kişi veya kurumların daralan pazara genişlik kazandırmak için gayrimenkullerini satmalarını teşvik etmek için kısa süreli vergisel avantajlar getirilebilir.
Yarım Kalan Projelere Devlet Desteği, kentlerde inşaat süreci yarım kalan bina / proje envanteri çıkarılarak, oluşturulacak modeller ile bu yapıların en hızlı şekilde mal sahiplerine teslimi/satışı desteklenmelidir.
Orta Vadeli Önerilerim;
Ticari Gayrimenkul’den Konut’a Dönüşüm; salgın süreci ile ofis kullanımlarının azalması ve ofis kiralamalarının talep görmemesi, ofislerin konuta dönüşümüne vesile olabilir. Bu doğrultuda KDV’ye bağlı vergisel – ruhsata bağlı düzenlemeler gerekecektir. Bu düzenlemeyi teşvik etmek için düşük faizli tadilat kredileri önerilir.
AVM’lerden yurtlara dönüşüm; atıl AVM’ler kısmi ve genel düzenleme ile yurtlara dönüştürülebilir.
Uzun Vadeli Önerilerim;
TOKI – KİPTAŞ – Emlak Konut; konut hamlelerinin tüm kesimleri kucaklayacak şekilde başlatılması,
Kentsel Dönüşüm sürecine işlevlik kazandırılması,
Proje Geliştirici – Müteahhitler – fon yöneticiler arasında yeni işbirliği modellerinin geliştirilmesi,
Mortgage kredi faizlerinin psikolojik sınır altına gelmesi, desteklenmesi, sicil affının uygulanması
SONUÇ OLARAK; bugünün fiyatları, bugünün alım fırsatlarıdır. Bakmayın Siz fiyatlar şişti lafına… yıllarca “Balon“ dediler, Balona bakarken fırsatları kaçırdılar, kaçırttılar.
Bugünün değerleri yarının dip seviyeleri… bugünün kiraları alışmak zorunda olunan yarının değerleridir.
