2021 yılını 58 bin 576 adet konut satışı ve rekorla kapatan yabancı alımları 2022 yılına da iyi başladı. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 56.5 artarak 4.186 adet oldu. Bu, aynı zamanda bugüne kadar ocak ayları bazında en yüksek satış adedi olarak sektör temsilcilerinin bu seneki 70 bin adetlik hedeflerini güçlendirdi.
Yabancıya konut satışı gerçekleştiren EOS Turkey Property Gayrimenkul A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Cem Ökmen, EKOTÜRK TV‘de canlı olarak yayınlanan Yapısal Parite programa katılarak Kıvanç İlhan‘ın yabancıya konut ve arazi satışlarıyla ile ilgili sorularını yanıtladı. Gayrimenkulde 2021 yılını değerlendiren ve 2022’ye yönelik beklentilerini anlatan Ökmen, yabancıya satışta batı ülkelerinin ilgisini çekmenin çok önemli olduğunu söyledi.
Kıvanç İlhan’ın soruları ve Cem Ökmen’in yanıtları şöyle:
Gayrimenkul sektöründe yabancıya satış 2021 yılı için nasıl geçti ?
“2021 yılını gayrimenkul sektörü açısından olumlu bir yıl geçti şeklinde nitelendirebiliriz. Toplamda 1.419.856 konut satışı var. Geçtiğimiz sene yabancıya satışta 58.576’lık adetle tüm zamanların rekoru kırıldı . Son 2 yıldır tüm dünyayı etkisi altına alan pandemi gerçeğini de unutmamak lazım. Bu koşullarda bu rakamlar Türkiye için olumluydu. Biz de sektördeki şirketler olarak bu rakamları iyi şekilde yorumladık. 2022 için de olumlu anlamda sinyal aldık diyebiliriz.”
Yabancıya satışımız artarken bizim toplam konut satışımız çok stabil. Bunu peki nasıl aşarız sizce? Tabi ki arsa sıkıntısı var, arsa geliştirme çok büyük bir problem haline geldi, inşaat maliyetleri de arttı ama 2013’den 2021’e kadar olan süreçte grafiksel olarak çok yatay bir seyir görüyoruz, bu anlamda bunun çözümü ne olabilir? Yabancıya satış bunun bir mayası olabilir mi bu anlamda?
“Yabancıya satışın toplam satışlar içindeki payı yüzde 3.9, pastanın çok ufak bir kısmı. Aslında baktığımız zaman çok büyük bir oran da gerekmiyor. Bunu geliştirmek tabi ki bizim elimizde, biraz da geliştiricilerin elinde.
İnşaat şirketlerinin biraz daha inovatif yaklaşımları bu sektördeki toplam rakamların biraz daha iyileşmesine sebep verecektir. Tabi dediğim gibi geliştiriciler burada ne kadar yenilikçi, ne kadar talebe cevap verirse biraz daha rakamların iyileştiğini görebiliriz.”
Yabancıya satışta başı çeken ülkeler son 2-3 senede çok standart. İran’dan başlayıp Çin’e kadar giden 20 ülkelik bir skala var. Ülkelere göre satış grafiğinden nasıl bir sonuç çıkartılabilir?
“Son yıllarda uyruklarına göre yabancı yatırımcılar incelendiğinde İran, Irak ve Rusya Federasyonu’nun hep ilk 3’te olduğunu görüyoruz ama bizim biraz daha ilgilendiğimiz konu açıkçası ilk 3’ten ziyade arkadan gelen o 17 ülke. Bu 17 ülkeden hangi ülkeler listeye dahil oldu, hangi ülkeler yatırıma biraz daha Türkiye için heveslendi, biz biraz daha onlara odaklanıyoruz. Evet son 3 yılda bir İran gerçeği var, sürekli bütün TUİK raporlarında 1 numaralı sırayı alıyor. Keza Irak ve Rusya’da aynı şekilde ama biraz daha işte Batı ülkelerini ilgisi, Amerika Birleşik Devletleri’nden gelen yatırımların biraz daha artmış olması bu rakamları veya oradan Batı ülkelerinden nasıl daha fazla yatırımcıyı Türkiye’ye çekebiliriz biraz bunların üzerinde yoğunlaşmakta fayda olduğunu düşünüyoruz. Tabi işte pandemi den sonra alışkanlıkların biraz değişmesi gerçekleri var. İnsanlar biraz daha dikey mimarilerden çıkıp daha yatay mimarilere daha farklı bahçe kullanım alanları olan, sosyal alanları daha geniş konutları tercih etmek durumuna eğildiler. Tabi her ülke insanının bir alışkanlıkları bir ritüelleri var. Bunlara tek tek bakıp ve inşaat sektöründe inşaat geliştiricilerinin ona göre bir üretim yapmaları gerekiyor. Ve bu grafiği hep beraber el birliğiyle düzeltebiliriz. Biz bu durumu bu şekilde yorumluyoruz.”
Önümüzdeki dönemlerde yabancı yatırımcılar açısından bizi şaşırtacak, sürpriz ülke beklentileriniz var mı?
“İskandinav ülkelerinden biri olan İsveç’ten ciddi yatırım talepleri var, bu sadece şahıslar anlamında değil, büyük ticari gruplar İnşaat şirketleri de bu talebe şu anda başladı. 4-5 ay sonra ilk 20’nin içinde içerisinde İsveç’i görebileceğimizi düşünüyorum.
Listede biraz daha rakamların artacağını öngördüğümüz bir başka ülke de Amerika Birleşik Devletleri. Bu ülkeden gelen yatırımcılar 2021 yılında ciddi oranda arttı. Hemen hemen 2 katlık bir sayıyla karşılaştık. Bunu biz 2022 yılında biraz daha iyileştirilir oranlarda göreceğiz.”
Amerikalı yatırımcı nasıl bir profile sahip?
“Amerikalı yatırımcı deyince tabi ki oradaki yerli halkı kastetmiyoruz. Biraz daha Amerikan vatandaşlığına sahip olan,
Amerikan pasaportu olan yatırımcılardan bahsediyoruz. Bunlar Ürdün’lü olabilir, Lübnan’lı olabilir bu tipte çok sayıda yatırımcı Amerika’dan yatırım yapıyor. Aslında Amerika’da ki veriler tamamen Amerikan pasaportuna sahip olan yatırımcıyı temsil ediyor.”
İller bazında yabancı yatırımcıların tercihlerinde öne çıkan şehirlerden ve bununla birlikte öne çıkması gereken şehirlerden de bahsedebilir miyiz?
“Grafiğe baktığımızda İstanbul başı çekiyor. Daha sonrasında Antalya, Ankara ve Mersin’i görüyoruz ama yine alışılmış olacak yani sadece 4 şehre odaklanıyoruz ama 81 ile sahip bir ülkeyiz ve İstanbul, Antalya, Ankara kadar güzel şehirlerimiz olduğunu düşünüyoruz. Bu listeye neden bir İzmir eklenmesin veya daha farklı şehirler gelmesin. Bu tamamen az önce söylediğim gibi inşaat şirketlerinin biraz daha inovasyon katmasıyla alakalı, biraz daha yenilikçi olmalarıyla alakalı. Tabi biz de bu anlamda büyük inşaat şirketleriyle istişarede olduğumuz zamanlarda bu anlamdaki önerilerimizi ve beklentilerimizi sunuyoruz. Keza mesela bu tabloda Antalya dediğimiz zaman Antalya’ya %80 oranında bir Rus talebi var bu tabi yıllardan beri olan bir talep. Rusya’nın yanı sıra Antalya’ya neden mesela Amerikalılar yatırım yapmasın veya neden ticari yatırım gösteren şirketler oraya yeni yatırım yapmasın. Biraz da bunların üzerinde yoğunlaşmak gerektiğini düşünüyoruz.”
Yabancı yatırımcıların gayrimenkul sektöründen beklentileri nedir? Sektörden nasıl bir farklılık istiyorlar?
“Bu tamamen ülkeden ülkeye değişen bir şey aslında. Amerikalı bir yatırımcıyla İsveç’ten gelen bir yatırımcının beklentisi aynı değil. Kimi yeşil bir alanın içerisinde yaşıyor, kimi daha çok gökdelenlerin olduğu dikey mimarinin olduğu yerlerde yağıyor. Bu tamamen farklı beklentiler. Ama biz ülke bazında baktığımız zaman, beklentilerde dediğim gibi pandemiden sonra değişen alışkanlıklarımız var. Eskiden belki çoğu yatırımcı için bir balkon çok boşa harcanmış bir metrekare olarak görülüyordu ama şu anda balkonsuz evi almak isteyen kolay kolay insan bulamayız. Bugün sokakta bir röportaj yapsak 10 kişiden 7’si balkon ister. Biz buna biraz da yoruyoruz, beklentilerin değişmesi, taleplerin farklılaşması tamamen o dönemin ve insanların içinde yaşadığı koşullar ile alakalı bir şey. Ama beklentiler daha çok sosyal alanların olduğu güvenlikli konutların olduğu daha çok yeşil alanın tercih edildiği denizin olduğu marinanın olduğu konutlar.”
Körfez ülkeleriyle olan satış grafiklerimiz nasıl? Sizin beklentileriniz nedir?
“Körfez ülkeleri Türkiye için önemli bir konum. Her zaman da önemli kalacaktır çünkü Türkiye’ye yaptıkları yatırımlar yadsınamaz bir gerçek. Onun için ilişkilerin burada düzeltiliyor olması, iyi bir yere taşınıyor olması 2022 yılında rakamlara da etki edecektir, bundan bir kuşkumuz yok. Tabi 2021 yılında çok fazla körfez ülkelerinin yatırımsal anlamda rakamlara yansıdığını söyleyemeyiz ama dediğim gibi bu sene hem ilişkilerin iyileştirilmesi hem belli bir noktaya gelmesiyle beraber 2022 yılını çok daha pozitif geçireceğimizi düşünüyoruz.”
Körfez ülkeleri arasında hangisi öne çıkıyor? Bunun sebebi nedir?
“Körfez bölgesindeki ülkeler arasında bir Suudi Arabistan gerçeği var, 4 sene öncesine gittiğimiz zaman Suudilerin ülkemizde hem ticari hem de konut olarak çok ciddi yatırımları oldu. Suudi Arabistan önemli bir ülke, yine beklentilerimizin en yükseğinde diyebiliriz.
Katar ve Birleşik Arap Emirlikleri’nden Dubai DE tabi ki rakamlara yansıyacağını öngördüğümüz ülkeler arasında. Bu 3 ülkeyle beraber Kuveyt, Bahreyn gibi ülkeleri de aldığımız zaman ciddi bir potansiyel bir hacim doğuracak. Dediğim gibi 2022 hedeflerinin gerçekleşmesi için körfez ilişkileri çok önemliydi. Hedeflerin gerçekleşmesinde ciddi bir katkı sağlayacaktır.”
Arazi satışlarında da ciddi bir artış var, bu artışın sebebi nedir ve bu talep nereden geliyor?
“Araziye talepler hem yerli hem yabancı açısından %400’e yakın bir artış gösterdi. Bunun en temel sebebi konut fiyatlarındaki ciddi artışlar ve insanların konutlara daha zor ulaşması. İstanbul özelinde konuşuyorum; 1.000.000 TL ve altındaki konut miktarlarının neredeyse %4 – %5 ‘lik bir seviyeye düşmesi, bu anlamda arazi alıp üzerine bir hobi bahçesi, konteyner evler, tiny houselar, bungalovlar, villalar yapma merakı hem yerli müşteri açısından hem de yabancı müşteri açısından bir artı. Tabi yine İstanbul özelinde bölgelere baktığımız zaman bu bölgelerden birkaç tanesi mesela Silivri tarafı ki İstanbul’un o aksa doğru kaydığını söyleyebiliriz. Arazi taleplerinde Silivri’nin ciddi anlamda bir artış kaydettiğini söyleyebiliriz. Ama 2022 yılında yine gördüğümüz 2021’deki sayıların çok daha üzerinde bir sayıyla karşılaşacağız arazi taleplerinde de. Bunu çok olağan görüyoruz dediğimiz gibi hem şartların değişmesi hem bu içinde bulunduğumuz pandemi süreçleri, evet ümidimiz o ki bu sene bir sona geleceğiz ve artık bu hayatımızdan kalkacak gibi görünüyor. 2022 ile beraber bu rakamlarda yine bir yükselme yaşanacağını düşünüyoruz.”
Arazi konusunda özellikle yabancı yatırımcının nasıl nitelikte bir beklentisi var? Tarım arazisi mi istiyor, sanayi arazisi mi istiyor, imarlı arazilerden mi beklentisi var?
“Bu tamamen yatırım yapanın şahıs mı şirket mi olduğuna bağlı. Kazakistan’dan Türkiye’de geliştirici olarak ciddi şekilde inşaata girmek isteyen, yatırım yapmak isteyen firmalar mevcut, bunlarla istişare halindeyiz. Özellikle bölge vermek gerekirse mesela şu anda yabancı yatırımcıya çok açılmayan ve özellikle son 10 yıldır sosyo-ekonomik kültürel seviyesi yüksek insanlar tarafından tercih edilen bir muhit olan Göktürk’te 20.000 metrekare ve üzerindeki arazilerin satışlarında bir hızlanma yaşandı. Burada yabancı grupların inşaatlara başladığını görebileceğiz. Keza biraz daha İstanbul’un Beylikdüzü, Esenyurt bölgesine gittiğimiz zaman oradaki konut yoğunluğu belli bir doygunluğa ulaştığı için artık çok fazla arazi seçenekleri kalmadı. Dolayısıyla şehir ya buradan Silivri tarafına doğru kayacak ya da üçüncü havalimanı bölgesi dediğimiz Arnavutköy Göktürk bölgesine bir kayış gösterecek. Dediğim gibi çok farklı şekilde arazi satışlarını bu yıl göreceğiz gibi duruyor.”
Yabancı yatırımcıların arazi taleplerinde İstanbul’un kuzeyi mi daha büyük bir beklenti oluşturuyor yoksa Batı Silivri yönü mü?
“Şu anda fiyat olarak baktığımızda Batı yönü biraz daha metrekare olarak biraz daha fiyat makul seviyesi var. Tabi havalimanı bölgesi özellikle son 2 senede ki satışlarla beraber ciddi oranda artış gösterdi. Yabancı yatırımcıda yapacağı yatırımın değerlenmesini tabi ki bekliyor her tüketici gibi. Onun için Silivri’ye doğru ciddi taleplerin artacağı yönünde bir görüşümüz var.”
Daha fazla yabancı yatırımcıyı ülkemize nasıl çekebiliriz?
“Öncelikle her yatırımcıyı doğu anlamak gerekiyor. Önce yatırımın amacını bir saptamak gerekiyor. Ne amaçla nerede yatırım yapılmak istendiğini anlamak, ona göre de uygulamaya hayata geçirmeyi gerekli görüyoruz. Tabi burada biraz şirketlerin kendi bünyelerindeki gayrimenkul yatırım uzmanlarının bu yönde eğitilmesi biraz da talepleri alabilme noktasına gelebilmeleri çok önemli çünkü talebi almadan hayata bir şeyleri geçiremiyorsunuz maalesef. Burada tüketiciyi anlamak, nerede ne amaçlı bir yatırım yapacağını anlamak çok önemli. Dediğim gibi İstanbul çok büyük bir şehir ve doğru yerde doğru zamanda yatırımcıyı konumlandıramazsak belki ilerleyen zamanlarda yanlış yatırımlardan kaynaklı bir sonraki yatırımlarının önünü kesmiş olabiliriz. Onun için en önem verdiğimiz konu aslında talebi anlayabilmek. Talebi anladıktan sonra bunlar daha kronolojik sıraya oturtulmuş şekilde gelecektir. Biz de kendi şirketimiz olarak önem verdiğimiz en önemli konu bu olarak görüyoruz. Önce talebi anlıyoruz, talebi anlayarak da bunu hayata uygulamaya geçirmeye çalışıyoruz.”
EOS Turkey Property olarak 2022’de neler yapacaksınız? Beklentileriniz ve öngörüleriniz nedir?
“Yabancı tarafını yorumlasak aslında rakamların en azından 70.000 konut seviyesine çıkmasını bekliyoruz. Bu da biliyorsunuz ki bizim sektörümüz bir hizmet ihracatı. Bu hizmet ihracatından doğacak olan da beklentimiz 10-12 milyar dolar bandında bir bütçeden bahsediyoruz. Tabi bunu ülke ekonomisine ciddi anlamda bir katkı sağlayacaktır. Onun için 2022’de ki hedeflerimiz 70.000 konut barajı üzerine çıkılıp 10-12 milyar dolar seviyesinin çok rahat bir şekilde aşılması ki bu rakamları 9. ay sonu itibariyle düşünüyoruz, özellikle bu körfez ilişkilerinin düzeltilmesiyle alakalı konudan sonra ciddi anlamda bir katkı sağlayacaktır.”
