Ülkemizin artık lokomotif sektörlerinden birisi haline gelen gayrimenkul sektörü birçok unsuru ile büyüme hızını her yıl devam ettiriyor. İnşaat yapımcısı, yani müteahhiti, arazi geliştiricisi, hukukçusu, mimarı, mühendisi ve her türlü sektör bileşeni bu alanda çalışıyor ve payını da alıyor.
Sektörün belki de en önemli unsurlarından birisi olan ve gayrimenkul alım-satımının başlatıcısı niteliğinde olan emlakçıların veya bir başka deyişle gayrimenkul danışmanlarının maalesef ki ülkemizde hukuksal olarak bir tanımları bulunmamaktadır.
Eski Türk Ticaret Kanununda tellal olarak değerlendirilen emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının yeni Türk ticaret Kanununda simsar olarak nitelendirilmeleri mesleklerine yapılan büyük bir haksızlıktır. Simsar olarak nitelendirilmenin dışında da emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hiçbir hukuki tanımlarının olmayışı, hak ve sorumluluklarının bir kanun nezdinde değerlendirilmemiş olması ise büyük bir hatadır.
İnşaat yapımında müteahhitin belki de en önemli yardımcısı emlakçı-gayrimenkul danışmanlarıdır. Yine tüm taşınmazlarda kiraya verme, 2.el gayrimenkullerin satışında da yine emlakçı-gayrimenkul danışmanı sektörün en önemli aktörlerinden birisidir. İşte bu kadar önemli bir mesleğin bir yasasının olmayışı bu sektörü merdiven altı tabi ettiğimiz bir gayriresmi alana itmektedir.
Mahallede bulunan bakkal, hiçbir belgesi oda kaydı olmayan bir kısım vatandaşta emlak aracılık işi yapmakta ve bu şekilde emlakçı-gayrimenkul danışmanına olan güven ciddi şekilde zedelenmektedir. Oysa ki bu işi tüm aşamalarından geçerek yapan, oda kaydını yaptırmış ve resmi olarak sözleşmeleri ve faturalarını kesen, müşteri memnuniyetini hedef alan emlakçı-gayrimenkul danışmanları da bu gibi kişiler nedeniyle haksız bir şekilde cezalandırılmaktadır.
Gayrimenkul sektörünün en önemli aktörlerinden olan emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hukuki statüye kavuşması için TBMM’de bulunan “Lisanslı Emlak Komisyonculuğu ve Lisanslı Emlak Müşavirliği” yasa tasarısının bir an önce yasalaşması şarttır. Mütekabiliyet, 2B, Afet yasalarını çıkarmış olan ülkemizde bu yasalar ile oluşacak taşınmazları satacak olan emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hukuki bir statüye kavuşturmak ülke imajı açısından da elzemdir. Bu yasa tasarısı yasalaşır ise;
Lisans sınavına girerek sınavı kazananlar işyeri açabilmek için emlak müşaviri, işyeri açan emlak müşavirlerinin yanında çalışabilmek için de emlak komisyoncusu ünvanını alacaklardır. Emlak müşaviri uygulamada emlak brokerı emlak komisyoncusu da emlakçı-gayrimenkul danışmanı olarak kullanılmaktadır.
Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı, kamu hakkından mahrum olmayan daha da önemlisi Türk Ceza Kanunu’nun dolandırıcılık, emniyeti suiistimal, hırsızlık, görevi kötüye kullanma, rüşvet, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, kaçakçılık gibi suçlardan ceza görmemiş olanlar emlakçı-gayrimenkul danışmanı olabilecek Emlak müşaviri yani gayrimenkul brokeri olabilmek için 4 yıllık
üniversite okuma şartı getirilmekte, yine emlak komisyoncusu yani emlakçı-gayrimenkul danışmanı olabilmek için de lise mezunu olma şartı getirilecektir.
Hem emlak müşaviri-broker hem de komisyoncu-emlakçı olabilmek için lisans sınavına girmek ve lisans almak şart olacaktır. Yine ilgili esnaf odasına kayıt zorunlu hale getirilecektir.
Emlak müşavirleri açtıkları işyerlerini odaya bildirecekler ve lisanslarını yine işyerinin görünür bir yerinde müşterilerinin göreceği şekilde asacaklardır. Bir emlak müşaviri kendi adına bir işyeri açabilecektir. Emlak müşaviri ve komisyoncusu lisansları şahsa bağlı olup devredilemeyecek ve kiraya verilemeyecektir.
Lisans sınavını yapan kurul aynı zamanda her emlakçı için bir sicil kaydı tutacak ve bu sicil kaydı üzerinden yapılan şikayetler değerlendirilecek ve hatta sicil kaydı iptal edilerek emlak işi yapması engellenebilecektir.
Yabancı ülkelerden gelmiş şahıslarda lisan veren kurulun onayı ile Türkiye’de emlak müşaviri ve komisyoncusu olabilecektir.
Emlak müşavirleri ve komisyoncuları yasa tasarısına göre; alım-satım ve kiralama konusunda faaliyette bulunacak, bu faaliyetlerle ilgili özel ve resmi kurumlarda işlemleri takip edebilecek ve aracılık hizmeti vereceklerdir.
Emlak müşavirleri ise gayrimenkul hizmetine yönelik inceleme, araştırma ve raporlama hizmeti de verebilecekler ve bilirkişi hizmeti yapabileceklerdir. Komisyoncular bu işleri yapamayacaktır.
Emlak müşavirleri lisanslı olarak faaliyetlerini sürdürecekler ve şirket kurmak istediklerinde en az 200.000 TL. sermayeli Anonim Şirket kuracaklardır. Emlak müşavirleri yanlarında çalıştırdıkları emlak komisyoncularının yaptıkları işlerden sorumlu olacaklardır. Emlak müşavirleri kadrolu veya sözleşmeli bir avukatla çalışmak zorunda olacaklardır.
Lisanslı emlak müşavirliği şirketleri tapunun yaptığı resmi senet düzenleme işlemlerini yapabileceklerdir. Buna göre tapunun onayından geçmek üzere alım-satım ve her türlü ayni şahsi hak devri bu şirketler vasıtası ile gerçekleştirilebilecektir. Şirketin zorunlu olarak çalıştırmak zorunda olduğu sözleşmeli veya kadrolu avukatta bu resmi senet veya belgenin altına imza atacaktır.
Büyük şirketlerin kurmuş olduğu bayi ve franchising sistemi tasarı ile yasal hale gelmiş olacaktır. Buna göre bayiler ve acenteler bağımsız işletmeler olacaklar sorumlulukları kendilerine ait olacaktır.
Bu yasa tasarısı ile müşteri ile emlak komisyoncusu-müşaviri arasında imzalanan sözleşmeler iş sözleşmesi olarak değerlendirilecek ve bu sözleşmeler ilgili taşınmazın bulunduğu tapu-kadastro müdürlüğüne ibraz edilecektir.
Artık bu şekilde bir devrim niteliğinde komisyon bedeli konusu resmi bir belge niteliğini kazanmıştır. İş sonuçlandığında taraflar sözleşmeyi fesh edeceklerdir. İş sonuçlanmadığı takdirde talep halinde tapu müdürlüğü sözleşmeyi fesh edecektir.. Ancak yer gösterme belgesi imzalanması halinde ve gösterilen yerin daha sonra satılması ve kiralanması halinde hizmet bedeli hak edilecektir. Böylece yer gösterme belgeleri de hizmet bedeli alınması konusunda önemli bir belge niteliğini kazanmıştır.
Lisans veren kurul her yıl Ocak ayından geçerli olmak üzere asgari ücret tarifesi yayınlayacaktır. Her yıl bu ücret tarifesi arttırılacaktır. Artık komisyoncu veya müşavir belirlenen tarifenin altında hizmet bedeli almayacaktır.
Müşavirlerin ve komisyoncuların verdikleri hizmetlerden kaynaklı sorumluluklarının ödenebilmesi amacıyla bir sigorta fonu kurulacaktır. Zararını tahsil edemeyen müşteri buradan karşılayacaktır.
Yasa görüldüğü üzere devrim niteliğindedir. Birçok konuyu çözmüş ve yukarıda belirttiğimiz emlakçı-gayrimenkul danışmanlarının hukuki statüsünü net bir şekilde tanımlamıştır. Dünyanın birçok gelişmiş ülkesinde varolan bu düzenlemeler gayrimenkul konusunda bu kadar önemli bir ülkede uygulanmamış olması bir talihsizliktir. Bizler bu yasa tasarısını ivedilikle yasalaşmanı öneriyoruz.
Saygılarımızla
Av.Ali Güvenç KİRAZ-Milliyet
