Gayrimenkul yolu ile vatandaşlık ediniminde uygulanan limitin artırılmasını değerlendiren Mars Investment İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak, keskin geçişin ilk etapta talepte azalma eğilimini beraberinde getirebileceğine işaret ederek, “Alt limitin 250 bin dolardan 400 bin dolara keskin bir geçişle yükseltilmesi, talep sezonun başlamasına çok az kala bir şok etkisi yaratabilir. Talepler yüzde 30-35 düşebilir. Oysa geçişin zamana yayıldığı ‘Kotalı geçiş’ uygulaması yeni sürece geçişi daha anlamlı hale getirebilir. Örneğin 10 bin başvurunun ardından limitin 400 bine yükseltilmesiyle Türkiye’ye hızla 2,5 milyar dolar girdi sağlanabilir.” dedi.
İçişleri Bakanlığı’ndan çarşamba günü yapılan açıklamada yabancı yatırımcıların Türk vatandaşlığı hakkı kazanabilmesi için alması gereken gayrimenkul alt limitinin 250 bin dolardan 400 bin dolara çıkarılacağı duyuruldu. Kararın Resmi Gazete’de yayımlandıktan sonra yürürlüğe girmesi bekleniyor.
Düzenlemeyi değerlendiren Hakan Bucak, görüş ve önerilerini şu sözlerle paylaştı:
“Gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı edinimi için belirlenen minimum yatırım bütçesinin 400 bin dolara yükseltilmesi her ne kadar yerinde bir karar olsa da sektörde doğuracağı sonuçların etraflıca değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum. Böylesine keskin bir geçişin sektörde talep düşüklüğüne yol açması kuvvetle muhtemel.
2017 yılında 1 Milyon Dolar olan yatırım bütçesi, 2018 yılında 250 Bin Dolara düşürüldü. Bunun arkasında yatan sebep ise yatırım yoluyla vatandaşlık imkanı sağlayan önemli Avrupa ülkelerinde bu bütçenin Türkiye’de şart koşulan yatırım bütçesinden çok daha düşük olmasıydı.
Türkiye’deki yatırım ve yaşam kalitesine dair farkındalık her geçen gün artarken dünyanın 80 farklı ülkesinden insan, Türk pasaportu ve konut sektörüne ilgi duymaya başladı. Bu ilgi ve farkındalık artışının ardında özellikle 250 bin dolar yatırım bütçesi fırsatı vardı.
2020 yılında doğrudan yabancı yatırımın sadece gayrimenkul sektörüne gelmesi dikkate alındığında ülkeye döviz girdisi sağlayan neredeyse tek sektör gayrimenkul sektörüydü. 2021 yılına gelindiğinde pandeminin etkilerinin azalması, düzelmeye başlayan ekonomik ortam ve sınırların açılmasıyla birlikte Türkiye, yabancı yatırımcı için oldukça ilgi çekici olan konumunu pekiştirdi. Dünya çapında ‘B planı’ arayışında olan ve geleceğe yönelik parlak bir yatırım lokasyonu araştıran yabancı yatırımcıların öncelikli tercihleri arasında Türkiye yer aldı. Buna bağlı olarak 2021 yılında, yabancıya gayrimenkul satışı 59 bin adet konut satışı ve yaklaşık 7-10 milyar dolar döviz girdisi olarak gerçekleşti.
Günümüze bakıldığında ise özellikle ekonomideki enflasyonist baskı ve emtiada fiyatlarının döviz bazında 2-3 katına çıkması sonucu ortaya çıkan maliyetler her sektörde bir fiyat dalgalanması yaşanmasına sebep oldu. Yatırım yoluyla vatandaşlık edinimi için yapılan söz konusu artış da yaklaşık bir senedir gündemdeydi. Rusya ve Ukrayna arasında yaşanan savaş sonrası Rusça konuşan yabancı yatırımcının ülkemize artan talebi de bu artışın uygulanmasına zemin hazırladı. Bunun yanında maliyet ve yüksek talep şoku ile artan gayrimenkul fiyatları da yatırım bütçesine yapılan düzenleme üzerinde oldukça etkili sebepler arasında.
Yatırım bütçesinin 400 bin dolara yükseltilmesi her ne kadar yerinde bir karar olsa da sektörde doğuracağı sonuçların etraflıca değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum. Böylesine keskin bir geçişin sektörde talep düşüklüğüne yol açması kuvvetle muhtemel. Tahmin ediyorum ki ortalama yüzde 30-35 bandında bir talep düşüklüğü gerçekleşecek. Talep artışının en yoğun olduğu dönemde yapılan söz konusu artış bir şok etkisine sebep olacaktır. Bu keskin geçiş yerine zaman içine yayılan bir sürecin hem yatırımcıyı hem de sektördeki on binlerce şirketi rahatlatacağına inanıyorum. Bu sayede hem satışların düşme riski azaltılabilir hem de sektördeki her paydaş için kolay bir adaptasyon süreci sağlanabilir.
Yaklaşık iki ay önce de önerdiğimiz ‘kotalı geçiş’, bu süreci kolaylaştıracak yöntemlerden biri. Bir yatırım kotası belirlendikten sonra belli aralıklarla kotanın durumuna bağlı olarak geçiş sağlanması sektör anlamında daha sağlıklı sonuçlar doğuracaktır. Kotalı geçiş ile hem hızlı bir döviz girdisi hem de mevut yatırımların daha çabuk sonuçlanması sağlanabilir. Örneğin, 10 bin başvuru kota olarak belirlendiğinde 2,5 milyar Dolar döviz girdisi sağlanabilir. Bununla birlikte bir tarih belirlenip -örneğin, Ağustos 2022’den itibaren- bu tarihe bağlı olarak ilerlendiğinde de hızlı yatırımların önü açılacaktır.
Bir diğer önerim ise devletin bu konuda bağış alması. Dünyada yatırım bütçesi üzerinden bağış alınmasının birçok örneği bulunduğu için yatırımcı tarafında şaşkınlık yaratmayacağı gibi devlet bütçesine de ciddi bir döviz girdisi sağlayacaktır. Yatırım alt limit bütçesi 300-350 bin dolar bandına çekilip ek olarak 50-100 bin dolar civarında bir bağış alınabilir. Şunu unutmamak lazım ki devlet, gayrimenkul satıcısına ödenen 400 bin ya da 250 bin dolar üzerinden yüzde 4 tapu harcı ve KDV geliri elde ediyor. Eğer yatırım bütçesi üzerinden bağış alınırsa 20 bin başvuru ile hazineye yılda sadece 1 milyar dolar girdi sağlayabilir.
Vatandaşlık imkanı sunan diğer ülkelere bakıldığında Türkiye, 400 bin dolar yatırım bütçesi şartı koyarak Portekiz, İspanya ve Yunanistan ile neredeyse eşit hale geldi. Türkiye bu ülkeler için önemli bir rakip olarak değerlendiriliyordu. Eğer Schengen ülkelerine serbest dolaşım hakkı gelirse Türkiye yine bu ülkelerle rekabet edecek hale gelebilecektir. Aksi takdirde diğer ülkeler bu argümanı kullanarak Türkiye’ye yatırım yapacak potansiyeli kendi ülkelerine çekecektir.400 bin Dolar yatırım bütçesinin bir olası faydası yatırımcı niteliğindeki artış olarak görülebilir. Daha nitelikli yatırımcıların ülkeye gelmesi muhtemel. Ancak yabancı satıştaki işleyişin hala düzenlememiş olması, sektördeki satıcı ve pazarlama firmaları için sertifikasyon, teşvik ve eğitim şartları gibi standartların getirilmemesi ülkemizin, 2019 yılında Güney Kıbrıs’ta yaşanan mağduriyetlerle karşı karşıya kalmasına sebep olabilir.
Dikkate alınması gereken bir diğer önemli konu da, sektörde ‘merdiven altı’ olarak tabir edilen sektör dışı oyuncuların varlığı ve bu sebeple yaşanması muhtemel yatırımcı mağduriyetleri. Sektörde ülkemizi hakkıyla tanıtarak bu işe emek veren firmaların önünü açılması ve sektör dışı oyuncuların bu alandan uzaklaştırılması son derece önemli bir gündemdir ve ilgili bakanlıkların bunu ivedilikle ele alması gerektiğine inanıyorum.”
