400 BİN DOLARA YÜKSELEN T.C. PASAPORT VATANDAŞLIĞI; 2+1 SATIŞLARINI PATLATTI..
Türk vatandaşlığına başvuru için satın alınması gereken gayrimenkulün değerinin 250 bin dolardan 400 bin dolara yükselmesi yabancı gayrimenkul talebini “lüks konuta“ ve “2+1“ tercihine yönlendirdi.
Endeksler ve Pazar Oyuncuları; 250 Bin Dolara TC Pasaport Vatandaşlık uygulamaları ile patlayan 1+1 ve 1+0 konut üretim ve yabancı talebinin önemli ölçüde gerilediğini, bu süreçte; Yabancıların 2+1’e ilgisinin artarak devam ettiğini, satışlarda ağırlıklı olarak 2+1 özellikteki konutların %40’a yakın tercih oranı ile öne çıktığı belirtiyorlar.
VADELİ T.C. PASAPORT VATANDAŞLIĞI; LÜKS KONUT PROJELERİNE YÖNELİMİ ARTIRDI
Uzun zamandan beri uygulanan “ noter satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilerek TC Pasaport Vatandaşlığı alımı; 400 Bin USD ile birlikte, vatandaşlık ile birlikte gayrimenkulün niteliğini ve kullanım amacını değiştirmiştir.
Çünkü, yabancılar 400-450 Bin Dolar peşinat ödeyerek noterde yapılan sözleşmeyi Tapuya şerh ederek ihtiyacı olan TC Pasaport Vatandaşlığında bulunmakta, Kalan borç için, vade tercihine girerek “lüks ve daha genişe“ yönelmektedir.
Genel Pazar Verilerini değerlendirdiğimizde; Yabancılara Noter Sözleşmesi ile vade tanınarak yapılan satışlarda; borcun zamanında ödenmemesi durumunda “ tapuya şerh edilen vatandaşlık hakkının düşme/iptalinden “ dolayı bugün ve gelecekte genelde Aile ve Aile Bireyleri olarak hak mahrumiyeti yaşanmaması için;
- Hukuki sürece yansıyan; yasal takip olmadığı,
- Şirket Bünyesinde çözüm üretme boyutuna gelen, şirket takibine düşen yabancı alacakların payının %0,5 – 1’ler seviyesinde olduğu belirtilmektedir.
İstanbul’ da farklı firma projeleri ile yaptığım görüşmede; yabancı satışlarında; % 30-50 Civarında satışların Peşin – Maksimum 6 ay vade çerçevesinde oluşurken, 24 ay’dan 48 aya vade tercihinin %5-10’lar seviyesinde kaldığını; 12-18 ay arasında indirim oranına bağlı vade tercih yapısının şekillendiğini görüyoruz.
Bununla birlikte; yabancı pazarında, Pazar verilerine göre;
- Tapu Devri Yapılarak alınan vatandaşlık ortalamalarının 2022 yılında %32,5 seviyesinde,
- Tapuya Sözleşme Şerhi ile alınan vatandaşlık ortalamalarının 2022 yılında %67,5 seviyesindedir.
Yüksek seyreden mortgage faiz oranları, krediye erişim zorluğu, olası kriz senaryoları, kredibilite problemleri ile son aylarda; yönünü ağırlıklı olarak yabancıya çeviren bir gayrimenkul pazarı ile karşı karşıyayız.
Yabancıların projeden 1. El’ de satış tercihi ile net proje satışlarını kıyasladığımızda; 2022 yılında İstanbul’ da projelerde haziran ayına kadar “1-yerli + 1-yabancı“ satışı; haziran ayında “2-yerli+1-yabancı“ satışı gerçekleştiğini gözlemliyoruz.
Dünya’ daki olumsuz gelişmeler; Dünya ticareti, eğitim – sağlık gibi yaşam tercihlerinde sıkıntı yaşayan ülkeleri, farklı ülkelerin vatandaşlık şemsiyesine itiyor. Türkiye’ den gayrimenkul alımında, bu yıla kadar ilk sıralarda olmayan Rusya’ nın bu yıl 3. Sıradan Nisan ayı ile birlikte ilk sıraya yerleştiğini görüyoruz.
Ruslar para çıkışlarını en hızlı yapacak şekilde ödeme alternatifini tercih ederken, İranlılar para çıkışında yaşanan kısıtlamalardan dolayı mümkün olduğunca vadeli ödeme planı üzerinde hareket etmeyi öneriyorlar.
Yabancılarda; rezervasyon iptallerinde ilk sırayı ülkesine dönen Ruslar alırken, genel olarak yabancılarda peşinat ödendiğinde, ödeme planının sonunu getiriyor…
SONUÇ OLARAK: Firma Bünyesinde gayrimenkul projelerinde Yabancılara uygulanan vade seçenekleri karşılığında, alınan senetler veya ödeme taahhütlerinin “Banka/Finans Kurumlarınca“ güvence altına alınması… teminat niteliğinde kredilendirilmesi; T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından değerlendirilmeli, Pazar yapısı güçlendirilmelidir.
Vadeli satışlarda, ödeme taahhütlerinin yerine getirilmemesi; vatandaşlığın düşmesine sebep olsa da, yaşanacak problemlerde hızlı yasal çözüm yollarının geliştirilmesi gerekmektedir.
Konunun; GİGDER ve GYODER tarafından desteklenmesi ve geliştirilmesini öneriyorum.
