Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernekleri, apartman ve site aidat rakamlarının genel kurulda yetki almadan artırılamayacağını belirterek, kat maliklerinin aidatlar konusunda neler yapabileceklerine ilişkin değerlendirmelerde bulundu.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, şunları söyledi:
“Aidatlar; enflasyon, maliyet ve malzeme fiyatlarındaki artış; enerji maliyetleri, asgari ücret ve diğer işçilik ücretlerindeki yükselişe göre belirleniyor.
Burada dikkat edilmesi gereken ilk konu yönetici veya yönetimi kurullarının aidat artışlarını mutlaka olağan veya olağanüstü genel kurulda yapacakları bütçe veya ek bütçe ile kararlaştırmalarıdır. Yöneticiler genel kuruldan yetki almadan aidat artışı yapamazlar. Bu şekilde yapılan artışlara malikler itiraz edebilirler.
Yine fahiş aidat rakamı belirlenmesi halinde kat malikleri bağımsız bölüm toplam sayısının 3’te biri imza toplayarak olağanüstü genel kurul toplanma talebinde bulunabilir ve aidatların genel kurulda görüşülerek indirilmesini talep edebilir.
Aidat rakamlarına ilişkin bir üst sınır veya artış konusunda azami bir oran bulunmuyor. Aidat limitlerinde eğer dairede malik kendisi oturuyorsa üst sınır yoktur. Sadece kiracı ödediği kira bedelinin üstündeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Örneğin 3 bin TL kira ödeyen kiracı, o sitede aidat 4 bin TL ise 1.000 TL farkı mal sahibine ödettirecektir.
Son zamanlarda aidatlarla ilgili karşılaştığımız problemler var. Bu sorunlardan birincisi, yöneticiler tarafından genel kurul yapılmadan aidat artışı gerçekleştirilmesi. Yöneticiler bunu yapamazlar, hukuka aykırıdır. Mutlaka olağan veya olağanüstü genel kurulda karar alınmalıdır.
Lüks harcamaların aidatlara yansıtılması başka bir sorun. Yargıtay kararları ile de sabittir ki lüks harcamaları onları isteyen kat malikleri öderler. Örneğin havuza çocuk kaydırağı yapılması, bahçeye çocuk parkı yapılması gibi giderlere bunları istemeyen ve kullanmayan kat malikleri veya kiracılar katılmak zorunda değildir.
Ancak, ‘havuzu kullanmıyorum’ veya ‘giriş kattayım asansörü kullanmıyorum’ gibi konularda aynı durum geçerli değildir. Buralar ortak alan olduğu için geçerli değildir. Asansör veya havuz gibi ortak alanlara herkes katılmak zorundadır.
Site veya apartmanlarda kiracıların ödememesi gereken harcama kalemlerinin de kiracılardan talep edilmesinin karşılarına çıkan başka bir sorun. kiracılar sadece kullanım kaynaklı giderleri ödemekle yükümlü. Çalışan maaşı veya SGK primleri, ortak ısınma ve aydınlatma giderleri gibi kalemlere kiracıların katılmak zorunda. Ancak kullanım kaynaklı olmayan örneğin işçinin özlük hakları, kıdem ihbar tazminatları veya asansör değişimi gibi demirbaş nitelikli değişimler veya güçlendirme, mantolama gibi esaslı tadilat masraflarını mal sahibi ödemek zorundadır.
Bir apartman içerisinde ortak alan ve giderlere ilişkin tüm kalemler aidat kalemlerine girer. Ancak bina örneğin yıkılıp yeniden yapılacak ise bu artık aidat kalemi değildir veya binada kat irtifakı çözülene kadar olan tüm giderler niteliklerine göre veya mal sahibi-kiracı ayrımına göre ödenmek kaydıyla aidat kalemlerindendir. Daire içlerinde kat maliklerinin kendi yapacakları basit tadilat ve onarımlarla alacakları özel hizmetler aidat kalemleri içerisinde sayılmaz.
Aidat tutarlarındaki artış, kat malikleri kurulunda belirlenebilir. Kat malikleri kurulu, gelecek yıl içerisinde ortak ana yapıya yapılacak bakım, tamir, sigorta ve yenilik giderlerini tahmini olarak hesaplar. Personel varsa maaş, sigorta, tazminat payını da bu hesaba ekler. Buna tahmini bütçe denmektedir.
Kiracıların aidatları ödememesi halinde iki durumla karşı karşıya kalınır. Birincisi bina yönetimi aidatı ödenmediği için icra takibi yapacaktır. Ancak burada malikin ödeyeceği bedellerin de uygulamada kiracıdan istendiği görülmektedir. Burada kiracı kendisinin ödeyeceği kısım için bilinçli bir hesaplama yaparak, haksız talebe itiraz edebilir. İkincisi oturduğu daire veya iş yerinin maliki, kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olacaktır.”
“Yıllık TÜFE’yi geçen zamma itiraz mümkün”
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, aidat tutarlarının artışının kat malikleri kurulunda belirlenebileceğini belirterek, “Kat malikleri kurulu, gelecek yıl içerisinde ortak ana yapıya yapılacak bakım, tamir, sigorta ve yenilik giderlerini tahmini olarak hesaplar. Personel varsa maaş, sigorta, tazminat payını da bu hesaba ekler. Buna tahmini bütçe denmektedir.” dedi.
Bu giderlerin kat maliklerine nasıl paylaştırılacağının önemli olduğunu, yönetim planındaki ilkelere göre aidatların paylaşılacağını, bu planda hangi dairenin veya iş yerinin ne kadar ödeyeceğinin açıklandığını dile getiren Yüksel, yönetim planında herhangi bir hüküm yoksa aidatı her bağımsız bölümün eşit ödeyeceğini söyledi.
Yüksel, kat maliklerinin ortak bir kararla ya da malik çoğunluğuyla karar alabildiğini, hatalı hesaplar ya da gereksiz kalemler için (bahçenin yeniden ağaçlandırılması ya da ağaçların sökülerek beton yapılması gibi) işlemlere maliklerin dava açabildiğini kaydederek, “Zam oranı konusunda yasada açık hüküm yoktur ancak, yıllık TÜFE oranını geçen bir zamma itirazın mümkün olduğu söylenebilir.” diye konuştu.
“Kiracı için aidat kira bedelini geçemez”
Ali Yüksel, kat malikleri genel kurulunda aidat tespit edilirken ne kadarının kiracıdan ne kadarının maliklerden isteneceğine dikkati çekerek, şu açıklamalarda bulundu:
“Bu husus bütçe yapılırken belirlenmelidir. Burada rehber yönetim planıdır. Kat mülkiyeti kanunu bu konuda açık değil ancak Yargıtay burada kiracının yönetici seçimi, aidat belirleme ve sair yönetimle ilgili konulardaki kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açma haklarının bulunmadığını kabul etmektedir. Ancak kiracının daireyi veya iş yerini kullanmasını engelleyen ve zorlaştıran kararlara dava açabileceğini kabul etmektedir. Kiracı açısından aidatın üst limiti kira bedelini geçemeyecek olmasıdır.”
Yüksel, kiracıların aidatları ödememesi halinde iki durumla karşı karşıya kalabildiğini ifade ederek, “Birincisi bina yönetimi aidatı ödenmediği için icra takibi yapacaktır. Ancak burada malikin ödeyeceği bedellerin de uygulamada kiracıdan istendiği görülmektedir. Burada kiracı kendisinin ödeyeceği kısım için bilinçli bir hesaplama yaparak, haksız talebe itiraz edebilir. İkincisi oturduğu daire veya iş yerinin maliki, kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olacaktır.” değerlendirmesinde bulundu.
Temizlik ve bakım masraflarını; ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini kiracının ödeyeceğini, kira sözleşmesinde bu giderleri malikin ödeyeceği yazıyorsa kiracının sorumlu olmayacağını dile getiren Yüksel, “Kiracıya bu yan giderler dışında bir ödeme getirilirse, kira kontratında yazsa bile geçersizdir. Buna her zaman itiraz edebilir. Bunlara örnek olarak havuzun, bahçenin veya çatının yenilenmesi gösterilebilir.” diye konuştu.
Kiracı-mal sahibi ilişkilerini düzenleyen yönetmelik çıkarılmalı
Yüksel, yan giderlere ilişkin rakamın ödenmemesi halinde kiracının tahliyesinin istendiğine ilişkin şikayetler aldıklarını kaydederek, bunun kanuna aykırı olduğunu vurguladı.
Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kiracı-mal sahibi ilişkilerini düzenleyen bir yönetmelik çıkarılması gerektiğini dile getiren Yüksel, mevcut haliyle her iki yasanın da açık olmayan hükümler içerdiği için tarafların mağdur olduğunu söyledi.
Yüksel, site yöneticiliğinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tanımlanması ve meslek standardı hazırlanması gerektiğini bildirdi.
Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Başkanı Levent Küçük ise son günlerde, “aidatımız çok yüksek, aidat artışına karşı neler yapabiliriz” şeklinde şikayetlerin arttığını belirterek, “Toplum olarak aidatların yüksekliğinden şikayet ederken, kat malikleri toplantılarına katılmayı pek sevmiyoruz. Toplantılara genellikle aynı kişiler katılıyor, görevler hep aynı kişilerde kalıyor ve bazen imza eksiklikleri bile sonradan tamamlatılıyor” dedi.
Maliyetlerin çok arttığı bu dönemde aylık aidatların belirlenmesinde, apartman veya site yönetimleri ile sakinlerin zorlu bir süreçten geçtiğini dile getiren Küçük, “Aidatların yüksekliğinden dert yanarken, kat malikleri olarak öncelikle toplantılara mutlaka katılmalı, yapılacak harcamaları sorgulamalı ve oluşturulacak bütçeleri tartışmalıyız. Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız” şeklinde konuştu.
