Gayrimenkul ve yatırım sektörünün yakından takip ettiği Avrupa’daki en büyük fuar olan Expo Real, bu yıl 4-6 Ekim tarihlerinde Almanya’nın Münih şehrinde gerçekleşti. 24 ülkeden 140’tan fazla gayrimenkul uzmanının katıldığı etkinlikte, dünyadaki kriz ve özellikle Almanya’nın girmiş olduğu teknik resesyonun etkisi hissedildi.
Avrupa ülkelerinde konut fiyatları ve kiralar hızla artarken, yüksek enflasyon ve faiz oranları ile artan inşaat maliyetleri konut tedarikini daha da kötüleştiriyor.Bu noktada Almanya20 yıllık 0 faiz döneminin sona ermesiyle birlikte gayrimenkul krizinin en çok hissedildiği ülkelerden birioldu.
Her ne kadar enflasyon makroekonomik politikalarla kontrol altına alınmaya çalışılsa da, faizlerin 0’a yakın seviyelerden %6 civarına kadar çıkması ve inşaat maliyetlerindeki artış, son 20 yılın en yüksek konut açığına sebebiyet verdi. Derinleşen yeşil mevzuatlardan kaynaklanan yaptırımlarla birlikte maliyetler ciddi artış gösterirken, inşaat faaliyetlerinin azalması ise krizi derinleştiriyor.
Satış hacimlerinin %80 oranında düştüğü ve krizin henüz tam olarak fiyatlanmadığımevcut konjonktürde bankalar haciz yoluyla gayrimenkulleri ele geçirmeye başladı. Satış işlemlerinin az olması sebebiyle değerlemeler bu duruma yavaş ayak uydursa da konut fiyatlarının önemli çapta bir düşüş göstermesi beklenmiyor.
Avrupa ve Amerika’da Ofisler Boş
Ofis sektöründeki sorunların merkezinde ise pandemi sonrası değişen çalışma koşulları yer alıyor. Başta Amerika olmak üzere Avrupa’da pandemi sonrası ofislere dönüş yaşanmış olsa da pek çok firmanın uzaktan çalışma modeline sadık kalması, boş ofis stokunun artmasına ve fiyatlarda dikkate değer bir düşüşe neden oldu.
Yaratıcı fonksiyon değişiklikleri gündemde olsa da Avrupa Birliği’nin “ESG” başlıklı çevrecilik mevzuatları yatırımcıları zorluyor.
Perakende sektörünün sorunları pandemi öncesine dayandığından sektörün daha hızlı toparlandığını ve katma değerli gayrimenkullerin daha rahat satılabildiğini söylemek mümkün.
Temalı Gayrimenkuller Gündemde
Yaşlı bakımı, ortak yaşam ve laboratuvar kullanımı amaçlı gayrimenkullere olan güçlü talebin devam etmesi,temalı gayrimenkulleri krizden koruyor.En değerli lokasyonlardaki en iyi gayrimenkuller eskisi gibi fiyatlanmazken, katma değer yaratabilmek hiç olmadığı kadar önem arz ediyor.
Yeni Yatırım Fırsatları Nerede?
Avrupalı ve Amerikalı birçok kurumsal yatırımcı kendi portföyleri ile meşgulken, yeni yatırımlar ve pazarlar ile daha az ilgileniyorlar. Finansman kullanmayan öz sermaye yatırımcıları ve uzun vadeli yatırım yapan aile ofisleri ön plana çıkıyor
Örneğin İngiltere’nin Brexit ile birlikte krize daha hızlı girerken aynı şekilde daha erken çıktığını gözlemliyoruz. Enflasyonla mücadele etme konusunda tecrübesi olmayan ekonomiler ise problemlerle baş etmekte büyük sorun yaşıyor. Likidite yaratmak adına birçok gayrimenkul yatırım fonu satış yapmak durumunda olduğu için düşük fiyatlardan daha fazla etkileniyorlar.
Bu durumda ‘yeni yatırım fırsatları nerede?’ sorusunun cevabını bulmak için Expo Real’deki birçok yatırımcının, gelişmekte olan pazarlara, özellikle Asya ve Afrika’ya ilgi gösterdiğini söylemek mümkün. Bu bölgelerde gayrimenkul sektörü daha dinamik, daha esnek ve daha yenilikçi. Ayrıca demografik ve ekonomik büyüme potansiyeli de yüksek.
Tuğra Gönden – Cushman&Wakefield I TR International Yönetim Kurulu Başkanı
