Gayrimenkul Sektörü Stratejisti ve Emlakdream editörü, Bilge Özdemir, TÜİK 2023 yılı konut satış verilerini değerlendirdi ve 2024 yılı için uyarılarda bulundu.
Uygulanmakta olan para politikaları bugün ve kısa vadede Hükümetin Gayrimenkul / İnşaat sektörü ile büyüme politikasından vazgeçtiğini göstermektedir.
Bu vazgeçişi İnşaat / Gayrimenkul Sektörü oyuncuları ve tüketici yönü ile banka/finans sektörü teyid etmektedir.
Mortgage Kullanmak en az 2-3 yıl Hayal;
2023 yılında kredili konut satışları 177 bin 748 olarak gerçekleşmekle birlikte, oransal olarak 50 Bin seviyesi, 1.El/proje satışına isabet edebilecektir. Bu seviye proje finansmanına bağlı direk veya indiren mortgage kredilerinin durduğunu göstermektedir.
Bu durum, Yıllara göre bakıldığında da 1.El/projelerde kredili satış payı itibarı ile tarihi dip seviyeleridir. Bu seviyelerden çıkış aylık %1’li yıllık tek haneli faiz realitesine kadar imkansızdır.
Banka/Finans sektörünün iştahsızlığı – Tüketici gelir/kazanç/maaş seviyelerinin krediye uygunsuzluğu – hükümet politikaları eşliğinde bu yıl birazda aşağıları zorlayarak belli seviyelere gelmesinin en az 2-3 yıl süreceğini öngörmekteyim.
Önerim; tamamlanma ve teslim aşamasında proje geliştirici / inşaat firmalarının finansal katkıları ile geliştirilen ve sunulan mortgage kredi alternatiflerinin ihtiyaç sahibi, tüketiciler tarafından değerlendirilmesidir.
İnşaat ve Gayrimenkul Firmaları için birkaç yıl zor geçecek;
TUİK 1.El / Proje satış verileri 2020’den itibaren 469.740 adet, 2021’de 461.523 adet, 2022’de 460.079 adet ve 2023’ de 379 bin 542 adet olarak gerçekleşerek “ istikrarlı düşüşün “ devam ettiğini göstermektedir.
2020-23 dönemi; 2020 öncesi alınan inşaat ruhsatlarına işaret ederek projelerin yaklaşık 3 yıllık üretim ve teslim süresinin bittiğini göstermektedir.
Bundan sonraki dönem 2020 sonrası salgın – savaş – seçim dönemidir. Üretimin olmadığı bu dönemin yansımaları önümüzdeki 3 yılın verileri olacaktır.
Satışlarda İstikrarlı düşüş devam edecek;
Geçmiş dönemin istikrarsızlıkları gelecek dönemin verilerini 1.el / proje pazarında aşağılara çekecektir. 1.El / proje pazarının toplam gayrimenkul satışları içindeki payı %25’ler seviyesine gerilecektir.
Pazara yeni oyuncular girmeyecek, eski oyuncular ellerindeki ile oyalanacaktır. Mevcut inşaatı devam eden projelerde banka / finans kaynağı olmadan finansmana erişimin yolu “ senetli satış “ üretimin yolu “ gayrimenkul karşılığı / barter “ yolları ve “ takas önerileri “ olacaktır.
Alıcının daha doğru ifade ile “ Nakit Parası “ olanın Kral olduğu dönemdeyiz. Bu dönem fırsat alımları ve ahlaksız ( yüksek indirim talepleri ) satın alma önerilerinin masada olduğu dönem olacaktır.
İnşaat / Gayrimenkul Sektörü Oyuncuları farklı sektörlere yönelerek çeşitlilik sağlama eğilimine girerken; onları tüketiciye finansman bağlantılı ( kağıt üzerinde verdim – aldım usulü faiz gelirine yönelme ) ve marka değeri ile arsa satışına yönelmiş olarak görebiliriz.
Yabancı Satışı Diken Üstünde;
2017 yılında yabancılara 22.234 adet, 2018’da 39.663 adet , 2019’da 45.483 adet
konut satılmıştı.
2020’de 40.812 adet, 2021’de 58.576 adet, 2022’de 67.490 adet ve 2023’de gerçekleşen 35 bin 5 adet ile 2017-18 dönemini gerilemiştir.
Kağıt üzerinde ülke uyruklarına göre çeşitlenen ancak satış adeti itibarı ile yıllardan beri çeşitlenemeyen satış talebi yapısı mevcuttur.
Bu yapı Dünyanın sakıncalıları ve savaşanlar ile Rusya – İran – Irak ve Ukrayna üzerine yığmaktadır.
Bu 4 ülkenin Dünya konjonktüründe değişecek rolü, Dubai gibi rakiplerin pazardan pay alması, İstanbul için dillendirilen ancak dönüştürülemeyen Deprem gerçeği, hizmet acentelerinin farklı ülke pazarlarına yönelimi, atılan kazıklar; 35 Binlerin düşüş trendinin aşağıya olacağını göstermektedir.
Önerim; Adete bağlı vatandaşlık stratejisinden Ciro’ya bağlı vatandaşlığa geçilmelidir.
TC pasaport vatandaşlığı için gayrimenkul alım altı sınırı metropol projelerinde en az 600.000-$ / metropol dışı en az 500.000 Bin dolar – metropollerde bitmiş konutlarda en az 750.000-$ / metropol dışı en az 700.000-$ olmalıdır.
ZOR GÜNLER KAPIDA;
Sonuç olarak İnşaat ve Gayrimenkul sektöründe 1.El / Proje satışlarında ; üretim – yerli ve yabancı satış – proje ve bireysel kredi yönü ile tüm parametrelerde yön aşağıyı göstermektedir.
Önerilerimi dikkate alanlar 2024’ü hasarsız veya en az hasar ile atlatır.
2024 yılında 2.El pazarında fiyatlarda durağanlık ve dayanma gücüne bağlı gerileme izlenirken 2.El satışlarında adetsel gerileme olacaktır.
2024 yılında; yıl sonunda 1 Milyon satış, bu satışın %25’ler seviyesinin 1.El/proje satışından gelmesi benim için sürpriz olmayacaktır. Umarım ve Dilerim gayrimenkul sektörü adına ben yanılırım.
