İnşaat sektörü, yapı güvenliği, depreme dayanıklı yapılar, kentsel dönüşüm ile satılık ve kiralık konut fiyatları ile ilgili 2024 beklentilerine dair açıklamalarda bulunan Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı; Kartal, Kağıthane ve Basın Ekspres’in birleştiği Altın Üçgen’in kentsel dönüşümle ayağa kaldırılmasının önemli olduğunu söyledi.
Oksijen gazetesinden Elif Ergu Demiral’ın sorularını yanıtlayan İnanç Kabadayı, şu açıklamalarda bulundu:
“Kentsel dönüşümün hayatımız için büyük bir ihtiyaç ve zorunluluk olduğu gerçeğini 6 Şubat deprem felaketiyle bir kez daha gördük. Özellikle İstanbul hem nüfus hem de ekonomik büyüklük olarak, Türkiye’nin ticaret merkezi olarak nitelendirebileceğimiz bir şehir. Türkiye’nin nitelikli insan kaynağının önemli bir bölümü de İstanbul’da yaşıyor. Bu nedenle, İstanbul’u acilen depreme karşı dirençli hale getirmemiz gerekiyor. Aynı şekilde, Türkiye’nin yüzde 90’ı deprem kuşağında ve İstanbul dışında İzmir gibi birçok büyük ve önemli şehrimiz deprem riski altında.
Deprem gerçeği İstanbul için bir kum saati gibi geriye doğru ilerliyor. Farklı bilim insanları farklı senaryolar sunuyor, ancak sonuçta bu gerçekleşecek.
Geçtiğimiz günlerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bir düzenleme yaptı, deprem ve kentsel dönüşüm konusunda yeni bir kanun çıktı.
Geçtiğimiz günlerde 2/3 oranındaki kural yüzde 51’e düşürüldü ve kendi evini yenileyenlere 1.5 milyon TL’ye kadar devlet teşviki geldi. Ayrıca, kanuni ve hukuki düzenlemeler yapıldı. Önümüzdeki dönemde kentsel dönüşümün daha da hızlanacağını öngörüyorum.
İstanbul’un merkezi her zaman büyük bir katma değere sahip olduğu için kentsel dönüşümde ilk etapta merkezdeki yerlerde hızlı bir dönüşüm yaşandı. Ancak, şehrin dışındaki, katma değeri daha düşük bölgelerde dönüşüm daha yavaş ilerliyor. Kentsel dönüşümle birlikte, İstanbul’un ikinci büyük merkezi olarak değerlendirdiğimiz E5-TEM arasındaki bölgede de bir dönüşüm hareketinin başlayacağını öngörüyorum. Bu bölgede yaşayan büyük bir nüfus olması nedeniyle, Bakanlığın bu konuda başlattığı kampanyayla birlikte bu bölgeyi dönüştürmemiz gerekiyor.
İstanbul genelinde bakıldığında, özellikle Tuzla bölgesi ve Avrupa Yakası’nda İstanbul Havalimanı yakınındaki Arnavutköy gibi bölgelerde rezerv alanlar var. Kentsel dönüşümü hızlandırmak için rezerv konutlar inşa etmemiz gerekiyor. Ancak, bu süreçte en büyük zorluklardan biri, hak sahiplerinin nereye taşınacakları konusundaki belirsizlik. Kiraların yüksek olması ve kamunun özel sektöre verdiği desteklerin yetersiz kalması. Bu insanlar nereye gideceklerini bilemiyorlar.
Özellikle Kartal, Kağıthane ve Basın Ekspres’in birleştiği ve ‘Altın Üçgen’ olarak adlandırabileceğimiz alan, nüfus yoğunluğuyla dikkat çeken önemli ilçeleri içeriyor. Bu bölgeyi kentsel dönüşümle ayağa kaldırmak, bu değerli ilçelerin potansiyelini artırmak önemli.
Yabancı ilgisi, depremin etkisi ve genel seçimler gibi faktörler nedeniyle azaldı. Yabancı payı şu anda yüzde 4.5 düzeyinden yüzde 2.5’e düşmüş durumda ve 2023 6.5 milyar dolarlık bir rakamla kapanmış. Dubai’ye 65 milyar dolarlık, İngiltere’ye 50 milyar dolarlık yatırım yapılırken, Türkiye’nin de daha yüksek rakamlar elde etmesi gerekiyor. Uluslararası gayrimenkul yatırımcısına karşı korku olmamalıdır.
Pandemiden çıkış sürecinde, birçok sektörde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektöründe de yeniden canlanma ve benzer gelişmeler yaşandı. Bu dönemde satın alma talebi tekrar canlandı ancak bahsettiğiniz gibi tedarik zincirlerinin kırılması, inşaat ve gayrimenkul sektörlerinde maliyetleri artırdı, bu da konut fiyatlarının yükselmesine neden oldu.
Haziran ayı öncesindeki Merkez Bankası politika faizi ve enflasyon arasındaki negatif fark, yatırımcıları tasarruf noktasında gayrimenkule veya değerli metaller gibi varlıklara yönlendirdi. Ancak, bu durumun sürdürülebilirliği mevcut enflasyonla ve Merkez Bankası politika faizi arasındaki farkın azalması ile birlikte değişmeye başlamış gibi görünüyor.
İstanbul’da şehir merkezinde arazi maliyetlerinin oldukça yüksek olduğunu görüyoruz. Örneğin, bir dairenin toplam maliyeti 10 milyon lira olsun. Bu maliyetin içinde yer alan arsa maliyeti şehir merkezinde yüzde 70’e kadar çıkabiliyor. Ancak, şehrin dışına çıkıldıkça bu oran yüzde 40’lara kadar düşebiliyor.
Avrupa veya Amerika’da arsa payının toplam proje maliyeti içinde genellikle yüzde 15-20 arasında olduğunu görüyoruz.
İnşaat sektöründe meslek yüksekokulu mezunu ara eleman bulmakta büyük zorluk yaşıyoruz. Pandemi sonrasında inşaat sektöründeki istihdam azaldı; sektörden ayrılanlar ve yurtdışına gidenler oldu. Biz de şu anda tüm şantiyelerimizde benzer bir problemle karşı karşıyayız. İşçilik maliyetlerine baktığımızda, geçtiğimiz bir yılda enflasyon yüzde 65 arttı, inşaat malzemesi endeksli yüzde 55 arttı, işçilik maliyetleri ise yüzde 113 arttı.
Türkiye’nin en büyük fotovoltaik panel sistemini içeren projemiz, bu alandaki önemli örneklerden biri. Tüm konut projelerimizde A sınıfı enerji projeleri üretiyoruz. Tasarım sürecinde seçilen ürünlerin iklim koşullarına uygunluğundan, bitkilerin az su kullanımına kadar birçok faktörü göz önünde bulunduruyoruz. Atık suların yönetiminden binanın ışık alım oranlarına kadar bir dizi akıllı sistemle bu hedeflere ulaşıyoruz. Geçtiğimiz günlerde karbon salımını azaltma konusundaki projemizle TÜBİTAK’a başvuruda bulunduk ve projemiz uygun görüldü. İnşaat sektöründe TÜBİTAK’tan proje onayı alan ilk firma olduk.”
