Pandemi sonrasında değişen ekonomik şartlar, yükselen enflasyon ve dövizdeki artış konut sektörünü derinden yaraladı. İnşaat maliyetlerindeki yükselişle birlikte konut arzı talebin gerisinde kaldı. Yaşanan durum fiyatların bir anda tavan yapmasına neden oldu.
2022-2023 yılında hem satılık hem de kiralık konut fiyatlarında yüzde 150’nin üzerinde artışlar görüldü. Hükûmet piyasayı domine etmek için bir takım düzenlemeleri devreye aldı. 2023 yılı son çeyreği itibarıyla satılık konut fiyatlarında yükseliş frene bastı, ancak kiralık konut talebinin artması nedeniyle bu alandaki yükselişler devam etti.
Özellikle büyükşehirlerde kiralık konut fiyatlarının en fazla arttığı bölgeler oldu. Sektör temsilcileri kiralık konut talebinin karşılanması ve piyasanın düzene girmesi için üretimin artması gerektiği görüşünde birleşiyor. Biz de defaatle yazılarımızda bu konuyu gündeme taşıdık. Ancak bu hafta kiralık konut fiyatlarının gerilemesi için alınabilecek tedbirleri detaylı bir şekilde anlatacağız.
FAHİŞ KİRAYA 7 FORMÜL
Yalnızca konut arzının artması; hızla artan nüfus ve yüksek talep sebebiyle bu probleme çözüm olamıyor. Bu yüzden geniş çerçeveli bir strateji ortaya koymak gerekiyor.
1- ARSALAR İÇİN PROJE ŞARTI KONULMALI
Bir diğer konu da alınan arsaların yatırım amaçlı tutulması…
Bunu hem bireysel yatırımcı hem de özel şirketler yapabiliyor. Mevcut ekonomik şartlarda arsaların iyi prim yapması sebebiyle uzun vade bekletilebiliyor.
Bu noktada devletten alınacak olan arsaların takibi iyi yapılmalı. Bir sene içinde inşaat başlamazsa devlet istimlak hakkını kullanabilmeli.
2- KENTTEN KÖYE GÖÇ HIZLANMALI
Taşı toprağı altın diye gelinen metropoller eski cazibesini yitirdi.
Hayat pahalılığından büyükşehirlerden taşraya göç başladı. Ancak büyükşehirler hâlâ çok kalabalık.
Bu sebeple kentten köye tersine göç teşvik edilmeli. Bu noktada hükûmetin bazı destekleri var. Mesela köyünde çiftçilik yapacak olanlara bazı destekler veriliyor.
Ya da Anadolu’da arsa alanlara ev yapmaları için uygun şartlarda kredi imkânı sağlanıyor.
3- MÜLKİYET DAVALARI ÇÖZÜME KAVUŞMALI
Miras yoluyla devredilen arsa veya konutlar mal paylaşım problemi sebebiyle piyasaya kazandırılamıyor.
Mahkemelerde bekleyen binlerce dava bulunuyor. Bu mülkiyet davalarının bir an önce sonuçlandırılması için özel bir birim kurulmalı.
İhtisas mahkemelerine özel yetkiler verilebilir. Ya da ara bulucuların bu konudaki yetkileri genişletilebilir.
4- YENİ İMAR ALANLARI OLUŞTURULABİLİR
Arzın artması için mutlak suretle yeni imar alanları açılmalı.
Atıl durumda bulunan hazine arazilerinin konut projelerine dönmesi için yeni bir yol haritası hazırlanmalı. Yalnızca arazi vermek yetmez, ayrıca bu alanlara altyapı hızla götürülmeli.
İmara açılan arazilerde özel şirketler dışında; devlet eliyle ‘kiralık konutlar’ da inşa edilebilir. Burada TOKİ ve Emlak Konut aktif rol oynayabilir.
5- BOŞ DURAN EVLERE VERGİ GETİRİLMELİ
Bir diğer konu da boş tutulan evler…
Sadece İstanbul’da 500-700 bin arasında boş daire olduğu tahmin ediliyor. Ev sahipleri yüzde 25 zam sınırına takılmamak, daha fazla prim yapacak ya da farklı sebeplerden dolayı evlerini kiraya vermiyor.
Bu da ihtiyacın karşılanmasına engel oluyor. Dünyanın birçok ülkesinde olduğu gibi bizde de boş evlerden vergi alınabilir. Hükûmetin bu konuda bir çalışması var.
Şayet devreye alınırsa kiralık konut piyasasında rahatlama gözlenecektir.
6- İNŞAAT MALZEMESİNDE VERGİ DÜŞÜRÜLMELİ
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), aralık ayı inşaat maliyet endeksi verisini açıkladı.
Buna göre inşaat maliyet endeksi, 2023 yılı aralık ayında bir önceki aya göre yüzde 1,94 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 67,31 yükseldi. Öte yandan inşaat maliyetlerinde arsa payları da yüzde 50’leri geçti.
Bu şartlarda müteahhitlere yeni proje üretmeleri için destek vermek gerekiyor. İnşaat malzemelerindeki KDV yükünün hafifletilmesi ilk adım olabilir. Ayrıca yeni finansman kaynakları da oluşturulmalı.
7- ŞEHİRLERİMİZ HIZLI BİR ŞEKİLDE DÖNÜŞMELİ
Türkiye’de dönüştürülmesi gereken konut sayısı 5 milyonun üstünde, bunun 1,5 milyonu aciliyet arz ediyor.
Sadece İstanbul’da acil dönüşüm ihtiyacı olan konut sayısı ise 600 bin civarında. Bu tablodan da anlayacağınız üzere kentsel dönüşüm ne pahasına olursa olsun hızlandırılmalı.
Hem güvenlik hem de konut talebinin karşılanması bakımında oldukça önemli bir konu. Hükûmet bu konuda oldukça iyi işlere imza atıyor. Son olarak yürürlüğe alınan kentsel dönüşüm kredisi bu anlamda büyük bir fırsat sunuyor.
Bu doğrultuda hak sahiplerine bir konut için 700 bin liraya kadar hibe, 700 bin liraya kadar da kredi verilecek. İş yerleri için ise 350 bin liraya kadar hibe, 350 bin liraya kadar da kredi desteği verilecek. Kredilerin vadesi 10 yıl olacak. İlk 12 taksite ise faiz uygulanmayacak. Kiracılara da bir kereye mahsus ve karşılıksız 100 bin lira tahliye desteği verilecek.
(Kaynak: Necmi Çiçekçi – Türkiye Gazetesi)
