Cushman & Wakefield | TR International tarafından hazırlanan 2024 yılı 1. çeyrek Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı raporuna göre; birincil kiralarda yaşanan artış, sanayinin ve lojistik sektörünün hala güçlü bir talep ile karşı karşıya olduğunu gösteriyor.
Dış ticaretteki olumlu gelişmeler sektöre güveni artırıyor
Ocak – Mart 2024 döneminde ihracat ticaret hacmi bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,6 oranında artarak ABD$63,60 milyar gerçekleşmiştir. İthalat ticaret hacmi ise aynı dönemde bir önceki yıla göre %12,8 azalma kaydederek ABD$ 83,94 milyar olarak kaydedilmiştir. Bununla birlikte, Ocak – Mart 2024 döneminde dış ticaret açığı %41,5 oranında azalarak ABD$20,34 milyar olmuştur. Ocak 2024’te 49,2 seviyesine yükselen PMI endeksi, Şubat ayında önemli bir toparlanma göstererek, son sekiz ayda ilk kez eşiği aşarak 50’nin üzerine çıkmış ve 50,2’ye yükselmiştir. Bu artış, imalat sektöründe ivmenin yükseldiğini ve üretim ile talep üzerindeki güvenin arttığını gösteren önemli bir gelişme olmuştur.
Birincil kiralarda yaşanan artış, sektörün hala güçlü bir talep ile karşı karşıya olduğunu göstermektedir
Lojistik sektöründe, son dönemde gözlenen yüksek talep, sınırlı arz ve artan inşaat maliyetleri gibi faktörler, metrekare kira fiyatlarında artışın devam etmesine neden olmuştur. Özellikle döviz kurlarındaki dalgalanmalar ve malzeme maliyetlerindeki artışlar, operasyonel giderlerin yükselmesine sebep olurken İstanbul ve çevresindeki gayrimenkul piyasasına önemli bir etkisi olmuştur. Uluslararası piyasalarda yaşanan ülkelerarası çatışmaların yaratmış olduğu ekonomik belirsizliklere rağmen kiralama faaliyetlerinde artış meydana gelmiştir. Bununla birlikte birincil kira fiyatlarında yaşanan artışlar,sektörün hala güçlü bir talep ile karşı karşıya olduğunu göstermektedir.
İstanbul ve çevresinde kiralanan depo sayısına geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre sayı bazında aynı kalmasına karşın metrekare bazında artış yaşanmıştır. Birincil kiralar ise yükselmeye devam etmiş ve bir önceki yılın aynı dönemine göre %18,75 artmıştır.
Yılın ilk çeyreğinde kategori bazında önemli kiralama işlemleri imalat ve e-ticaret sektöründe yer alan firmalardan oluşmaktadır. A sınıfı depolarda kaydedilen büyük kiralama işlemi olarak bir e-ticaret firması (75.000 m2, Kocaeli/Gebze) ve bir global giyim firması (15.000 m2, İstanbul/Esenyurt) yer almaktadır.
2024 yılının ilk çeyreğinde, sanayi ve lojistik yatırım işlemlerinde yavaşlama kaydedilmiştir. İşlemler temel olarak fabrika ve arsa satın alımlarından oluşmaktadır.
Birinci çeyrekte en büyük yatırım işlemleri arasında; Sakarya 1. Organize Sanayi Bölgesi 150 içerisinde yer alan fabrikanın (23.381 m2) ve İzmir Kemalpaşa İlçesi’nde yer alan arsanın (32.071 m2) REYSAŞ GYO’ya satışı, Ersu Meyve ve Gıda’nın Niğde Merkez’deki fabrika 100 ve arsasının (38.057 m2) Hüseyin Durak’a satışı, Sanifoam’ın Tekirdağ Çerkezköy’deki Fabrika ve arsasının (16.043 m2) 2M kabloya satışı gerçekleşen işlemlerdir.
Genel görünüm
• Uluslararası yatırımcılar, Türkiye’nin stratejik jeopolitik konumunu, lojistik ve tedarik zinciri sorunlarının ve artan maliyetlerin üstesinden gelmek için bir fırsat olarak görmektedir. Birçok Çinli firma, küresel kutuplaşma nedeniyle üretim hatlarını Çin’den Türkiye’ye taşıma niyetini açıkladı. Bu bağlamda, Çinli otomotiv şirketi Skywell Türkiye’de1,6 milyar $ değerinde bir yatırım yapacağını açıklamıştır. Ayrıca SAIC Motor ve DFSK Motor yakın gelecekte Türkiye’de yeni yatırımlar yapmayı planladıklarını belirtmişlerdir.
- Merkezi bölgelerde kısıtlı alanın var olmasından kaynaklanan arz sıkıntısı sanayi sektöründeki yatırımların farklı konumlara yapılması gerekliliğini doğurmaktadır. Bu ihtiyaç, özellikle sanayi yatırımlarının önceki yıla göre %10,7 arttığı 2023 yılının ardından daha da keskinleşmiştir. Artma eğiliminde olan yatırımlara yer bularak talebi karşılayabilecek arzı sağlamak adına çalışmalar sürmektedir. Geçtiğimiz çeyrek Sakarya’nın Ferizli ilçesinde toplam yatırım tutarı 1,2 milyar ₺’ye ulaşan 5 üretim tesisinin yer aldığı Ferizli Organize Sanayi Bölgesi ve maliyeti 6 milyar ₺’yi bulan 5 üretim tesisinin yanı sıra 20 fabrikanın da temelinin atıldığı Yalova Organize Sanayi Bölgesi açılmıştır. Öte yandan, ülke çapında planlama aşamasında olan 51, altyapı hazırlığı aşamasında olan 38 Organize Sanayi Bölgesinin de bu ihtiyaca orta ve uzun vadede cevap vermesi öngörülmektedir. İstanbul Ticaret Odası ise OSB Radar ı projesiyle yer bulma problemine bir çözüm getirmek adına Trakya, Çanakkale, Bursa, Sakarya ve bütün çevredeki Organize Sanayi Bölgelerini izleyerek uygun konumları üyelerine sunmayı planlamaktadır.
- Güneş enerjisi teknolojisine yapılan yatırımların artmas ıyla birlikte firmalar hem maliyetleri azaltma hem de çevre dostu çözümler üretme amacıyla endüstriyel tesislerde ve lojistik depolarda güneş enerjisi panellerinin kullanımını yaygınlaştırmıştır. Artan yatırımlarla birlikte 2023 sonunda 11 bin 316 MW olan güneş enerjisi kurulu gücü ise Şubat sonunda ilk kez 12 bin MW bandını aşarak 12 bin 425 MW’a yükselmiştir. Böylelikle 2024 yılının yalnızca ilk iki ayında 1109 MW artışla, 2023 yılındaki kapasite artışıolan 2000 MW’ın yarısına ulaşılmıştır. Konya, Şanlıurfa, Kayseri, İzmir ve Ankara gibi iller kurulu MW gücünün yüksek olduğu illerden bazılarıdır.
- Büyük veri analitiğinin önemi gün geçtikçe artarken, firmaların dijital dönüşüm çabaları da hızla artmaktadır. Bu durum, veri merkezi sektöründe yatırımların hızla artmasına neden olmaktadır. Türkiye’de telekomünikasyon şirketlerinin liderliğini yaptığı sektörde şirketler yeni yatırımlarını duyurmaya devam etmektedir. Turkcell, mevcut 8 veri merkezine ek olarak, Ankara’da ve Avrupa’daki merkezlerinde yeni modülleri devreye alarak 8 bin m2’lik bir kapasite artışı gerçekleştireceğini açıklamıştır. Vodafone ise, İzmir’de DAMAC ile işbirliği yaparak toplam 100 milyon ABD$ değerinde bir yatırımla yeni bir veri merkezi kuracağını duyurmuştur.
