Sermayeye ulaşımın rahatlaması ve bazı yatırımcıların elindeki varlığı satmak istemesi nedeniyle 2025’ten itibaren AVM’lerde el değiştirmelerin başlayacağını belirten Esas Gayrimenkul COO’su Nevzat Yavan, kategori karmasının da değişeceği öngörüsünü paylaştı.
Alışveriş merkezlerinin (AVM) gündeminde el değiştirme ve dönüşüm var. Sektörde işletme, yönetim ve danışmanlık hizmeti veren Esas Gayrimenkul’ün COO’su Nevzat Yavan, “Gelecek yıldan itibaren AVM’lerde satış işlemleri ve el değiştirmeler hızlanacak” görüşünü paylaşırken kategori karmasının değişeceği öngörüsünü paylaştı.
450’ye yakın AVM ve 14 milyon metrekare kiralanabilir alana sahip sektörde geri dönüş süresi son yıllarda 50 yılı aşmıştı. TL gelire karşılık döviz üzerinden finansman maliyeti nedeni ile borçlarını çevirmekte zorlanan birçok AVM bankalara geçmiş, yatırım hızı azalırken satışlar başlamıştı. Nevzat Yavan, 2025 ile birlikte AVM ağırlıklı ticari gayrimenkulde el değiştirmelerin yeniden başlayacağı öngörüsünde bulunarak, şu görüşleri paylaştı:
“Bunun 2 nedeni var. Hem sermayeye ulaşımın bir miktar rahatlaması hem de bazı yatırımcıların ve kamu kurumlarının ellerindeki varlığı satmak istemesi. Bu sene çok az işlem gerçekleşti ama 3 yıl içinde bu işlemler artacak.”
Dönüşümün faturası 5-15 milyon Dolar
Sektörde bir diğer önemli gelişmenin de fiziksel dönüşüm zorunluluğu olduğunu ifade eden Yavan, “Biz portföyümüzdeki 4 AVM’nin dönüşümünü yapıyoruz. 5-10 yıl içinde sektördeki AVM’lerin yüzde 30-35’inin yaşından dolayı dönüşüm yaşaması gerekecek” dedi. Ancak finansmanın önemli bir sorun olduğunu vurgulayan Yavan, ortalama bir AVM’de yenileme için 5-15 milyon dolar finansmana ihtiyaç bulunduğunu belirterek, “Bunun için gelirlerin de buna cevap verebilmesi gerekiyor. Finansa erişmekte tüm sektörler gibi biz de zorlanıyoruz. Buradaki zorluğun aşılması gerek” dedi.
Kategorilerde de günün gereklerine göre değişim yaşandığını belirten Yavan, “Giyim ve buna bağlı kategorilerde azalacak. Yerine sağlık, eğitim ve lojistik gibi kategoriler gelecek. Firma fiziksel mağazada ürününü satarken 500 metrekare lojistik alanda ürünlerinin online satıldığı, teslimatın yapıldığı konseptler yer alacak. AVM’lerin yanında teknopark, data-center göreceğiz. Paylaşımlı ofisler büyüyecek. Konaklama platformu göreceğiz. Yeme-içme çeşitlenerek büyüyecek” diye konuştu.
Yabancı dönüyor, yerli büyütüyor
Birçok yabancı perakendecinin Türkiye pazarından ayrıldığını hatırlatan Yavan, son bir yılda iki eğilim gözlendiğini kaydetti. Yavan, “Yurtdışındaki iyi perakendeciler Türkiye’deki iyi perakendeci grupları ile Türkiye pazarına geliyorlar. Bu durum talep de yaratıyor. Öte yandan Türkiye’deki iyi perakendeciler de metrekarelerini büyütüyorlar. Hem de yeni markalar yaratıyorlar. Bu da niteliği artırmak için ciddi potansiyel yaratıyor. Fakat önünde yüzde 100 dolu AVM’ler var. O nedenle tüm bu talebe cevap verebilmek için sektörün yapısal sorunlarının çözüme kavuşması gerekiyor. Yapısal dönüşüm gerçekleşirse AVM’nin olmadığı 14 şehir dahil yeni AVM yatırımları hayata geçer” ifadelerini kullandı.
Son dönemde Türkiye piyasasına gelen Inditex grubu markası Lefties, Danimarkalı Flying Tiger Copenhagen ve MR. DIY gibi markalar yüksek metrekareli mağazalarla dikkat çekiyor.
Ziyaretçi %9, ciro %27 arttı
Nevzat Yavan, Esas’a bağlı AVM’lerde yılın ilk yarısında ziyaretçi sayısının yüzde 9 arttığını, ciroların ise enfl asyondan arındırılmış olarak yüzde 27 büyüdüğü bilgisini verdi. Yavan, “İlk çeyrekte seçim nedeniyle öne alınacak bir alışveriş bekliyorduk ve gerçekleşti. Cirolar yüzde 134 büyüdü. İkinci çeyrekte yavaşlama başladı. Kümülatif büyüme yüzde 110 oldu. Kategorik bazda ise kişisel bakım ve aksesuar ile elektronik yüzde 118, hazır giyim yüzde 106, yiyecek yüzde 99 büyüdü. Ev-dekorasyon ise yüzde 90’da kaldı. Yavaşlama temmuzda daha net görüldü. Esas olarak üçüncü çeyrekte yavaşlamanın sürmesini, son çeyrekte ise kısmi toparlanma bekliyoruz. Son çeyrekte zaten cirolar yüksek olur” şeklinde konuştu.
Nevzat Yayan, turist sayısında yaşanan artışın ise aynı oranda alışverişe dönüşmediğini belirterek “Geçen seneye göre artış sürse de İstanbul ve Güney’deki AVM’lerde bunların alışverişe dönmediğini görüyoruz. Geçen seneye göre cirolara etkisi çok daha az” diye konuştu.
2026’ya kadar AVM sayısını 35’e çıkaracak
Gayrimenkul yatırım firması olarak 2009’da kurulan Esas Gayrimenkul, yurtiçi ve yurtdışında 19’u AVM olmak üzere toplamda 21 ticari gayrimenkul ve 1 milyon metrekareyi aşkın kiralanabilir alanı yönetiyor. 7’si AVM olmak üzere 11 ticari gayrimenkule 700 milyon Euro yatırım yapan şirketin yönetimini üstlendiği projelerin toplam yatırım değeri ise 1,5 milyar Euro. Esas Burda markası ile büyüyen şirketin kendi portföyünün büyüklüğü ise 275 bin metrekareyi buluyor.
“Bu sene portföyümüze Pendorya AVM, Milli Re, Cubes ve Kızılay AVM, Kale Outlet Center projeleri eklendi. Family Mall Duhok ile de Irak’a adım attık. Batı Avrupa, Türki Cumhuriyetler ve Ortadoğu’da işimizi genişletmek istiyoruz. Türkiye’de yeni AVM üretememenin getireceği sorunları yakın coğrafyada büyüyerek aşmak istiyoruz. Bizden daha fazla yurtdışı projeler duyacaksınız” dedi.
Yavan, 2026’ya kadar AVM portföylerini 35’e çıkarma vizyonu ile hareket ettiklerini de sözlerine ekledi.
(Haber kaynağı: Yener KARADENİZ – Ekonomim)
