Bir yılı aşkın süredir uygulanan sıkı para politikasının etkisiyle ekonomide yaşanan daralmadan gayrimenkul sektörü de nasibini aldı. Rekor düzeye yükselen faizler konut sektöründe talebi baskılayarak satışları düşürürken, fiyatlar da son bir yılda reel bazda yüzde 14.3 dolayında geriledi.
Piyasalarda giderek beklentisi artan faiz indirimleri sürecinin başlaması durumunda konut sektöründe hem talep hem fiyatlarda yukarı yönlü hareketin görülebileceği belirtiliyor. Bu nedenle özellikle yatırımcı niteliğindeki alıcılar için konut fiyatlarının mevcut düzeyinin reel bazda “dip” olarak kalacağı ve bu dönemin alım için uygun olduğu görüşü giderek ağırlık kazanıyor.
Fiyat artışı enflasyonun çok altında
Son bir yılda bir kesim yüksek kredi faizleri-ödeme gücünü aşan taksitler nedeniyle konut talebini ertelerken, yatırımcı tipindeki alıcıların da ellerindeki fonları daha çok faizli enstrümanlara yöneltmesi sonucu ülke genelinde konut talebi daraldı, fiyat artışları enflasyon çok altında seyretti. Konut fiyatlarında; aylık bazda geçen yıl temmuzdan bu yana, yıllık bazda ise bu yıl şubattan bu yana yaşanan “reel” gerileme temmuz ayında da devam etti.
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Tüketici Fiyat Endeksinde (TÜFE) temmuz sonu itibarıyla son bir yıldaki artış yüzde 61,78 olurken, aynı dönemde Merkez Bankası’nın konut fiyat endeksi cari olarak yüzde 38,7 oranında bir artış kaydetti. Buna göre son bir yılda ülke genelinde ortalama konut fiyatlarında “reel” olarak yüzde 14,3 düşüş yaşandı.
Pandemi öncesi 2019 yılının tümünde reel olarak yüzde 1,9, 2020 yılında da yüzde 3 düşüş yaşanan konut fiyatları, 2021 başından itibarın aylar itibarıyla enflasyonun üzerinde bir artış seyriyle reel olarak aşırı yükseliş sürecine girmişti. 2021’in tümünde enflasyon yüzde 36,08 olurken, konut fiyat endeksinde artış yüzde 63,5 oldu, konut fiyatları bir yılda reel olarak yüzde 20,2 yükseldi.
Konutta reel değerlenme izleyen yıl daha da hızlandı. 2022 yılının tümünde TÜFE artışı yüzde 64,3 olurken, konut fiyatlarında cari artış yüzde 151,9’a ulaştı, böylece reel bazda yüzde 53,3 oranında bir reel artış yaşandı. Bu eğilim 2023’ün ilk çeyreğinde de sürdü, aylık enflasyonun üzerinde artışlar kaydeden konut fiyatlarında Mart 2023 sonu itibarıyla yıllık reel artış yüzde 59’a kadar yükseldi.
İzleyen dönemde ise “aylık enflasyon-konut fiyat artışı” makası daralmaya başladı ve ay sonları itibarıyla konut fiyatlarındaki yıllık reel artış düşüşe geçerek haziran sonunda yüzde 39,7’ye, eylül sonunda yüzde 20,9’a, aralık sonunda yüzde 11,1’e, bu yılın ocak ayı sonunda da yüzde 3,2’ye kadar indi.
Köpük sönüyor
Bu yıl şubatta ise aylık enflasyon 4,5 olurken, konut fiyatlarında aylık artış yüzde 3,3’le bunun altında kaldı. Şubatta aylık bazda reel olarak yüzde 1,2 gerileyen konut fiyatlarında yıllık reel değişim de aylar sonra ilk kez eksiye geçti. Konut fiyat endeksi şubat sonu itibarıyla son bir yılda reel olarak eksi (-) yüzde 0,8 düşüş kaydetti. İzleyen dönemde mayıs dışındaki aylarda konut fiyatlarındaki aylık artışlar aylık enflasyonun altında seyretti ve yıllık bazda reel düşüş hızlandı.
En son veriye göre temmuzda aylık TÜFE artışı yüzde 3,23 olurken, konut fiyatları önceki aya göre sadece yüzde 0,92 arttı ve böylece fiyatlar reel olarak yüzde 2,2 geriledi. Konut fiyatlarında temmuz sonu itibarıyla son bir yıldaki reel düşüş de yüzde 14,3 olarak gerçekleşti.
İstanbul’da sert düşüş
Son bir yılda hem üç büyük şehir hem de istatistiki bölge birimleri sınıflandırmasına (İBBS) göre 26 bölge içinde konut fiyatları en sert düşüşü deprem tehdidi altındaki İstanbul’da kaydetti.
Yıllık cari fiyat artışı Ankara’da yüzde 39,4, İzmir’de yüzde 37’le enflasyonun altında kalırken, İstanbul’da fiyatlar cari olarak yüzde 26,8 çok daha düşük bir artış gösterdi. Buna göre ortalama konut fiyatları son bir yılda reel olarak İstanbul’da yüzde 21,6, İzmir’de yüzde 15,3, Ankara’da yüzde 13,8 geriledi.
Son bir yılda konut fiyatlarının en sert düşüşü İBBS’de “TR10” olarak geçen İstanbul bölgesinde kaydederken, en yüksek artışı ise cari olarak yüzde 66/reel bazda yüzde 2,6 ile Bingöl, Elâzığ, Malatya, Tunceli, Van, Bitlis, Hakkâri, Muş illerini kapsayan TRB bölgesinde kaydettiği dikkati çekti. Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Ardahan, Kars, Iğdır illerini kapsayan TRA bölgesinde de enflasyonun üstünde gerçekleşen konut fiyat artışı cari olarak 65,1, reel bazda yüzde 2,1 olarak gerçekleşti.
Diğer bölgelerdeki artışlar ise enflasyonun çok altında kaldı, başka deyişle reel olarak geriledi. İstanbul’dan sonra en düşük cari artışın yaşandığı bölge yüzde 30’la (reel yüzde 19,6 düşüş) Adana ve Mersin’i kapsayan TR62 oldu.
Fiyatta reel düşünün nedeni
Geçen yıl ekonomide radikal politika değişikliği ile Merkez Bankası politika faizinin Haziran 2023-Mart 2024 arasında yüzde 8,5’ten yüzde 50’ye yükselmesi ve bu düzeyi koruması, üretim ve tüketim ayaklarında giderek artan bir fren etkisine ve ekonomide soğumaya yol açtı. Döviz kurlarının genelde yatay seyir izlediği bu dönemde birikim sahiplerinin konut, taşıt gibi alımlarını erteleyerek ellerindeki fonları faizde değerlendirmeye yönelmesi, birçok sektörde durgunluğu artırdı. Yüksek faizin piyasada paraya yön değiştirttiği bu süreçten en fazla olumsuz etkilenen alanların başında ise konut sektörü geliyor.
Oturma amaçlı konut talebi bulunan ücretli/maaşlı orta sınıf aşırı yüksek faizler nedeniyle ödeme gücünü aşan taksitler ve diğer kısıtlar nedeniyle kredi kullanma imkânı kalmadığı için; konutu yatırım aracı olarak değerlendiren varlıklı kesim ise yüksek faiz getirisinin cazibesi ile alımları erteledi. Konut satışları düşüşe geçerken fiyatlardaki nominal artış enflasyonun çok altında kaldı. Buna göre konut fiyatları özellikle büyük şehirlerde reel bazda bir yıl önceki düzeyinin çok altına inmiş bulunuyor.
Temmuzda satışlarda kıpırdanma
TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları bu yıl temmuzda geçen yılın aynı ayına göre yüzde 16’lık bir artışla 127 bin 88 adet oldu. Ancak ilk yedi ay itibarıyla satış adedi 672 bin 162 ile geçen yılın eş dönemindekinin yüzde 0,5 altında kaldı. Temmuzda yaşanan artış, esas olarak elinde maddi kaynağı bulunan ve yatırım amaçlı konut alanların peşin alımlarından kaynaklandı. Söz konusu satışlar yüzde 21,7 artışla 115 bin 592 adede ulaştı.
Banka kredisi ile oturma amaçlı konut alımlarının ise düşüşe devam ettiği görüldü. Mevcut yüksek faiz oranları ile taksit ödemelerinin güçlüğü dolayısıyla kredi ile alınan (ipotekli) konut satışları temmuz ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 20,9 düşüşle 11 bin 496 adede, toplam satışlar içinde bunların payı da yüzde 13,3’ten yüzde 9’a geriledi. Ocak-temmuz döneminde de ipotekli konut satışları geçen yılın yılın aynı dönemine göre yüzde 53,8 azalışla 62 bin 911 oldu. Geçen yıl ilk yedi ayda toplam satışların yüzde 20,1’ini oluşturan ipotekli satışların payı bu yıl aynı dönemde yüzde 9,4 düzeyinde kaldı.
Konut alımı için uygun zaman mı?
Son yıllarda yapılan konut kredi kampanyalarında da görüldüğü gibi düşen kredi faiz oranları konut piyasasında talebi artırıyor, artan talep de fiyatları yükseltiyor. Buradan hareketle bir iktisadi kural “kredi faiz oranları düşerse konut fiyatları yükselir” görüşü ağır basıyor. Ekonomik programın iki temel hedefinden cari açığın hızla küçülmesi ve enflasyonda düşüşün hızlanmasıyla giderek yüksek sesle konuşulmaya başlanan “faiz indirimi” konusunda piyasalarda beklenti giderek artıyor.
Bu yılın sonlarına doğru ya da 2025 başlarında başlaması beklenen indirim sürecinde konuta talebin yeniden artışa geçebileceği, bunun da fiyatlarda reel artışı beraberinde getirebileceği belirtiliyor. Yatırımcı tipindeki konut alıcılarının şu an reel fiyatların indiği dip seviyeden yapacakları alımlarla izleyen dönemde karlı çıkabileceğini ifade ediliyor. Konutu kredi ile alabilecek kesimden şu anki taksitleri ödeme gücü bulunanların, mevcut fiyat düzeyinden alıma geçmeleri durumunda, ileride düşen faizlere göre kredi borcunu yeniden yapılandırabilecekleri de hatırlatılıyor.
(Kaynak: Dünya Gazetesi Köşe Yazarı Naki Bakır)
