O BİLGE Yazarı, Gayrimenkul Sektörü Stratejisti ve Emlakdream editörü, Bilge Özdemir, tüketici – talep yönü ile gayrimenkul sektörünün en büyük probleminin “finans ve bakış açısı“ olduğuna emlakdream.com’ aracılığı ile dikkat çekti ve önerilerde bulundu.
MORTGAGE KREDİLERİNE ALTERNATİF ŞART
Uzun Vadeli Konut Finansmanı (mortgage) Yasasının 2007 yılında yürürlüğe girmesiyle; Banka finans kurumları 2007 yılında yurt dışı uygulamalarından farklı olarak geliştirdiği projelerinde yapımcı firma garantörlüğünde uzun vadeli konut kredileri/mortgage uygulamaya başladı.
Benim “Sulandırılmış Turkish Mortgage“ başlığında sunduğum bu gelişme ile “Türk Halkı ve Gayrimenkul piyasası“ tanıştı.
1970 yılında Tüketici’de % 8,1 Toptan’da %6,1 enflasyon ile tek hanelere veda eden Eski Türkiye 1994 yılında Tüketici’de % 125,5 Toptan’da % 146,5 enflasyon ile rekor kırdı.
34 yıl sonra ilk defa 2004 yılında Tüketici’de % 9,3 Toptan’da % 13,8 enflasyon ile “tek haneli enflasyon“ tekrar merhaba dendi.
2005 ve 2006’da yakalanan tek haneli enflasyonun kalıcılığı Devlet – Banka / Finans sektörü işbirliği ile Mortgage’a adım attırmıştır.
Tek haneli enflasyon süreci 2007 yılından 2017 yılına kadar 2011 yılı ( % 10,45 ) da bozulma göstersede “Teğet – Talimat ile“ 2017’lere ( % 11,92 ) kadar gelmiş ve mortgage uygulamaları devam etmiştir.
2017’de çift haneli enflasyonun kalıcı süreçi ile tekrar tanışılmıştır. 2023 ‘de yaşanan Tüketici’de % 64,77 Toptan’da % 44,22 ile son yılların en yüksek seviyesi olarak kabul görmüştür.
MORTGAGE HAYALİ KURMAYIN
Hazine ve Maliye Bakanı Şimşek’in 2025 yılı sonuna kadar % 36, 2026’da tek haneli enflasyon hedefleri, bize hedefler üzerinden hareket ettiğimizde; önümüzdeki 3 yıl için %0,50 – %1,5 gibi aylık TL faizleri ile gayrimenkul alınabileceğinin hayalini kurdurmasın.
Pazar Yapıcı Hamleler Etkisiz Olacaktır ;
TOKİ – Emlak Konut ve iştirakleri tarafından doğrudan veya dolaylı kamu bankalarınca oluşturulacak düşük faiz – uzun vade mortgage uygulamalarının piyasa geneline işaret fişeği olma özelliği kalmamıştır.
Gayrimenkul – İnşaat Sektörüne bağlı büyüme modelinin geride kalmıştır. Bu süreçte, bankacılık finans sektörü kendi iç mevduat / fon dengesini oluşturmadan kredi musluklarını açmayacaktır.
Piyasa kendi arzını yaratmadan uzun vadeli ve düşük faiz oranı ile Özel Banka Finans sektörünün 5 yıldan önce inşaat gayrimenkul pazarına yönelik kredi alternatifi sunması olası değildir.
Proje geliştiriciler – inşaatçıların geliştirdikleri projelere garantör olabilecek finansal yapıları yoktur.
Finansa erişim yolu olarak seçilen Borsaya açılım – GYO süreçleri arzu edilen kaynağı sağlayamamaktadır.
Tabloya; Alacak Takibine düşenleri, kredibilitesi kalmayanları, aldığı maaşı yüksek enflasyon karşısında hızla eritenleri… eklediğimizde ortada arz olmadığı gibi talebinde yeterli düzeyde kalmadığı görülecektir.
ÖNERİLERİM
Yeni Firma Finans Sistemi;
Banka / Finans sektörü dışında, Gayrimenkul Tüketici talebinin paraya erişimini kolaylaştırabilecek ve sistem içinde tutabilecek bir yapı geliştirilmelidir.
İnşaat Proje geliştiricilerin müşterilerine vadeli sunmak zorunda kaldığı ödeme alternatifleri gayrimenkul teslim süresi kadardır. Bu süre ise maksimum 36 ay / 3 yıl bandındadır.
Bu süre içinde peşinatını ödeyip; 36 ayda aylık ödemeler ile gayrimenkul sahibi olabileceklerin sayısı yok denecek kadar azdır. Birde buna paranın maliyetini yansıttığınızda imkansızdır.
Bu sürenin 10 yıl – 120 ay seviyesine çekilebilmesi gereklidir.
Bu doğrultuda proje geliştirici inşaatçılara vergisel destekler ile kendi finansal yapılarını oluşturma, finans ortağı alma, uyguladıkları vade farkı/faiz için destek sunma, faktoringler ile işbirliği yöntemleri geliştirilmelidir.
Hedef Kitleye Uygun Üretim;
İnşaat gayrimenkul sektörü proje geliştiriciler önümüzdeki 5 yıl için şu gerçekleri kabul etmelidir.
- Yabancıya gayrimenkul satışı bitmiştir.
- Yerli yapıya uygun proje, ürün tipi ve standartlarına geçiş sağlanmalıdır.
Bunlar;
. Konut dışı alanlarda; gayrimenkul satış fiyatını, maliyetleri ile etkileyecek kapalı ve açık sportif / sosyal / eğlence / dinlence / park / bahçe / göl vb gibi alanlar planlanmamalıdır.
. Türk Aile yapısı 2+1 konut talebine evrilmiştir. Ürün karma ağırlığı 2+1 üzerine yönelmelidir.
. Büyük hacimli dairelerden yeterli büyüklükte dairelere geçiş başlamıştır. Minimalist ölçekte tip planlamasına gidilmelidir.
. Salon Mutfak bir birine entegre olmaya başlamıştır. Açık mutfak anlayışı yerleşmekte yemek yapma ve yeme alışkınlıkları değişmektedir.
. Yerli malzeme kullanımına geçilmeli ve timeless trendlere yönelinmelidir.
. İnşaatta Barter sistemi malzeme dışında hizmet / işçilik gibi alanlar ile çeşitlendirilmeli. Erişilebilir olmalıdır. Barter firmaları ile inşaat firmalarının işbirliğini teşvik edici yasal ve vergisel düzenlemeler getirilmelidir.
. Projeler mümkün olan en düşük adet ve hacimde etaplar ile planlanmalıdır.
. Bu dönemde, piyasa koşullarından dolayı kat karşılığı oranları %35’leri zorlamaya başlamıştır. Bu dönemin avantajlarını değerlendirenler mevcudiyetlerini devam ettireceklerdir.
Önümüzdeki 5 yılın inşaat proje geliştiriciler için sürdürülebilir olabilme; segment değişimi ve çeşitliliğinden geçmektedir.
Marka değerlerini “Lüksten orta – orta üst kesime“ yönlendirme cesareti taşıyabilen firmalar ayakta kalabilecektir.
