Gayrimenkul yatırımcısının tercihleri değişti. Daha yüksek kira getirisi ve kısa amortisman süresi konut yatırımcısını işyeri ve depo almaya yönlendirdi.
Markalar ve esnaf işyeri kiralarının yüksekliğinden yakınırken bu yükseklik konuttan kopan yatırımcıları cezbediyor. Cumhuriyet Gazetesi’nin haberine göre, özellikle markalı kurumsal işletmelere kiralanabilen ticari gayrimenkullere olan talep yüzde 20-30 arasında artış gösterdi.
Konut satın alan bir yatırımcı yüksek fiyatlar sebebi ile bu konutu kiraladığında yaklaşık 200 ay sonra yatırımını amorti edebiliyor. Ancak ticari gayrimenkulde yüksek kira ve sık kiracı değiştirebilme seçeneği ile bu süre 160 aya kadar düşebiliyor. Çünkü konutta aileler başka semtlere taşınabilirken ticari gayrimenkuldeki kiracı iş hayatının devamlılığı için aynı yerde kalmak zorunda. Yatırımcılar kiracının bu mağduriyetini de kullanarak yüksek zamlara ikna ediyor.
Konut satın alan bir yatırımcı yüksek fiyatlar sebebi ile bu konutu kiraladığında yaklaşık 200 ay sonra yatırımını amorti edebiliyor. Ancak ticari gayrimenkulde yüksek kira ve sık kiracı değiştirebilme seçeneği ile bu süre 160 aya kadar düşebiliyor. Çünkü konutta aileler başka semtlere taşınabilirken ticari gayrimenkuldeki kiracı iş hayatının devamlılığı için aynı yerde kalmak zorunda. Yatırımcılar kiracının bu mağduriyetini de kullanarak yüksek zamlara ikna ediyor.
Mağaza ve lojistik depolara ilgi arttı
Ticari gayrimenkulde özellikle, mağaza ve lojistik depolara yönelik arzın çok arttığını söyleyen Eva Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Zuhal Balsarı, “Buralar genellikle daha az boş kalma süresine sahiptir ve vergi indirimlerinden yararlanma imkânı sunar. Ayrıca kira artışları da çok yüksektir, ortalamalara baktığımızda 1 yılda yüzde 85 kira artışı yaşandığını görüyoruz” diye konuşuyor.
Ticari gayrimenkullerdeki bu kira artışları yatırımcıları çekse de esnaf ve hatta büyük markalar bile bu artıştan oldukça şikâyetçi. Özellikle küçük esnafın bu konuda çok zorlandığını söyleyen Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Kira artışı TÜİK verileriyle sınırlanmasına rağmen mülk sahiplerinin yüksek kira artışları yaptığı biliniyor. Ticari gayrimenkulde kiracılar konuttaki gibi kolay kolay taşınamıyor. Ticari hayatlarını devam ettirmekte zorlanıyor” diyor.
Konutta kredi kapısı aralandı
Ekonomideki sıkılaşma adımlarının etkisiyle gayrimenkul sektöründe son bir yıldır kredi kapıları kapatıldı. Bu da ipotekli (kredili) satışların dibe vurmasına sebep oldu. Kamu bankalarının konut kredilerinde kapıyı aralaması, fiyatlarda artış beklentisi, borsa ve dolar gibi alternatif yatırım araçlarında kayıp yaşanması gibi birçok etkenin bir araya gelmesiyle hem kredili hem de nakit satışlarda patlama yaşandı.
Türkiye İstatistik Kurumu’nun “Konut Satış İstatistikleri, Eylül 2024” raporuna göre Türkiye genelinde konut satışları eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 37.3 artarak 140 bin 919 adet oldu. Bu kapsamda ipotekli (krediyle alınan) konut satışı da yüzde 87.4 artışla 15 bin 825 adede çıktı. İlk dokuz ayda ise genel satış yüzde 5.2 artışla 947 bin 236 adet olurken ipotekli satış yüzde 42.6 düşüşle 92 bin 310 adette kaldı. Kredili satışlarda en yüksek artış yüzde 157.8 ile İstanbul’da yaşandı. Yabancılara yapılan konut satışlarında düşüşler sürdü. Yabancıya satış eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 31 azalarak 2 bin 22 oldu. İlk dokuz ayda da yüzde 39.1 düşüşle 17 bin 90 adede indi.
Bu rakamları yorumlayan Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (Konutder) Başkanı Ramadan Kumova, “Kredili satışlarda artışın sürmesini bekliyoruz ama bunun için faiz ortamının da yumuşaması gerekiyor” dedi. Kredi musluklarındaki açılmanın yanı sıra markalı projelerdeki kampanyaların da bu artışta etkili olduğunu söyleyen Anadolu Yakası Müteahhitleri Derneği Başkanı Hakan Şişik ise “Finans tarafında parasını yatırımda bulunduranların Türkiye’nin her zaman birinci yatırım aracı olarak değerlendirilen konuta geri dönüşleri ve yüksek kiralardan dert yananların konut satın almaları da etkili” dedi.
