Sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunda Ekim ayında kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler analiz edildi.
Rapora göre Eylül ayından Ekim’e ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için, hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düştü. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı Eylül’de ülke genelinde yüzde -17,9; İstanbul’da yüzde -18,5; Ankara’da yüzde -16,1 ve İzmir’de yüzde -14,8 oldu. Cari fiyatlar incelendiğinde ise bir önceki yıla göre artışın devam ettiği gözlemleniyor. Cari fiyatlardaki yıllık artış oranı, Eylül ayına kıyasla ülke genelinde 0,3 puan artarak yıllık yüzde 21,9’a yükseldi. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı 31.097 TL oldu. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyükşehirde de artarak İstanbul’da yüzde 21, Ankara’da yüzde 24,7 ve İzmir’de yüzde 26,7 olarak hesaplandı. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul’da 42.529 TL, Ankara’da 24.045 TL ve İzmir’de 36.538 TL oldu.
Reel konut fiyatında düşüş devam ediyor
2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin (2017=100) 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Ekim’de de devam etmiştir (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi Ekim’de Eylül’e kıyasla 1 puanlık bir azalışla 158,9 olmuştur. Eylül’den Ekim’e enflasyon oranı cari konut fiyat artış oranından daha yüksek bir düzeyde gerçekleşmiştir (sırasıyla, yüzde 2,9 ve yüzde 2,2). Son bir yıldır cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır.
Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Ankara’da reel satış fiyat endeksinde artış, İstanbul ve İzmir’de düşüş
Üç büyük ilde son bir yılda düşüşte olan konut reel satış fiyat endeksi Eylül’deki düşüşünden sonra Ekim ayında da düşüşünü sürdürmüştür (Şekil 2). Eylül’den Ekim’e reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 1,2 puan, İzmir’de ise 0,6 puan azalmıştır. Ankara’da is reel konut fiyat endeksi 1,6 puanlık artış göstermiştir. Ekim’de reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul’da 154,1, Ankara’da 182,5, İzmir’de ise 168,1 olmuştur.
Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Reel fiyatlardaki yıllık değişim negatif seyrini sürdürüyor
Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçmiştir. Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat artışı marttan itibaren yeniden azalmaya başlamış, bu yılın başından itibaren de reel fiyat mutlak olarak azalmaya başlamıştır. Ekim 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Eylül 2024’e kıyasla 0,7 puan artarak yüzde -17,9 ile negatif değerlerde seyrini sürdürmüştür. Bununla birlikte reel fiyatlarda düşüşün haziran ayından itibaren ivme kaybetmekte olduğu dikkat çekmektedir. (Şekil 3)
Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksi, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate almaktadır. Ancak, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinmemektedir. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değildir. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtmaktadır.
Cari fiyatlarda artış eğilimi
Cari fiyatlarda yıldan yıla artış oranlarında son bir yıldır bariz bir yavaşlama söz konusudur (Şekil 4). Yıllık konut fiyatı değişimi Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artışla zirve yapmıştır. Konut fiyatları izleyen aylarda enflasyon nedeniyle artmaya devam etse de artış temposunda bariz bir yavaşlama ortaya çıkmıştır. Ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı Eylül 2024 itibarıyla yüzde 21,9’dur.
Cari fiyatların yıllık artışları 3 büyük şehir için Ekim 2024’te geçen aylardaki trendin aksine yukarı yönlüdür. İstanbul’da zirveye (yüzde 240,9) Temmuz 2022’de ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Ekim 2024’te yüzde 21’e gerilemiştir. Ankara ve İzmir’de ise zirveye Eylül 2022’de ulaşılmış (yüzde 205,6 ve yüzde 183,1) Ekim 2024’te bu iki ilimizde yıllık artış oranları, sırasıyla, yüzde 24,7’e ve yüzde 26,7’ye gerilemiştir. (Şekil 4)
Şekil 4: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Konut talebinde artış
Ocak 2023’te istisnai bir yükselişle 235’e ulaşan talep endeksi, Şubat 2023 depreminin ardından düşüş yönlü bir seyir izleyerek Kasım 2023’te 88,7’ye kadar gerilemişti. Aralık 2023’ten itibaren yönünü yukarı çeviren endeks eylülden ekime yüzde 4,5’lik bir artışla 165’e ulaşmıştır. Geçen yılın ekim ayına kıyasla endeks yüzde 69,2 daha yüksektir. (Şekil 5)
Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Nisan=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Reel kirada yıllık değişim negatif alanda
Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış (reel) kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalmaktaydı. Geçen yılın Mayıs ayından Haziran ayına istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmişti. Şubat 2024 itibarıyla yerini negatif artışlara bırakan yıllık reel kira fiyatları değişimi Mayıs ayında yaklaşık yüzde -15 olmuştu. Mayıs’tan sonra reel kiralardaki düşüş ivme kaybetmiştir. Bu ivme kaybı Ağustos’tan itibaren daha belirgin hale gelmiştir. Ekim verisine göre reel kira fiyatındaki yıllık değişim 0,7 puan artarak yüzde -2,1 olmuştur. (Şekil 6)
Şekil 6: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Cari kira fiyatlarındaki artış oranı yükseldi
Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi geçen yılın Eylül ayından beri düşüşteydi. Bu yılın Ağustos ayında cari artış hızında az da olsa bir yükselme gözlemlense de Eylül ayı itibarıyla düşüş devam etmektedir. Ekim ayında ise bu düşüş yerini hafif bir yükselmeye bırakmıştır. Eylül 2024’te yüzde 45,2 olan ülke genelindeki kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Ekim 2024’te yüzde 45,4 olmuştur. (Şekil 7)
Şekil 7: Türkiye ve üç büyük ilde bir önceki yılın aynı ayına göre cari kira fiyatı değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 8’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.
Kiralık konut talep göstergesi geçen yılın Ağustos-Kasım arası dönemde düşerken, Aralık ayından sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiş, 2024 Mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksi belirgin oranda artış göstermişti. Ekim ayında ise kiralık konut talep endeksi yüzde 18,9 azalmıştır (215,5’ten 174,7’ye). Kiralık konut talebi geçen yılın Ekim ayına kıyasla yüzde 0,6 daha yüksektir. (Şekil 8)
Şekil 8: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
