Endeksa verilerine göre, İstanbul’un en gözde semtlerinde ev sahibi olmak artık beklenen kira getirisini karşılamıyor. Beşiktaş, Şişli ve Sarıyer gibi ilçelerin konut değeri en yüksek mahallelerinde geri dönüş süresi 30 yılı aşarken, Esenyurt, Çekmeköy ve Pendik gibi gelişen bölgelerde kira getirisi daha kısa sürede yatırımcıya kazanç sağlıyor.
Geçtiğimiz yıllarda konut fiyatlarında yaşanan astronomik artışlar büyük kent merkezlerinde ev sahibi olmayı bir hayli güçleştirdi. Bu trend yatırım açısından en karlı olarak bilinen mahallelerde keskin değişimlere neden oldu. Her ne kadar kent merkezlerinde kiralar ortalama alım gücünün çok üzerinde olsa da, bu bölgelerde ev sahibi olmak artık iyi bir kira getirisine sahip olmak anlamına gelmiyor. Büyük veri analizi ve yapay zeka teknolojisiyle gayrimenkul değerleme hizmeti sunan Endeksa, emlak piyasasında yaşanan bu değişimin izini sürmek için İstanbul’un tüm mahallelerindeki güncel kira verilerini analiz etti.
Endeksa’nın verilerine göre, İstanbul’da yatırım açısından en karlı olarak bilinen birçok mahallede geri dönüş süresi ciddi anlamda uzamış durumda. Mevcut durum, bu bölgelerde konutun kira getirileri aracılığıyla kendini amorti etmesinin çok daha uzun yıllar alması anlamına geliyor. Bu durum özellikle Beşiktaş, Şişli, Sarıyer ve Beykoz gibi ilçelerin arsa değeri yüksek, yeni konut yapımının sınırlı olduğu mahallelerinde geçerli. Bir konutun kendini amorti etme süresi Şişli’nin Harbiye ve Beykoz’un Merkez Mahallesinde 33; Emirgan/Sarıyer’de 29, Ulus/Beşiktaş’ta 29 yıl olarak hesaplanıyor. Bu mahallelerin yıllık kira bedellerinin satın alma bedeline oranı, yani getiri oranı, 2024 Ekim itibarıyla %3 olarak kaydediliyor. Konut kira ortalamaları örneğin Harbiye’de 79 bin TL, Ulus’ta ise 72 bin TL.
Bununla birlikte, yeni konut yapımının yoğun olduğu alternatif bölgeler yatırımcılar için daha cazip hale geliyor. Özellikle Esenyurt, Eyüpsultan, Kağıthane, Pendik, Maltepe, Kartal ve Çekmeköy ilçelerinde, ortalama amortisman süresi 11 ila 13 yıl arasında değişen birçok mahalle bulunuyor. Bu ilçelerde kira getirisi en yüksek mahalleler şu şekilde:
Esenyurt: İstanbul’un En Hızlı Büyüyen İlçesi
Son yıllarda hızlı gelişimiyle Türkiye’nin en kalabalık ilçesi unvanını alan Esenyurt, aynı zamanda İstanbul’da konut amortisman sürelerinin düşük olduğu ilçe olarak öne çıkıyor. Mehterçeşme, Örnek, Talatpaşa ve Yenikent mahallelerinde amortisman süresi 11 yıl; ortalama kira fiyatı 12-13 bin TL aralığında, yıllık kira getirisi ise %9 seviyesinde. Esenyurt’un çoğu mahallesinde amortisman süreleri 12 yıl; yıllık getiri oranı %8 ila %9 arasında değişiyor. Ancak amortisman sürelerindeki bu kısalığa rağmen, Esenyurt, heterojen demografik yapısı nedeniyle kimi yatırımcılarca yatırım açısından riskli bölge olarak görülüyor.
Kağıthane ilçesi, merkezi konumu ve gelişen ulaşım ağı ile İstanbul’un hızla değer kazanan bölgelerinden bir diğeri. Özellikle yeni metro hatlarının ilçeden geçmesi, Kağıthane’yi yatırımcılar için cazip hale getiriyor. İlçede, Çağlayanve Telsizler mahallelerinde amortisman süresi 11 yıl, yıllık kira getirisi ise %9 arasında değişiyor. Çağlayan’da ortalama kira oranları 22 bin TL; Telsizler’de ise 21 bin TL civarında.
Yine son yıllarda yoğun kentsel dönüşüm projeleri hayata geçen Eyüpsultan’da, bu projeler sayesinde birçok mahallede konut değerleri artış gösterdi. Esentepe ve Emniyettepe mahallelerinde amortisman süreleri 11 yıl; yıllık kira getirisi %9 olarak hesaplanıyor. Esentepe aynı zamanda, ilçenin 5 yıllık zaman diliminde değeri en fazla artan mahallesi. Burada kiralar Ekim 2019’dan bu yana %1688 artış göstererek 22 bin TL’ye ulaştı. 2016 yılında kentsel dönüşüm bölgesi ilan edilen Güzeltepe, Çırçır, Karadolap, Alibeyköy ve Merkez mahallelerinde amortisman süresi 13 yıl, yıllık getiri oranı %7 ila 8 arasında. Bu mahallelerde ortalama kiralar 22 bin TL ile 24 bin TL arasında değişiypr.
Çekmeköy: Anadolu Yakasının Yükselen Yıldızı
Benzer şekilde, Anadolu yakasında yeni gelişen konut projelerinin yoğun olduğu Çekmeköy de düşük amortisman süreleriyle dikkat çekiyor. Özellikle site tipi yeni konutlarıyla Nişantepe Mahallesi 11 yıllık amortisman süresi ve %9’luk yıllık kira getirisiyle yatırımcıların ilgi odağı. Nişantepe aynı zamanda, Çekmeköy’de kiraların 5 yıllık zaman diliminde en fazla arttığı bölge olarak öne çıkıyor. Mahalledeki ortalama kira fiyatları Ekim 2019’a göre %2681 oranında artarak 26 bin TL civarına ulaştı. Bu oran, İstanbul genelinde aynı zaman diliminde kaydedilen en yüksek kira artış oranı.
Ulaşım hatlarına yakın mahalleler tercih sebebi
Anadolu Yakası’nda hem iş merkezlerine ve metro hatlarına yakınlığıyla, hem de gelişen konut projeleriyle dikkat çelen Kartal, İstanbul’da ev sahibi olmak isteyenler için uygun fırsatlar sunan semtlerden biri. Örneğin Uğur Mumcu, Yalı ve Soğanlık Yeni mahallelerinde amortisman süresi 13 yıl olarak kaydediliyor. Yıllık kira getirisi %8 olan bu mahallelerden Soğanlık Yeni’de kiralar ortalama 31 bin TL, Yalı’da 30 bin TL, Uğur Mumcu’da ise 24 bin TL.
Pendik, İstanbul’un doğu yakasında hızla gelişen ve cazip konut projeleri ile dikkat çeken bir diğer bölge. İlçedeki amortisman süreleri, yatırımcılar için avantajlı koşullar sunuyor. Örneğin, Yenişehir, Kurtköy, Şeyhli, Velibaba, Harmandere, Yayalar, Fevzi Çakmak, Çamçeşme ve Orhangazi mahallerinde ortalama amortisman süresi 13 yıl; yıllık kira getirisi ise %8 civarında. Havalimanına yakın konumu nedeniyle tercih sebebi olan Kurtköy, Pendik’te 5 yıl içinde kiralık konut fiyatı en fazla artan mahalle olarak öne çıkıyor. Buna göre, Kurtköy’de kiralık konut fiyatları Ekim 2019 tarihinden bu yana %2021artış göstererek 25 bin TL’ye ulaştı.
Anadolu Yakası’nda yeni cazibe merkezi olarak göç alan bir başka ilçe ise Maltepe. Örneğin Zümrütevler Mahallesinde amortisman süresi 11 yıl, yıllık getiri oranı ise %8 olarak hesaplanıyor. Çınar, Girne ve Zümrütevlermahalelerinde amortisman süresi 13 yıl, yıllık kira getiri oranı ise %7 ila %8 arasında değişiyor. Bölgede konut projelerinin çeşitlenmesi ve Maltepe’nin sahil kesiminde yer alması, yatırımcılara hem kira getirisi hem de değer artışı açısından büyük fırsatlar sunuyor.
Kadıköy/Fikirtepe’de amortisman süresi 14 yıl
Şehrin en köklü ilçelerinden olan Kadıköy’deki konutların getirisi de son yıllarda merak konusu. Eğlence ve hizmet sektörü açısından çekim merkezi haline gelen ve konut talebinin çok yoğun olduğu Kadıköy’de amortisman süresi en kısa mahalle, 11 yılla Ramipaşa. Bu mahallede yıllık getiri oranı %9. Dumlupınar ve Hasanpaşa mahallelerinin amortisman süresi sırasıyla 12 ve 13; yıllık getiri oranı ise %8. Yüksek katlı konut projeleriyle kimi şehir planlama çevreleri tarafında eleştirilere konu olan Fikirtepe’de ise amortisman süresi 14 yıl. Kadıköy’ün amortisman süresi en yüksek mahalleri ise Caddebostan, Fenerbahçe, Zühtüpaşa ve Koşuyolu. Bu mahallelerde amortisman süreleri 19-22 yıl arasında değişiyor; en yüksek ortalama kiralar ise 88 bin TL ile Caddebostan ve 78 bin TL ile Fenerbahçe’de.
