2012 yılından bu yana Management Plus Danışmanlık ve Eğitim tarafından her yıl organize edilen “Gayrimenkulde Liderler Zirvesi” bu yıl 12. kez Radisson Collection Hotel Vadi İstanbul’ da düzenlendi.
Sektörün önde gelen isimlerinin katıldığı zirvenin ana teması 2025 yılında en çok konuşulacak konulardan biri olacak gibi görünen “Gayrimenkulde Alternatif Çözümler ve Finansman Modelleri” oldu.
“Gayrimenkule Erişim Açısından Güncel Sorunlar ve STK’ların Çözüm Önerileri” başlıklı ilk oturumun moderatörü GYODER İcra Kurulu Üyesi ve Konut Yatırımları Komitesi Başkanı Zafer Baysal oldu. Oturumda sırasıyla İNDER Başkanı Engin Keçeli, GYODER Başkanı Neşecan Çekici, Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Dr. Av. Ali Yüksel, GAPAS Başkanı İsmail Özcan ve İTO Gayrimenkul Hizmetleri Komite Başkanı Hakan Akdoğan söz aldı.
Konuta erişim sorunu yalnızca Türkiye’yi değil, dünyayı kapsıyor..
Oturumun ilk konuşmacısı olan GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, konuta erişim problemini küresel boyutta değerlendirdiği ve GYODER olarak çözüm önerilerini aktardığı konuşmasında şunları söyledi:
“Sektör olarak bizim yarını planlamamız için bugün neyi yanlış yaptığımızı tecrübelerimizi de üstüne koyarak değerlendirmemiz gerekiyor. Sorun yalnızca Türkiye’yi değil, dünyayı kapsıyor. Dünya sektörde başladığımız ilk yıllara göre karmaşık. Küreselleşmenin etkisi hepimizi içine çekiyor. Gayrimenkul piyasalarımız stres altında. Dünya literatürü bunu “stres altındaki piyasalar” olarak değerlendiriyor. Bu büyük resmi ortaya koyarken erken müdahale, sürdürülebilir önlemler ve potansiyel cari açıkları önlemek çok önemli.
Biz dernek olarak bakış açımızı genişletmeye çalışıyoruz. Konut ve gayrimenkul alanındaki global verilere baktığımızda 5 tane küresel etken görüyoruz. İklim değişikliği birinci sırada. İnsan sermayesinde değişim önemli bir etken. Bunun yanında konut krizi, jeopolitik değişimler ve bunlardan da sermaye piyasalarıyla bu çemberden çıkma olarak beş unsur sayılıyor.
Dünyada neler oluyor? Neden konut krizi ya da açığı var? Her hafta 1,5 milyon insan şehir hayatına katılıyor dünyada. Küresel gayrisafi yurt içi hasılanın yüzde 85, hatta bazı raporlara göre 90’ı şehirlerde oluşuyor. Nüfusu 20 milyonun üzerinde 10 mega şehir var. 10 milyonluk nüfuslu 37 şehirden 22’si Asya’da. Peki bu oyunda bir neredeyiz?
Verilere göre konuta erişimde zorluğu yalnızca biz yaşamıyoruz. Bu durum 6 milyar insanı sarıp sarmalamış durumda. 2030 yılına kadar da 3 milyar insan bu sıkıntıdan mustarip olacak. Bunun yanında 100 milyon insan da şu an evsizlik sorunu yaşıyor. Tüm bunlarla birlikte barınma krizine doğru ilerliyoruz. Dünya literatürü, ‘konut satılabilirliğini kolaylaştırmak istiyorsak günübirlik çözümlerden vazgeçmemiz gerekir. Elbette kısa vadede pansuman gerekli ama bunlar mikro çözümler. Konuta erişimin zor olduğu toplumlar için mutlaka uzun vadeli ekonomik istikrar gerekiyor.”
Konuta erişim sorununda sektör paydaşlarının seferberlik hâlinde olması gerektiğini vurgulayan Neşecan Çekici, GYODER özelinde oluşturdukları çözümleri şöyle sıraladı:
“Bu tek başına yapılacak bir iş değil. Çözüm noktasında herkes elini taşın altına koymalı. Arz – talep dengesi hangi konuda bozulursa bunu dengeye getirmek yıllar alır. Bozulan süreç hepimize mal olur. Buna dikkat etmemiz gerekiyor. Demografik değişiklikleri göz önüne almalıyız. Solo yaşamlar ciddi şekilde artıyor. Aile bireyleri ile yaşamada azalış var. Bu verileri sektörel sorunlarımızın içindeki kalkınma planlarımıza koymamız gerekiyor. Bireysel çözümler ve atıl cevaplar kalıcı çözüm değil. Ekonomik kalkınma gerekiyor. Gayrimenkul sektörü Türkiye ekonomisinin kalbidir. Böyle yaklaşarak doğruyu buluruz. Barınma krizine yönelik çözüm önerilerimizi GYODER olarak daha önce belirttik. Uzun vadede stratejik plan öneriyoruz. Bunun için de konut ve gayrimenkul politikasını öneriyoruz. Bunların içinde hazine arazilerini ödünç alma, arsa mülkiyetini kiralama var, tasarruf sandıklarının desteklenmesi var. Finansal çözümlerimiz noktasında Türkiye Konut ve İpotek Bankası önerimiz var. Uzun vadede konut kredi ve para politikasını ülkenin ekonomi politikasına entegre etmek için ciddi manada konut edinimini kolaylaştırıcı bir sisteme ihtiyaç var. Gayrimenkul sertifikaları, gayrimenkul yatırım fonları ve gayrimenkule dayalı tahviller gibi birçok enstrümanın hayata geçmesi gerekiyor. Bunların altyapılarını hazırlıyoruz. Atıl konutların vergilendirilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Kiracılar için vergi indirimi olmalı. Hukuki süreçler hızlandırılmalı. Kentsel dönüşüm ve depreme hazırlık fonu adı altında bir yaklaşımımız var. Bu fon dönüşüm süreçlerinin hızlanmasını sağlıyor. İnşaat şirketlerinin kurumsallaştırılması gerekiyor. Buranın mali yapısının direncinin artırılması lazım. Firmaların mali güç performansları artmalı. Katılımcı yaklaşımlara ek olarak tüm sektör aktörleri olarak iş yapış modellerimizin değişmesi şart.”
Ezbere Konut Üreterek Bu İşi Çözülmez.. Önümüzdeki yılın sloganı “tüketici odaklı konut üretimi” olacak..
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli oturumun ikinci konuşmacısı olarak konut satış pazarlamasında gelinen son noktayı şöyle değerlendirdi:
“Biz İNDER’de 3 yıldır farklı başlıklarda yıl mottoları hazırlıyoruz. Bizim bu seneki mottomuz ve sloganımız: tüketici odaklı konut üretimi. Ezbere konut üreterek bu işin çözülmesi mümkün değil. Bunun için de fizibilite ve veri analizi lazım. Biz de dernek olarak baktığımızda buralardan koptuğumuzu görüyoruz. Bizim artık bu ezbercilikten kurtulup mutlaka veri analizine fizibilitelere ihtiyacımız var.
Son 2 – 3 yıldır konut fiyatları reel manada azalıyor ama esas sıkıntı gelirlerin azalması. Biz eskiden herkese müşteri gözüyle bakıyorduk. Biz 2 – 3 sene öncesine kadar Z kuşağı için de pazarlama yapıyorduk ama bıraktık, çünkü Z kuşağı konut almaya pek hevesli değil. İki sebep öne sürüyorlar: ilk olarak ‘bu boş dünyada neden kendimi yoracağım’ düşüncesi hakim. İkinci olarak da ‘niye konutum olsun? 6 ayda bir, senede bir yer değiştiririm’ diyorlar. Biz itaatkar nesil olduğumuz için daha farklıydık. Şimdiki neslin beklentileri farklı. O yüzden biz müşteriyi ararken artık gençlerden çok onların anne babalarına yöneldik. Onları ikna etmeye çalışıyoruz çocuklarını ev almaları konusunda zorlamaları için.
Biz İNDER olarak yaptığımız analizde 85 milyonun sadece 85 bininin konut alıcısı olduğunu gördük. Bunun sebebi şu; konuta erişilebilirlikteki finansal enstrümanların eksikliği, faizlerin yüksekliği. Dünyada bir gayrimenkul ve barınma krizi var. Bunun başında tüketici odaklı konut üretmememiz geliyor. Geçmişteki ezberlerin yerine fizibilite yapılması gerekiyor kesinlikle. Biz ondan sonra finansman sorunlarıyla uğraşırız.”
Devlet bize konut vermek zorunda değil. Barınma imkânı vermek zorunda da değil..
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü (GHE) Başkanı Dr. Av. Ali Yüksel, geçmişten günümüze dek konut sahipliği süreçlerini şu sözleriyle değerlendirdi:
“Konuta erişim hakkı diye bir kavram var dünyada. Bazı katılımcılarımız dediler ki; ‘Bazı ülkeler vatandaşına konut ya da barınma hakkı sağlamak zorunda.’ Peki Türkiye böyle mi? Konut hakkı, kişilerin bir konut edinme hakkı olarak ifade edilir. Barınma hakkı da bir yerde oturabilme hakkıdır. İkisi bağlantılı ama farklı durumlar. Bu milletlerarası sözleşmelerde de geçmiş bir durum.
İnsanların konuta erişiminin bir hak olduğu söyleniyor. Bizde ise 82 Anayasası’nda problem başlıyor. Yani devlet bize konut vermek zorunda değil. Barınma imkânı vermek zorunda da değil. 60’lara göre zorundaydı. Şimdi ne oldu? Müteahhit doğal olarak serbest piyasa gereği kâr etme amacında ve buna uygun davranıyor. Günümüzde TOKİ var. Evet TOKİ’de çok çalışıyor ama bir tek TOKİ yetmez. Kentsel dönüşümde de genelde hep arsası değerli bölgelere gidiliyor. Serbest piyasada kimse kâr etmeyeceği bölgelere gitmez.
Türkiye’de 1950’lerde ve 60’larda yüzde 17’ydi kentleşme oranı. Bugün bu oran köylerdeki yaşama döndü. Köylerde kiracılık sorunu yok ama kentlerde var. Kentlerde konuta erişim sorunu son derece fazla. 2012’de kiracılık oranımız yüzde 21 iken 28’e çıkmış durumda. Bu da kiracılar ve malikler arasındaki çatışmaların kaynağını gözler önüne seriyor.”
İnsanların hem kirasını ödemesi hem de yaşamını sürdürmesi ve artırabilirse de konut yatırımı yapabilmesi çok mümkün görünmüyor..
Türkiye’de yaşanan barınma sorununun nedenlerini detaylıca aktaran Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Yönetim Kurulu Başkanı İsmail Özcan’ın açıklamalarından öne çıkan satırbaşları şöyle oldu:
“2023 Aralık itibarıyla Türkiye’de sabit ücretli çalışan kesimin yaklaşık yüzde 70’i, 1 ya da 1.5 asgari ücret kazanıyor. Bu insanların hem kirasını ödemesi hem de yaşamını sürdürmesi ve artırabilirse de konut yatırımı yapabilmesi çok olası durmuyor.
Özellikle son birkaç yıldaki ekonomik tablonun getirdiği sebeplerle, beyaz yakalı çalışan müşterimizi kaybettiğimizi düşünüyoruz. Neden? Kredi imkânlarının daralması, faizlerin yükselmesi, iş devamlılığındaki öngörülemezlik.. Bu durum rakamlara da yansıyor. İpotekli satışlar, resmi istatistiklerde de neredeyse yüzde 10’lara kadar geriledi.
Artık hayatın her alanını paylaşımlı kullanmaya başlıyoruz. Paylaşımlı ev, paylaşımlı ofis, paylaşımlı araba… Yeni neslin mülkiyet veya sahiplenme anlayışı değişiyor. Özellikle yatırım, şu dönemde hiç yok gibi. Herkes biraz daha gününü geçirme düşüncesinde. Bu durum önümüzdeki 3 – 5 yıllık dönemde de pek değişmeyecek gibi. Bizim de mülkiyet kavramına ilişkin birtakım sorgulamalar yapmamızda fayda var.
Sektördeki sorunların çözümü için değerli görüşler, öneriler var ama bunların bir potada eriyeceği yer kamu otoritesi. Hep birlikte belki de oraya yüklenmemiz lazım. Gayrimenkul sektörünün kiralama piyasasına doğru ilerlediğini görmek gerekiyor. O nedenle ‘Kira Garanti Sistemi’ni geliştirdik.
TOKİ ve Emlak Konut bu konuda öncülük yapmalı. Artık kamu arsalarını, arazilerini satmaktan vazgeçmemiz lazım. Bunlar, torunlarımıza bırakmamız gereken haktır. Bu noktada artık yeni modeller geliştirmek gerekiyor.”
Konuta erişilebilirlikle ilgili sahadan gelen sorunları aktaran İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Komite Başkanı Hakan Akdoğan, şunları söyledi:
“Özellikle ilan portalları tarafında çok ciddi bir sorun yaşıyoruz. Böylesi dönemlerde sahte, yanıltıcı ve aldatıcı ilanların konulması, çok sık rastlanan bir sorun. En çok şikâyet aldığımız konulardan biri de krediye erişilebilirlikteki zorluklar. İkinci evini alanlara kredide ciddi bir sınırlama var. Bunu anlamakta da zorlanıyoruz. Kentsel dönüşümü konuşuyoruz; evini kentsel dönüşüme sokmak isteyen bir vatandaşımızın ikinci bir eve ihtiyacı var ama siz ona, ikinci bir ev diye kredi finansman desteğini vermiyorsunuz.
Yatırımcıyı küstürdüğümüzde veya konutun bugün için bir yatırım aracı olup olmamasına ilişkin tartışmaları başlattığımızda, o zaman kiralık konut arzını da artıramıyoruz. Peki artıramadığımızda bu para nereye gidiyor? İlk defa gayrimenkul tarafında cari açık verdik… Ne yazık ki yatırımcılarımızı, birikimi, parası olan vatandaşlarımızı başka ülkelere kendi elimizle gönderdik. Arz sıkıntısından dolayı da vatandaşlarımız sürekli fiyat artışlarıyla boğuşma durumuna geldi.
En çok yaşanan sorunlardan birisi de rayiç bedel ve gerçek bedel tartışmaları. Vatandaşlar açısından bu da çok büyük bir handikap. Konutun artış ulaşılabilir olmaktan çıkmasını konuşuyoruz ama sadece şikâyet ederek de bir yere varamayız. Bugünün koşullarına uygun çözümler geliştirmemiz gerekiyor. Nitelikli iş gücünün bu sektöre girmesi gerektiğini düşünüyoruz. Günübirlik çözümlerle bu işleri sürdürmemiz de çok mümkün gözükmüyor.
Artık gayrimenkul sektörü paydaşlarının yasal bir zeminde bir araya gelmesi gerekiyor. Bunun adı belki bir sektör meclisi olabilir… Görünen o ki, bu kadar büyük sorunları ancak bir araya gelerek çözebiliriz.”
6.7 Milyon Konutun Acilen Dönüştürülmesi Gerekiyor..
Quik Sigorta Genel Müdür Yardımcısı Soner Tekbaş, Türkiye’deki kentsel dönüşüm ve bina tamamlama sigortası hakkında bilgiler paylaştığı konuşmasında şu ifadelere yer verdi:
“Ülkemizde bir deprem gerçeği var ve kendisini hiç unutturmuyor. Depremler; kentsel dönüşümün, bina yapımının ve zeminlerin ne kadar önemli olduğunu hatırlatıyor. Ülkemizde, acilen dönüşmesi gereken 6.7 milyon adet konut var. Başka bir gerçeğimiz daha var; ülkemizde yıllık yapılan konut stoku imalatı 100 bin civarında. Yani 6.7 milyon konutun dönüşümü için, normal seyrine bırakırsak, 67 yıla ihtiyacımı var. Ancak deprem süre ile çalışmıyor. Yılda 100 bin konut üreterek bunu aşamayız.
Elimizde çok büyük bir şans var, o da ülkenin müteahhit sayısı. Son istatistiklere göre 423 bin müteahhidimiz var. Bu sayı Avrupa Birliği ülkelerinin toplamında 30 bin. Almanya’da sadece 3 bin… 6.7 milyon konutun dönüşümü için gerekli müteahhit altyapısına sahibiz.
23 Haziran 2024 tarihinde, kentsel dönüşümü de kapsayan, Bina Tamamlama Sigortası modeli oluşturuldu. Kentsel dönüşümdeki en büyük engellerden biri güven sorunu. Evini dönüşüme sokmak isteyen kişi, müteahhide güvenmiyor. Müteahhit bile kendine güvenmiyor çünkü yakın gelecekte neler olabileceğini kestiremediği bir ekonomik sistem var. Belediye de müteahhide güvenmiyor. Yani bir güvensizlik ortamı var. Bu anlamda güveni tam sağlayıcı unsur, Bina Tamamlama Sigortası.
Bina Tamamlama Sigortası ne yapıyor? Adı üstünde, binanın gerekli sürede tamamlanmasını sağlıyor. Bu sayede müteahhit de arsa sahibi de ilgili belediye de kafasını yastığına rahatça koyuyor. O zaman ne yapmak lazım? Bina Tamamlama Sigortası’nı teşvik etmek lazım.”
Mesele Sadece Konut İnşa Etmekten İbaret Değil!
“Erişilebilir Gayrimenkulde İnovatif Çözümler” başlıklı oturumda ise İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Komite Üyesi ve Fuzul Yönetim Kurulu Üyesi Ömer Faruk Akbal konuştu. Barınma krizine ilişkin değerlendirmelerde bulunan Akbal, şu açıklamalarda bulundu:
“Meselenin sadece konut inşaatından ibaret olmadığını görüyoruz. Siz konuyu; şehrin imar dünyasından ayrı bir şekilde, yalnızca konutu inşa etmek özelinde ele alırsanız, bütüncül politika yanında ne yazık ki sığ kalıyor. Konut inşa etmekten şehir imar etmeye, şehir imar etmekten aslında bir toplumu / medeniyeti ihya etmeye doğru giden bir mesele olduğunu görüyoruz. İşin ilgili otoriteleri, ilgili kurumları, paydaşları bu meseleyi etraflıca tartışmalı.
Konut; kendi başına ele aldığımızda, her yıl değeri artan, bir başka ifadeyle her yıl pahalılaşan bir ürün. Talep gören bir ürünün arzı kısıtlıysa ve talep azalmıyorsa, fiyat pahalılaşır. Söz konusu şey, barınma ihtiyacımızı karşılayan konutlar ise ve dünya arazisi büyümüyorsa demek ki bu pahalılaşacak. Nüfus arttıkça talep artacak, arazi olanağı büyümedikçe, arazi / yerleşke fiyatlarımızın düşmesini bekleyemeyiz. Dünyada 2.5 – 3 milyar insanın barınma sorunu yaşadığı ifade ediliyor.
Avrupa’da 2010 yılından 2022 yılına kadar konut fiyatlarında avro bazında yüzde 20 – 23 arasında artış olmuş. Türkiye’deki artış yüzde 75’in üzerinde gerçekleşmiş. Türkiye’de neden daha fazla artmış? Ne yazık ki temel bir problemimiz var; biz tükettiğimiz kadarını üretemiyoruz. Tüketimimiz, üretimimizden daha fazla.
Türkiye’de ev sahipliği oranı 2014’te yüzde 62 iken, 2022’de yüzde 56’ya düşmüş. Kiracı oranı yüzde 20’den yüzde 27.8’e çıkmış. Ev sahipliği oranında Avrupa’da sondan 4’üncü sıradayız. ‘Orta gelirli’ grubunda ev sahipliği oranı son 17 yılda; yüzde 57.6’dan, yüzde 55.7’ye düşmüş. ‘Yüksek gelir’ grubunda bu oran yüzde 63.5’ten, yüzde 61’e düşmüş. ‘Dar gelirli’ grubunda yüzde 67’den, yüzde 48’e düşmüş. Aslında Türkiye’de ev sahipliği oranı düşen, ne yazık ki dar gelirli kesim. Yani biz dar gelirliyi ev sahibi yapamazsak bu oran hızla düşmeye devam edecek.”
Konuta erişimde yenilikçi çözümler talebi artırır..
12. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi’nin ana sponsorları arasında yer alan Siltaş Yapı’nın Genel Koordinatörü Fisun Kapki, esnek planların önemine dikkat çekti.
Zirve kapsamında gerçekleştirilen ‘Gayrimenkule Erişimde Üretilen Alternatif Çözümler ve Yaklaşımlar’ oturumunda görüşlerini belirten Fisun Kapki; doğru lokasyon, mimari tasarımlar ve esnek ödeme planları ile yüksek satış oranlarının yakalanabileceğini vurguladı. Bu noktada, ‘Ödedikçe değiştir-ödedikçe geliştir’ modeliyle müşterilerine daha esnek seçenekler sunduklarını söyleyen Kapki, teknoloji ışığında geliştirdikleri yenilikçi çözümlerle inşa ettikleri projeleri ile yaşam alanlarını daha erişilebilir hale getirdiklerini vurguladı.
Siltaş Yapı olarak, ‘kente değer katan yapılar’ anlayışları ışığında kenti dönüştüren ve kentle uyumlu yaşam alanları inşa etmeye hız kesmeden devam ettiklerini vurgulayan Fisun Kapki, şunları söyledi:
“Her bir projeyi üretirken motivasyon kaynağımız daima bir sonraki projemiz oluyor. Sadık müşteri portföyümüz ve onlardan aldığımız referanslarla yeni müşteriler kazanıyoruz. Müşteri sadakatimiz, karşılıklı güven ilişkimize dayanıyor. Müşterilerimiz için geliştirdiğimiz ‘Ödedikçe değiştir-ödedikçe geliştir’ modelimizle, projelerimizin birinden daire satın alan müşterimizin yatırımı da başlamış oluyor. Modelimiz kapsamında Siltaş Yapı’nın projesinden daire alan bir kişi dilerse, diğer projelerimizdeki dairesini değiştirerek hem konut tipi hem de fiyat bazında yatırımını geliştirme fırsatı buluyor. Bu modeli rahatlıkla sunabilmemizin nedeni ise sürekli olarak çok sayıda proje geliştiriyor olmamız.
Pahalı gayrimenkul diye bir şey yok. Uygun olmayan lokasyonlar, planlar, metrekareler ve ödeme koşulları vardır. Ancak bu unsurlar doğru şekilde bir araya geldiğinde satış kaçınılmaz olur. Siltaş Yapı olarak; doğru lokasyon, doğru mimari tasarımlar ve doğru metrekarelerle kişiye özel ödeme planlarını projelerimizde birleştirerek, satış oranlarında büyük başarılar elde ediyoruz. Ekonomik daralmaların olduğu yıllarda bile dikkat çeken projeler üretmeye devam ederken müşterilerimize daha etkili bir şekilde ulaşabilmek için yenilikçi fikirleri önemsiyoruz ve çalışmalarımızı bu doğrultuda genişletiyoruz. Bu bağlamda; sürdürülebilir enerjiyi kullanmayı, teknolojik altyapımızı geliştirmeyi, yapay zekâyı projelerimize entegre etmeyi ve kullanıcı deneyimlerini geliştirerek projelerimize erişimi artırmayı sürdürüyoruz. Önümüzdeki dönemde de gittikçe artan bir ivmeyle şehri dönüştürmeye, kente değer katan yapılar üretmeye devam edeceğiz.”
