Türkiye’de her zaman önemli yatırım araçlarından biri olan konut yatırımları, özellikle yüksek enflasyon ve kısıtlı yatırım araçlarının olduğu dönemlerde bireysel yatırımcılar tarafından tercih edildi. Son dönemlerde kira getirilerinin üzerinde gerçekleşen konut değer artışları, gayrimenkul yatırımlarının cazibesini daha da arttırarak yabancı yatırımcılar açısından da önemli bir araç haline geldi.
Avrupa Birliği ile yapılan müzakereler, reform paketleri ve kredi derecelendirme kuruluşlarının yatırım yapılabilir yönündeki not artırımları; Türkiye ekonomisine ve gayrimenkul pazarına olan güveni arttırırken, birçok uluslararası şirketin Türkiye pazarına giriş yapması ve mevcut şirketlerin operasyonlarını genişletmesinde de önemli rol oynuyor.
Türkiye ekonomisinin lokomotif gücü olan inşaat sektörü ise artan talep ile birlikte kapasitesini yükselterek yabancı gayrimenkul yatırımcılarının ilgisini çekiyor. 2013’ün ilk yarısında inşaat sektörü % 6,8, gayrimenkul kiralama sektörü % 6,2 büyüme kaydederken; aynı dönemde arz tarafında yeni inşaat ruhsatların sayısı % 7,7 ve yapı kullanma izinlerinin sayısı % 21,7 artış gösterdi. Talep tarafında ise 2013’ün ilk yarısında 570.000 konut ünitesi satışı ile yeni bir zirveye ulaşılırken, geçen yılın aynı dönemine kıyasla yaklaşık iki kat fazla satış gerçekleşti ki bu durum kısmen de olsa yeni KDV düzenlemelerine bağlanabilir.
Mütekabiliyet yasası ile birlikte yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmesi kolaylaşırken, yeni yasanın Mayıs ayında yürürlüğe girmesiyle yabancılara gayrimenkul satışları artış göstermeye başladı. 2012 yılında toplam 2,64 milyar dolar’a erişerek %30 oranında artış kaydeden yabancı gayrimenkul satışları, 2013’ün ilk yarısında ise yaklaşık 1,3 milyar dolar’a ulaştı. Tapu kayıtlarına göre 2012’nin ilk yarısında yabancılara gayrimenkul satışları yaklaşık 2.800 adet iken, 2013 yılı aynı döneminde yaklaşık 6.200 adete ulaştı. Önemli turizm merkezlerinden biri olan Türkiye’nin kıyı bölgeleri yazlık ve emeklilik düşünen konut alıcıları için cazip bölgeler olsa da gelecek dönemlerde yazlık ikinci konut satışlarının yanı sıra, büyük kentlerde de yatırım amaçlı konut alımlarının artması bekleniyor.
Mütekabiliyet yasası çerçevesinde yabancıların Türkiye’de mülk edinmesi artış gösterse de kurumsal yatırımcıların konut gayrimenkul satın alımlarının halen kısıtlı olduğunu görüyoruz. Ticari gayrimenkul sektörü ise 2008 finansal krizi ile birlikte yavaşlamasına karşın kurumsal yatırımcıların hep odağında oldu ve özellikle 2005 yılından beri alışveriş merkezi satın alma işlemleri hız kazandı. Bu doğrultuda, konut gayrimenkulü toplu satışları uluslararası kurumsal yatırımcıların konut pazarına ilgisini arttırmak için önemli bir yöntem olabilir.
Real CapitalAnalytic’in yayınladığı Türkiye gayrimenkul satış işlem verilerine göre, toplu gayrimenkul satışlarının üçte biri konut yatırımlarına girmekte ve yabancıların toplu alımlarının üçte ikisini konut gayrimenkulleri oluşturmaktadır 2013 Ağustos ayı itibariyle, yıllık konut gayrimenkulü toplu satışları Arap ülkeleri ağırlıklı olmak üzere 320 milyon dolar’ı aştı.
Gelecekte, büyük çaplı kentsel dönüşüm projeleri dikkate alındığında, sağlıklı ve sürdürülebilir büyüme adına uluslararası yatırımcıların konut pazarına olan ilgisinin daha da önem kazanması bekleniyor.
Konut yatırımları bireysel yatırımcılar dışında emeklilik fonları, sigorta şirketleri, gayrimenkul yatırım şirketleri ve mülk yönetim şirketleri gibi kurumsal gayrimenkul yatırımcıları için de önemli fırsatlar sunuyor. Örneğin, İsviçre ve Hollanda’da konut yatırımları önemli bir yatırım aracı olup, toplam kurumsal yatırım portföylerinin yarısından fazlasını oluşturuyor. İsviçre’de emeklilik fonları yatırımlarının %83’ü ve sigorta şirketleri yatırımlarının %61’i konut yatırımlarıdır.
Nüfusun büyümesi ve talebin artmasının yanı sıra alternatif yatırım araçlarının çoğalması da kurumsal yatırımcıların Türkiye’deki konut yatırımlarına ilgisini arttıracaktır. Portföyleri konut yatırımlarına yoğunlaşmış GYO’lar da kurumsal yatırımcılar için alternatif oluşturuyor. Önümüzdeki yıllarda, hızla büyüyen bireysel emeklilik sistemi (BES) ile birlikte kurumsal konut gayrimenkul yatırımları daha fazla teşvik edilebilir. Konut pazarı, öğrenci yurtları veya yaşlı bakım evi gibi özelleşmiş mülk çeşitleri ile gelişerek daha geniş bir yatırımcı kitlesine hitap edebilir.
Yatırım araçlarının ve mülklerin çeşitlenmesinin yanı sıra mülk ve kiralama yönetiminin de kurumsallaşması gerekiyor. Ticari gayrimenkul konusunda profesyonel mülk ve kiralama yönetimi şirketleri mevcut iken konut pazarında bu durumun oldukça kısıtlı olması, gayrimenkul değer artışının yanı sıra sürdürebilir gelir elde etmeyi önemseyen kurumsal yatırımcıları da sınırlandırıyor.
