RE/MAX Su ofisinde gayrimenkul danışmanlığı yapan Kerem Cengizay, Üsküdar’daki yeni projeleri ve fiyatları inceleyip, bölgeyi analiz etti. Buna göre, yapımı süren Marmaray projesi bölgeyi farklı bir kimliğe büründürecek.
KONJONKTÜR
Üsküdar, emlak piyasasındaki genel trendlerden etkilenmekle birlikte, kendine has bir takım özelliklerinden dolayı da yer yer ayrışmalar gösteriyor. Bölgenin tarihi yapısı, doğal dokusu, mahalle kültürü, Anadolu yakasından Avrupa yakasına ulaşımın en rahat ve kısa şekilde yapılabilmesini sağlayan konumu, ilçeyi her zaman cazip kılan unsurlar oldu. Üsküdar’da düşük-orta gelir grubuna hitap eden konutlar bulunabileceği gibi, yüksek gelir grubunun ilgisini çeken köşkler, yalılar, boğaz manzaralı daireler de var.
Üsküdar’da özellikle Selman-i Pak ve Hakimiyet-i Milliye Caddeleri öne çıkan bölgeler arasında yer alıyor. Bunların dışında, Halk Caddesi, Dr. Fahri Atabey Caddesi, Cumhuriyet Caddesi, Bağlarbaşı ile Zeynep Kamil’i bağlayan Nuh Kuyusu Caddesi, Tunusbağı Caddesi, sahilde Paşa Limanı Caddesi sıralanabilir.
YENİ YATIRIMLAR
Üsküdar’da günümüzde hali hazırda devam etmekte olan en büyük proje Marmaray projesidir. İstanbul trafiğine çözüm getirmesi için başlatılan Marmaray Projesi Demiryolu Boğaz Tüp Geçişi, Anadolu yakasını Üsküdar’dan Avrupa yakasına bağlayacak. Projenin 2013’te bitirilmesi planlanıyor. Bu proje ile bağlantılı olarak yapılması planlanan Üsküdar Meydanı projesi bitirildiğinde, Üsküdar, dünyanın sayılı büyük meydanlarından birisine kavuşacak. Bunun yanında projesi tamamlanan ve Ağustos ayında ihaleye çıkılacak olan Üsküdar’ı Ümraniye, Çekmeköy ve Sancaktepe’ye bağlayacak metro inşaatının da 38 ayda bitirilmesi öngörülüyor. Proje tamamlandığında Üsküdar’dan Sancaktepe’ye 24 dakikada ulaşılabilecek.
KİRALIKLARDA DURUM
Üsküdar’ın her kesime hitap edebilen yapısı kira rakamlarında da kendisini gösteriyor. Bölgede, 650 liraya 1+1 daire bulmak mümkün iken, 1.000 ile 1.500 lira aralığında 3+1 daire, 2 bin 500 ile 3 bin 500 lira aralığında manzaralı bir daire, 4 bin ile 5 bin dolar karşılığı yalı dairesi bulunabiliyor.
SATILIKLARDA DURUM
Bölgede çok geniş bir fiyat aralığında gayrimenkul edinmek mümkün. Örneğin, 2+1 bir daire, merkezde 100 bin lira karşılığı bulunabilirken, denize ilk sıradaki bir konumda 1milyon liraya konutlar var. Yine merkeze yakın bölgelerde 3+1 büyüklüğünde bir daire 180 bin ile 250 bin lira aralığında satılıyor. Yeni yapılmış binalarda ise metrekare fiyatları 2 bin 500 ile 5 bin lira arasında değişiyor. Tarihi Yarımada veya boğaz manzaralı bir dairenin fiyatları ise oturmak istediğinizde 600 bin ile 700 bin liradan başlayıp 1 milyon ile 1,5 milyon dolara ulaşan aralıkta satılıyor.
Söz konusu bir yalı dairesi olduğundaysa fiyatlar 45 milyon dolara kadar çıkıyor.
ALICI PROFİLİ
Özellikle Avrupa yakasına ulaşım kolaylığı Üsküdar’ı Avrupa yakasında çalışan veya okuyan kesim için cazip kılıyor. Fiyatların Beşiktaş yakasına oranla daha uygun olması ve ağırlıklı konut alanı olması da bu talebi güçlendiriyor. Manzara meraklıları için ise tarihi yarımada veya boğaz manzarası, Üsküdar’ı seçmelerinde en önemli faktör oluyor. Bölgeyi genellikle çalışan kesim ve öğrenciler tercih ediyor.
PRİM FIRSATLARI
Gayrimenkul yatırımının en az risk barındırdığı bölgeler, şehrin merkez bölgeleridir. Bu bölgeler arsa değeri olarak da diğer bölgelerden çok daha öndedir. Bu anlamda Üsküdar’ın gerek kira getirisi gerekse prim potansiyeli ispatlanmıştır ve bunun diğer bölgeler gibi konumdan kaynaklı sebeplerle gerileme riski yoktur. Bu anlamda Üsküdar, şehrin neredeyse merkez noktası olma konumuyla yatırım yapılacak başlıca bölgelerden biri arasında yer alıyor. Bölge 7-8 yıl önceye bakıldığında yüzde 400 ile 500 arasında prim yapıyor.
TİCARİ GAYRİMENKUL
Üsküdar’ın eski binalarının altlarında yer alan dükkânların ağırlıklı olarak küçük alanlara sahip olmaları, özellikle kurumsal ve zincir markalardan gelen geniş alanlı dükkân taleplerine cevap vermekte güçlüğe sebep oluyor. Selman-i Pak Caddesi’nin sahile yakın bölümü ve Hakimiyet-i Milliye Caddesi ticari gayrimenkul taleplerinin en fazla geldiği, caddeler arasında. Altunizade de, ticari bölge olma özelliğiyle, plaza türü yapılaşmasıyla, ofis ve mağaza yatırımcısının ilgi gösterdiği bir bölge.
BÖLGEDEKİ PROJELER
ŞEHRİZAR KONAKLARI
Yeri: Üsküdar
Yapımcı firma: Emlak Konut GYO-Gap İnşaat
Teslim tarihi: 2013
Toplam konut sayısı: 208
Konut tipleri: 3+1 – 9+1
Konut fiyatları: 1.950.000-3.500.000 TL
AKTAŞ BOĞAZİÇİ EVLERİ
Yeri: Üsküdar
Yapımcı firma: Aktaş İnşaat
Teslim tarihi: Ocak 2013
Toplam konut sayısı: 81
Konut tipleri: 2+1, 3+1, 4+1
Konut fiyatları: 588.000-1.710.000 TL
PRESTİJ KONAKLARI
Yeri: Üsküdar
Yapımcı firma: Prestij Grup
Teslim tarihi: Temmuz 2012
Toplam konut sayısı: 20
Konut tipleri: Bahçe-çatı dubleksi, ara katlar
Konut fiyatları: 1.800.000-2.250.000 dolar
Millliyet
