Anlaşmazlıkların en fazla yaşandığı konularından biri olan kiracı-ev sahibi ilişkisinde yeni bir döneme girildi. 1 Temmuz’da yürürlüğe giren ve birçok şeyi değiştiren Yeni Borçlar Kanunu’na göre ‘hava parası’ da yasal hale geldi
1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren geçerli olan Yeni Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmelerinde çok önemli değişiklikler yaşandı. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, yeni Borçlar Kanunu’nun eskisine göre radikal değişiklikler getirdiğini belirterek, mal sahibi ile kiracı arasındaki anlaşmanın bir başka kiracıya devrinde yeni kanunla birlikte önemli bir değişik olduğunu söyledi. Kiraz, Eski Borçlar Kanunu’nun 259’uncu maddesinde de yer alan ‘Kiraya verenin yazılı rızasının alınması’ durumunun işyeri kiralamaları dışında devam ettiğini, fakat işyeri kiralamalarında kiraya verenlerin ‘haklı sebep’ göstermeleri dışında kira ilişkisinin devrine onay vermeleri zorunluluğunun getirildiğini söyledi.
İki yıl sorumluluk geliyor
İşyeri kiralamalarında ‘haklı sebep’ kavramının içeriğinin belirlenememesinin her olaya farklı bir sebep yaratabileceğine işaret eden Kiraz, “Ayrıca halk arasında bilinen adıyla ‘hava parası’ alınarak yapılan devirlerin önü bu şekilde açılmış olacak. Normalde mal sahibinin yazılı onay vermesiyle, kira ilişkisi üzerine geçen taraf sözleşmenin tarafı olup, devredenin kiraya verene karşı sorumluluğu sona erecektir. Yeni Borçlar Kanunu’un 259’uncu maddesine göre işyeri kiralamalarında devreden kiracının sorumluluğu kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla da 2 yıl süreyle devam edecektir. Devreden kiracı yeni kiracı ile birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır” dedi.
Kiraz, bu yasayla birlikte kiracı-mal sahibi ilişkisinin tek bir yasa çatısında toplandığını vurgulayarak, tahliye konusu ve diğer kira hukuku sorunlarının da bu yasaya göre çözüleceğini kaydetti.
Kiracı-ev sahibi ilişkisinde son durum
* Mal sahibi gayrimenkulü sözleşme başlangıcı tarihinde kullanıma elverişli bir halde teslim edecek.
* Kiracı gayrimenkulü teslim alındıktan sonra taşınmazı kullanmasına engel olacak bir ayıbın varlığı halinde sözleşmeyi fesh hakkı olacak.
* Sözleşmenin imzalanmasından sonra gayrimenkulün herhangi bir nedenle el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. 1 ay içerisinde kiracının eline geçecek şekilde yazılı bildirim yapması zorunlu hale geliyor.
30 günlük süre
* Kiracı ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini ve yan giderleri kiralanan taşınmazın kendisine tesliminden sonra ödemez ise kiracıya yazılı olarak 30 günlük süre verilerek, bu süre sonuna kadar ödemesini talep edebilecektir. Aksi halde 30 günlük sürenin sonunda kiracı temerrüde düşmüş sayılacak ve bu durum tahliye nedeni olarak kabul edilebilecek.
* Kiracılar gayrimenkulde meydana gelen ayıplar ve zararların giderilmesi için yapılacak çalışmalara katlanmakla yükümlü olmakla birlikte, gayrimenkulün satışı, yeniden kiraya verilmesi ve bakımı konularında 3. kişilerin gezip görmelerine izin vermek zorunda olacak.
* Ev sahibi gayrimenkulün değerinin korunması veya değerinin arttırılması için yenilik ve değişiklik yapabilecek. Kiracı ise ev sahibinin yazılı izni ile yenilik ve değişiklik yapabilecek.
* Kiracı, sözleşme süresine uymadan gayrimenkulü geri verirse, sözleşmeden doğan borçları makul bir süre için devam edecek. Ancak kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracıya sözleşmeden doğan borçlarının sona ereceği hükmü ekledi. Bu maddeyle kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira sözleşmesinin devredilemeyeceği kuralı büyük bir yara aldı.
* Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesh edilebilmesi için kira sözleşmesinde daha uzun bir fesih bildirim süresi öngörülmüş ise o sürenin uygulanması, böyle bir süre öngörülmemiş ise kanuni sürelerin uygulanması gerekiyor.
ÜFE’ye göre artış
* Yeni Borçlar Kanunu ile kira sözleşmelerindeki yıllık kira artış oranı konusundaki soruna çözüm bulundu. Buna göre taraflar yenilenen kira dönemlerinde ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi)’deki artış oranını geçmemek koşulu ile kira sözleşmelerinde artış oranı belirleyebilecekler.
* Kira sözleşmesinde kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmiş ise beş yıl geçmedikçe kira bedelinde herhangi bir değişiklik yapılamayacak.
Kiracıya 10 yıllık koruma
* Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacak.
* Ev sahibi, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecek. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecek.
* Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecek.
* Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini fesh edemeyecek.
