İpotekli konut kredisi modelini oldukça geç keşfeden Türkiye, küresel kriz koşullarına rağmen bu alanda büyük bir gelişim potansiyeli taşıyor.
ABD'de küresel krizin fitilini ateşleyen mortgage piyasası gelişmiş ülkelerde zayıflarken, pazarın küçüklüğü nedeniyle Türkiye'de büyük bir gelişim potansiyeli gösteriyor. Avrupa Mortgage Federasyonu'nun verilerine göre, Türkiye 2010 yılında Avrupa ülkeleri ve ABD'ye göre ipotekli konut kredilerindeki artışta ilk sırada yer alıyor.
Sözkonusu kuruluşun verilerine göre, 2010 yılında bir önceki yıla göre ipotekli konut kredilerinin artışında Türkiye yüzde 35.4'lük büyüme kaydetti. ikinci sıradaki Polonya'nın büyümesi yüzde 24.5 oldu. Yüzde 23.2'lik artışla Slovenya ikinci sırada yer alırken, pazarın büyüklüğü ve küresel krizden etkilenme itibarıyla ilk üç ülkeden ayrışan İtalya'nın yüzde 20.9'luk büyüme ile dördüncü sırayı alması dikkat çekiyor. Nitekim, bu kredilerde Avrupa Birliği (AB) üyesi 27 ülkenin ortalama büyümesi yüzde 4.9. Avrupa'daki gelişmiş büyük ölçekli ekonomiler içinde İtalya'nın ardından en hızlı büyüme kaydeden Fransa'da bu oran yüzde 8'de kalıyor.
2010 yılında mortgage kredilerinin en fazla düşüş gösterdiği ülkelerin başında ise yüzde -11.4'le Ukrayna geliyor. İrlanda ise yüzde -8.2 ile ikinci sıradaÖ ABD'de konut kredilerindeki daralma yüzde 2.7 olurken, Almanya, İngiltere, İspanya, gibi ekonomik büyüklük açısından önde gelen ülkelerde artış oranları yüzde 5'in altında kaldı.
Kredilerin büyüklüğü
Avrupa Mortgage Federasyonu'nun verilerine göre, ipotekli konut kredilerinin büyüklüğünde ilk sıradaki ülke olan ABD'de 2010 yılı itibarıyla kredi hacmi 8 trilyon 384 milyar euro düzeyinde bulunuyor. Bu rakam, 27 AB ülkesinin 6 trilyon 83 milyar euro'yu bulan toplam konut kredisi hacminin 2.3 trilyon euro üzerinde. İpotekli konut kredisi hacminde ABD'nin ardından ikinci sıradaki İngiltere'de rakamın büyüklüğü 1 trilyon 440 milyar euro'yu aşıyor. Listede üçüncülüğü Almanya alırken, izleyen ülkeler Fransa, İspanya, Hollanda ve İtalya olarak sıralanıyor. Türkiye'de ise 2010 yılı itibarıyla bu kredilerin büyüklüğü 30 milyar 560 milyon euro. Türkiye bu büyüklükle Avrupa ülkeleri arasında Polonya'nın ardından 17'inci sırayı alıyor.
Milli geliri aşan kredi büyüklükleri var
İpotekli konut kredilerinin ülke GSYH'sına oranında ise rekor yüzde 107.1'le Hollanda'ya ait. İlk üçündeki Danimarka'da yüzde 101.4, İrlanda'da yüzde 87.1'lik orana sahip. 27 AB ülkesinde yüzde 64.2 olarak belirlenen bu oranın, Avrupa ülkeleri içinde en düşük olduğu ülke ise Türkiye. Türkiye'de konut kredilerinin GSYH'ya oranı yüzde 5.5 seviyesinde. Türkiye'nnin üstündeki ülkeler ise Romanya, Ukrayna ve BulgaristanÖ ABD'de bu tür kredilerin GSYH'ya oranı yüzde 76.5 seviyesinde bulunurken, ekonomik büyüklük açısından önde gelen AB ülkelerinden İngiltere'de yüzde 85.0, Almanya'da yüzde 46.5 ve Fransa'da yüzde 41.2 olarak belirlendi.
Kişi başına borçluluk
2010 yılı verilerine göre kişi başına mortgage kredisinin en yüksek olduğu ülkelerin başında 45.2 euro ile Norveç geliyor. İkinci sıradaki Daminarka'nın rakamı 42.9, üçüncü sıradaki Hollanda'nın rakamı ise 38 euro seviyesinde. AB ortalaması 12.9 euro olarak belirlenirken, Türkiye Rusya'nın da dahil olduğu listede en düşük kredi borcuna sahip dördüncü ülkeÖ Kişi başına ipotekli konut kredisinin ortalaması ise sadece 420 euro. Bu rakamın büyüklüğü, Türkiye'nin ardından gelen Romanya'da 320, Rusya'da ise 210 euro düzeyinde.
Türkiye'deki tablo
Türkiye'de konut kredileri, 2001 krizi sonrasında uygulanan politikalar kapsamında faizlerin hızla gerilemesiyle büyük sıçrama gösterdi. Krediler, özellikle faiz oranlarının yüzde ikinin altına geldiği 2004 yılından itibaren tırmanışa geçti. Hızla artan konut kredileri, ilk dönemlerde ağırlıklı beş yıllık vadede yoğunlaştı. Türkiye, ipotekli konut kredileri sistemiyle ise 2007 yılı başında yürürlüğe giren mevzuatla tanıştı. 2007 yılı sonunda 30.8 milyar TL düzeyinde bulunan konut kredileri 2008 yılında yüzde 22'lik artışla 40 milyar TL sınırına yaklaştı. Sektörün kredi büyümesi küresel krizin etkilerinin en yoğun hissedildiği 2009 yılında da devam etti ve yıllık bazda yüzde 15'i aşan oranla 44.9 milyar TL'yi buldu. İpotekli konut kredilerinde "altın dönem" ise 2010 yılı oldu. Bir önceki yıla göre yüzde 35.4 düzeyinde artış gösteren ipotekli konut kredilerinin toplam hacmi de 60 milyar TL'nin üstüne çıktı. 2011 yılında yüzde 22.6 artarak yılı 74.6 milyar TL ile kapatan konut kredilerinin hacmi, 2011 yılının son çeyreğinden itibaren ise, görece yatay bir seyir izlemeye başladı. Ekonominin soğutulmasına ve talebin baskılanmasına yönelik önlemler çerçevesinde özellikle Ekim 2011 tarihinden itibaren konut kredilerinde de yavaşlama dönemine girildi. Süregelen yavaşlama ile birlikte 2012 yılının ilk üç aylık dönemindeki kredi artış hızı da yüzde 1.1 seviyesinde kaldı.
Konut kredilerinde hızlı artış, bankaların kredi portföyünün yapısı da değiştirdi. İlk yıllardan itibaren toplam krediler içinde yüzde 10 paya sahip olan konut kredilerinin payı izleyen yıllarda da yüzde 10-11 arasında seyretti.
Batığı en az kredi
Konut kredileri, bir yandan yüksek talebe paralel olarak konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş, bir yandan da Türkiye'deki uygulamada kapsamlı teminatlar dolayısıyla bankaların kredi portföyündeki en sorunsuz kredi türü niteliğini taşıyor. Nitekim, Mart 2012 dönemi itibarıyla bankacılık sektörünün takipteki alacakları içinde yüzde 3.4 ile en düşük paya sahip olan konut kredilerinde takibe dönüşüm oranı da yüzde 1'in altında bulunuyor. Diğer bir ifadeyle her 100 TL'lik konut kredisinin ancak 80 kuruşluk bölümü takipe düşüyor. Bu oran tarım örneğin kredilerinde yüzde 2.9, toptan ticaret sektörüne yönelik kredilerde yüzde 3, tekstil sektörüne yönelik kredilerde yüzde 6.4 ve kredi kartı borçlarında ise yüzde 5.7 seviyesinde bulunuyor.
Türkiye ikincil piyasaya hazırlanıyor
İpotekli konut finansmanı sistemiyle oldukça geç tanışan Türkiye, şimdi büyük bir potansiyele sahip bu alanda ikincil piyasa oluşturulmasına yönelik hazırlıklarını ise sürdürüyor. Konut kredileri kaynaklı ikincil piyasa oluşturulması çerçevesinde yapılan mevzuat düzenlemeleri çerçevesinde bankalara, "ipotek teminatlı menkul kıymetler" ve "ipoteğe dayalı menkul kıymetler" adıyla iki farklı sermaye piyasası enstrümanı oluşturma olanağı sağlandı. İkincil piyasanın oluşturulmasına yönelik hazırlıklar kapsamında Türkiye Bankalar Birliği (TBB) de bir çalışma yürütüyor. Birlik, dünya örneklerinin incelenerek sağlıklı bir piyasa kurulmasına yönelik görüş ve önerileri ortaya çıkarmak amacıyla, bu alanda uluslararası deneyimi bulunan bir danışmanlık firmasından hizmet alıyor. Danışmanlık firmasının çalışmalarının yakında tamamlanması bekleniyor. Çalışmaların ardından, Türkiye için en ipotekli konut kredilerine dayalı en uygun ikincil piyasa modeli de netleşmiş olacak.
Türkiye'de mortgage kredilerininin önümüzdeki dönemde de görece hızlı yükselişini sürdüreceği ve 2011 yılında yüzde 5.8 düzeyinde bulunan kredilerin GSYH'ya oranının önümüzdeki 10 yıl içinde yaklaşık 10 puanlık artışla yüzde 15'ler seviyesine geleceği tahmin ediliyor. Bu alanda ikincil piyasanın oluşturulmasının önündeki en önemli zorlukların ise, küresel krizin kaynağı olarak görülen bu piyasaya yönelik güven unsurunun zedelenmesi ve bankalar başta olmak üzere, kamunun borçlanma gereği paralelinde faiz getirilerinin cazibesini koruduğu devlet tahvili ve hazine bonosu gibi enstrümanlara ilginin sürmesi olduğu belirtiliyor. Ayrıca bankaların, yurtdışından ucuz kaynak temininin de bu piyasaya yönelik muhtemel ilginin düşük düzeyde kalmasında etkili olabileceği kaydediliyor
dünya
