İstanbul'un Esenyurt'u, yeni sayılacak bir ilçe olmasına karşın, bölgeye prestij kazandıran projelerle bilinirliğini arttırdı. Son dört yılda yaklaşık yüzde 50 oranında artan ilçe nüfusu da bölgeye olan talebin yoğunluğunu gösteriyor. İmar krizi nedeniyle çok sayıda vatandaşın ‘konutzede’ durumuna düştüğü Esenyurt’ta yaşanan sıkıntılar yeni imar planlarıyla çözüldü. Bazı inşaat şirketlerinin imar kaosu nedeniyle finansal açıdan zor duruma düşmesi nedeniyle yarım kalan inşaatlar bulunsa da çok sayıda projenin şantiyesinde çalışmalar devam ediyor. Esenyurt’ta inşaatı süren projelerin de tamamlanması ile birlikte bölgeye yaklaşık 10 bin adet yeni konut ve bununla birlikte yaklaşık 21 bin kişilik bir nüfus artışı öngörülüyor.
Konut piyasası hareketli
Bölgedeki gayrimenkul fiyatları geçtiğimiz yıl içinde, yaşanan imar planı belirsizliklerinden dolayı İstanbul geneline kıyasla düşük oranda bir artış göstermişti. Bu dönemde bölgedeki satılık ve kiralık konut sayısı da arttı. Kısa bir süre önce onaylanan 1/5000 ölçekli planlarla birlikte yeniden hareketlenmesi beklenen bölgeye, plan onayının üzerinden az bir zaman geçmesine rağmen talep artmaya başladı.
Bölgeye yerli ve yabancı yatırımcıların yeniden ilgi göstermeye başladığını kaydeden TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Duygu Bircan, “İnşaatı durdurulan konut projelerinin yeniden hareket kazanması ile birlikte bölgedeki gayrimenkul sektörü de canlandı. İmar planı sorunlarıyla birlikte tercih edilirliği azalan, insanların şüpheyle yaklaştığı ilçe, son gelişmelerle birlikte yeniden talep görmeye başladı” değerlendirmesini yaptı.
Fiyatlarda son durum
Esenyurt’ta arsa stoğunun fazla ve jeolojik yapının uygun olması dolayısıyla; “modern konut” olarak tanımlanan, içerisinde açık ve kapalı yüzme havuzları, çocuk oyun alanları, yeme-içme birimleri, rekreasyon alanları, rekreatif yeşil alanlar vb. sosyal alanlar barındıran, etrafı çevrili, otopark imkanı bulunan güvenlikli siteler şeklinde gelişim gösteriyor.
Değrleme Uzmanı Duygu Bircan, genellikle orta gelir grubu tarafından tercih edilen Esenyurt’taki yeni ve nitelikli konut projelerindeki dairelerin metrekare birim fiyatlarının ikinci el için 2 bin – 2 bin 500 lira, birinci el için ise 3 bin – 4 bin 500 lira bantlarında yoğunlaştığını belirtiyor. Bölgedeki konut stoğuna bakıldığında, 2+1 ve 3+1 tip dairelerin çoğunlukta olduğunu söyleyen Bircan, “Bahçeşehir, Fatih, Beykent ve İstanbul üniversitelerinin yerleşkeleri dolayısıyla, ilçedeki 1+0, 1+1, 2+1 daire tipleri de öğrenciler tarafından talep görüyor” dedi.
Ulaşım avantaj sağlayacak
Esenyurt, TEM Otoyolu ve D-100 Karayolu bağlantı yollarına yakın konumu sebebiyle çalışan kesim tarafından tercih ediliyor. 3. Boğaz Köprü ile bağlantılı Kuzey Marmara Otoyolu Projesi’nin TEM Otoyolu bağlantısı Esenyurt’un doğusundan geçecek. İlçenin kuzeyinde bulunan Üçüncü Havalimanı ile kenti bağlayan önemli ulaşım aksları bölgenin yakınından yer alacak. İlçe belediyesi tarafından yapılan kavşak ve çeşitli ulaşım projeleriyle trafik probleminin büyük ölçüde çözüldüğünü söyleyen Duygu Bircan, “Esenyurt’un yakın çevresinde büyük üst ölçekli projelerin yer alması, bölgenin rantının artacağına işaret ediyor, bu durum projelerin yatırım amaçlı talep görmesini sağlıyor” diye konuştu.
Bazı firmalarda sıkıntı sürüyor
İmar krizi nedeniyle çok sayıda vatandaşın ‘konutzede’ durumuna düştüğü Esenyurt’ta sıkıntılar tamamen bitmiş değil. Bölge emsalinin üzerine çıkarak Esenyurt Belediyesi’nin verdiği ruhsata göre projelerine start veren inşaat firmaları, yüksek kat ve yüksek emsal değerleri ile hesaplanan daire sayısına göre projeden daire sattı. Birçok proje emsal değişikliğinden sonra daire sayısını yarı yarıya indirmek durumunda kaldı. İşte tam da bu noktada bu projelerden konut alan kişilerin mağduriyetleri sözkonusu oldu. Çünkü bazı projelerde olmayan evler maketten, üstelik cazip fiyatlarla peşin para karşılığında satıldı. Emsal değerleri aşağıya çekilince bazı firmalar olmayan evin satış bedelini geri ödemek durumunda kaldı. Ama bu ödemelerde parasını peşin ödediği halde hala geri alamayan konut mağdurları bulunuyor. Fi Yapı, Osmanlı İnşaat, Ukra İnşaat, Bulut İnşaat ve Uluhan Grup’un da aralarında bulunduğu 10’a yakın firmanın zor durumda olduğu ve projelerinde sıkıntı yaşandığı biliniyor.
4 büyük AVM’si var
Esenyurt, gayrimenkul sektöründeki ağırlığı özellikle konut fonksiyonuna yoğunlaşmış bir ilçe Bölgedeki nitelikli konut projelerinin artması ile birlikte ortaya çıkan alışveriş merkezi ihtiyacını da son dönemde bölgeye kazandırılan AVM’lerle gideren Esenyurt’ta bugün dikkat çeken 4 büyük AVM bulunuyor. Bölgedeki ilk AVM’lerden olan Eskule ve Torium’un ardından 2011 yılı sonunda Akbatı AVM ve 2012 yılı sonunda, oldukça büyük bir yatırım değerine sahip olan Marmara Park hizmete girdi.. Bölge, bir iş merkezi olarak anılamayacak olsa da Eskule, Panaromia gibi projeler ile birlikte bazı konut projelerinde de home-ofis ve ofisler yer alıyor.
İsmail Şahin / Sözcü
