Nihan Urel'in Ziya Yılmaz ile yaptığı röportajı noktası virgülüne dokunmadan sizlerle paylaşıyoruz..
Nihan Urel: Gayrimenkul sektörüne konut imalatıyla başladınız sonra karma projeler yaptınız. Ofisle devam ettiniz. Neden şimdi ofis?
Ziya Yılmaz: Biz Dap Holding olarak kendimizi inşaatın dışında hiç görmedik. Aslında birinci işimiz gayrimenkul geliştirmek. O arazi, parsel neye uygunsa; AVM'ye uygunsa AVM, residence uygunsa residence, ofise uygunsa ofis, konuta uygunsa konut yapıyoruz yani arazinin konumuna göre, araştırmalarımız sonucunda raporlara göre karar veriyoruz. Daha önce imar durumu geliştirdiğimiz araziler konuta uygun olduğu için konut yapıyorduk. Şimdi özellikle Çağlayan'da Türkiye’nin en büyük ofis projesini yapıyoruz. 932 ofis yapıyoruz imar da buna uygun.
Nihan Urel: Maslak ve Levent daha yoğun, gün içinde neredeyse milyon nüfus göç alıyor. Çağlayan hem arazi, hem ulaşım, trafik açısından daha uygun diye düşünerek mi seçtiniz?
Ziya Yılmaz: Çağlayan, Kağıthane-Cendere bölgesi Zincirlikuyu, Maslak, Levent ‘e alternatif olarak düşünüldü. Bu güzergahHaliç'ten başlayarak tünellerle, kavşaklarla E-5'e bağlanıyor. Bölgede yeni ofis geliştirmek istiyoruz yani sadece o bölgede değil İstanbul'un merkezlerinde de residence otel yatırımlarına devam edeceğiz. Dünyada A sınıfına hitap eden ofisler geliştireceğiz. Kendimizi ofisle veya konutla sınırlandırmıyoruz AVM'ler, oteller, karma projeler daha farklı konseptler geliştirebiliriz.
Nihan Urel: Çağlayan’daki ofislerde satın alma kolaylıkları var mı?
Ziya Yılmaz: Kemikleşmiş müşteri portföyümüz var. Bankayla çalışmak istemeyen ofis müşterilerimize kolaylık sağlıyoruz. 36 aydan başlayarak projelere göre değişen vade imkanları sunuyoruz.
Nihan Urel: Ortalama ilk satışa çıktığınız bir proje, hayat başladığında ne kadar kazandırıyor?
Ziya Yılmaz: Bazı projeler yüzde 40 bazı projelerde yüzde 100 prim yapıyor. Şimdi oteller geliştiriyoruz. Bu oteller açıldığında bambaşka bir boyuta gelecek. Burada 300-350 bin TL’lik residence daire, 800 bin TL – 1 milyon lira edecek.
Nihan Urel: Yurtdışında özellikle Amerika'da konut fiyatları düşecek deniyor?
Ziya Yılmaz: İngiltere'de 30 metrekare daire 3 milyon lira. İngiltere'nin başkenti bizden 8-10 kat pahalı. Avrupa'nın satış fiyatlarıyla Türkiye'nin konut satış fiyatları arasında en az 4-5 kat fark var. Bizim bazı özel projelerimizi Avrupa'da yapsak en düşük metrekare herhalde 20.00 bin dolardan başlar.
Nihan Urel: Konut satışları 1-2 yıldır daha yavaş ilerliyor. Siz İstmarina’da ve diğer projelerinizde ciddi bir satış hızıyla ilerliyorsunuz. Bunun sırrı nedir?
Ziya Yılmaz: Satışa çıkmadan önce 20 bin kişiyle diyaloga girdik. Gayrimenkul alıcısının beklentileri konusunda araştırma yaptık. Dap Holding olarak bitmeden önce "biz dünya standardında bir projeyi nasıl geliştiririz?" diye kafa yorduk.
İstanbul'da bir proje düşünün ki; 4 tarafı teras olsun, 4 tarafı balkon olsun. Bu projede var. İçerisinde hastane, okul, önünde marina alanı, çarşı alanı, bahçemiz hepsi var. İçerisinden hızlı tren geçen; ibadethanesi olan bir proje. Ayrıca biliyorsunuz yolun kavşak çalışmalarını da biz yapıyoruz. Dünyada böyle karma bir proje başka yok. Farklı, daha önce yapılmamış bir konseptyaptık. Dünyadaki bütün projelerden farklılaştırdık. Bakın bilinçli olarak söylüyorum projenin çözümlerini iyi yaptık ve iyi karma proje olarak Avrupa'dan 30’a yakın ödül aldık. İnsanlara hayallerinin üzerinde projeler sunuyoruz yani bizim ofisimize vatandaş geldiği zaman beklentisinin üstünde şeyler, ayrıcalıklar sunuyoruz. Tüketici de o zaman bizi doğal olarak tercih ediyor.
ZİYA YILMAZ’DAN BAKANLIKLARA ÇAĞRI; GELİN ÜLKEMİZİ YURT DIŞINDA BİRLİKTE PAZARLAYALIM
Nihan Urel: İstmarin'in satışında yabancı talebi mi var? Yoksa iç piyasa rekabeti fazla olduğundan yurtdışına yönelme mi var?
Ziya Yılmaz: Biz yabancıya gayrimenkul satışına gayet pozitif bakıyoruz. İç piyasadaki para zaten bizim paramız. Sağ cepten alıp sol cebe koyuyoruz ama yurtdışından gelen para ülkemize döviz kazandırıyor. Keşke daha fazla iyileştirme yapabilsek. Bu konuda daha mücadeleci konsept geliştirmemiz gerekiyor. Yabancı satışı önemsediğim için birçok bakanımızla bunu görüşmüştüm. Birçok sivil toplum kuruluşlarında dile getirdim. Bence bunun politika haline getirilmesi lazım. Bunun içerisinde Turizm Bakanlığı, bizim bakanlığımız Emlak Konut, TOKİ gibi büyük kurumlar, bizim gibi büyük geliştiriciler toplanıp büyük bir hedef geliştirmemiz lazım. 30- 40 ülke belirleyip bu ülkelerde kampanyalar yapıp Türkiye'yi tanıtıp hem turizmi, hem yabancıya gayrimenkul satışını patlatırız. Diyelim ülkemize yılda 30 milyon turist geliyorsa bunu anında 50-60 milyon olarak artar. Diyelim şu anda gelir 2,5 milyar dolar ise bu iki katına çıkar.
Nihan Urel: Tabi bunun için Ortadoğu'nun da dışına çıkmak lazım.
Ziya Yılmaz: Bakın Ortadoğu değil, Rusya, Azerbaycan, Avrupa… Bir Türkiye var ki; düşünün Akdeniz'i, Marmaris'i, Karadeniz'i var. Trabzon'a, Uzungöl'e gidiyorsunuz her taraf Arap turist ve biz bunları yeterince ağırlayamıyoruz. Yeterince ülkemizi pazarlayamıyoruz. Düşünün dünyada kaç tane mavi tur yapılacak ülke var? Yunan Adaları'na gidiyorum bitki diye bir şey yok. Bizim tarafa geçiyorsunuz denizin içerisinde ağaç çıkıyor, öyle bir coğrafyadan bahsediyoruz. Dünyanın en güzel koylarına sahibiz. Bunları yeterince pazarlayamıyoruz. Bu iş için güzel bir organizasyon yapılırsa turizmi patlatırız. Sık sık yurtdışına gidiyorum, seyahatlerimde izliyorum, dünya basını sanki Türkiye'de kaos var gibi lanse ediyor. Bizim bunları doğru şekilde anlatmamız lazım. Türkiye'nin güzelliklerini, coğrafyasını, tarihini göstermemiz lazım.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE TEK TEK YAPILAN BİNALAR 20 SENE SONRA KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YIKILMASI GEREKEN BİNALAR
Nihan Urel: Kentsel dönüşüme gelirsek; konut sektörünü hareketlendirmeye başladı. Bütün sokaklarda bir yıkım- yapım var. Talep de oluyor.
Ziya Yılmaz: Ben tek tek parsellerin dönüştürülmesini doğru bulmuyorum. Parseller birleştirilip, parkı, yeşil alanı, sağlık ocağı, kreşi düzenli bir şekilde hayata geçirilmeli. Müstakil bina yıkılıyor yerine yine aynısı yapılıyor. Şu anda yıkılına binalar 20 sene sonrasının kentsel dönüşümünde yıkılacak olan binalar. Belediyeler elini taşın altına koyup parselleri bütünleştirip, sosyal donatıları, peyzajı, otoparkı olan, dünya standartlarının üzerinde işler yapmak için destek olmalı.
Nihan Urel: Söylediğiniz şekilde olması için imar artışı mı gerekiyor?
Ziya Yılmaz: İmar artışı ya da transferi olabilir. Parseller birleşince de artış olacaktır. Belediyelerin işi kolay değil tabi. İnsanları bir araya toplamak gerekiyor.
Nihan Urel: Ali Babacan geçtiğimizi günlerde bir açıklama yaptı: "Ekonomi inşaata değil, üretime dayandırılmalı" şeklinde. Sizin bir inşaatçı olarak bu konuda düşünceleriniz neler?
Ziya Yılmaz: Tabi tek başına inşaat olmaz. Kesinlikle sanayi de olması lazım. Sadece sanayi değil, teknolojiyi geliştirmeniz lazım. Dünyadaki bütün gelişmiş ülkeler önce altyapı sonra üstyapı yapmıştır. Ondan sonra sanayi ve teknoloji gelişmiştir. Siz sadece sanayiyi geliştirelim derseniz, inşaatı geri çekerseniz, bu defa sanayi asla gelişemez. Ağır sanayi dendiğinde, biz demir, çimento, alüminyum kullanıyoruz. Beyaz eşya, ahşap kullanıyoruz. İnşaat ve konut sektörünün büyümeye direkt etkisi var.
