Hasan Bey 2012 yılını firmanız ve sektörün genel durumu açısından nasıl görüyorsunuz?
Gayrimenkul sektörü sanılan gibi durgun gözükmüyor.İlk yarı yıla baktığımızda alınan yapı ruhsatları geçen yılın üstünde.Gayrimenkul satışları da ruhsatları da 2006-2007 yıllarındaki canlı hareketli dönemin üzerinde.Gün geçtikçe sektör gelişiyor.Bizim beklentimiz üçüncü çeyreğin sonlarından itibaren dördüncü ceyrekte ve 2013 içinde yabancıya konut edinme yasasının da verdiği ivme ile birlikte minimum yüzde 8’ler civarında büyüme kaydeder.Sadece 4. çeyrek için %8 oranında büyüme gerçekleşeceğini tahmin ediyorum.İnşaat sektöründe konut önemli bir göstergedir.Kamunun da yatırımları var hepsine baktığımızda 0.4 büyümenin gerçekçi olduğuna inanmıyorum.İnşaat sektörü emek yoğun bir sektör.Alınan ruhsatlar beklentiyi ,satışlar piyasanın bu günkü durumunu gösteriyor.Diğer bir göstergemiz de yürüyen işlerin ne durumda olduğu.Yürüyen işleri de çalışan sayısı ile ölçüyoruz.Şu anda İnşaat sektöründe çalışan insan sayısı 1 milyon 900 binlere ulaştı.Geçen yıllara baktığımızda yine ilerideyiz.Sektör 0.4 büyüdü dediğimizde iki rakamı kıyasladığımızda örtüşmüyor.İki milyona yakın insanın istihdam edildiği bir sektörde duraklamadan bahsetmek mümkün değil ayrıca inşaat işyerleri geçici iş yerleridir eğer elinizde iş yoksa istihdam etmezsiniz.Bunun için işveren olarak herhangi bir yükümlülüğünüz yok.Dolayısıyla bu senenin sektör için olumsuz bir dönem olduğunu düşünmüyorum.
Ağaoğlu olarak yılda kaç konut teslim ediyorsunuz?
Her yıl 3 bin civarındaki teslim hedefimizi arttırarak 3.750-4 bin civarına çekmiş durumdayız.5.341 bağımsız bölümün inşaatına başladık.Towerlan’ın birinci kısmını My Office 212 projesini teslim ettik 3.100 konuttan oluşan Ayazma projemiz tamamlanmak üzere .My Europe ‘da 3.100 konutu bu yıl sonuna kadar teslim etmeyi planlıyoruz.Aslında çok daha erken bitecekti oradaki yüksek gerilim hattının bürokratik işlemler nedeniyle biraz gecikmeli olarak kaydırabildik. O yüzden hattın geçtiği bölümde gecikme var .Diğer bloklar tamamen bitmiş.Mutfakları kapı ve pencereleri takılmış vaziyette teslime hazır.My Europe’da 400 civarında satışta dairemiz kaldı.Towerland projesinin Andromeda Plus kısmı ve 2. Etabı devam ediyor. My Home Maslak projesi devam ediyor.Maslak 1453 projesini başlattık.4.789 daire işyerleri ile beraber 5341 bağımsız bölümü satışa çıkarıyoruz.
Ağaoğlu Projelerine yabancı ilgisi nasıl? Hangi projeden kaç daire sattınız?
My Europe projesinde yabancıya 200 milyon dolarlık satış yapıldı
My Europe projesi yabancıların yoğun ilgi gösterdiği bir proje .Yabancıya konut satışı yasası daha yeni çıktığı için yabancı alıcı daha temkinli hareket etme eğiliminde. Teslime yakın olması , Emlak GYO Toki iştiraki olması ,devlet güvencesi olması dolayısıyla avantajlı olduğunu düşünüyorum.Bu projede 850 daire toplu bir satış yapmıştık alıcının beklentileriyle bizim verdiğimiz fiyat örtüşmediği için el sıkışamadık.Sadece bu projeden muhtelif alıcılara 200 milyon dolar satış realize ettik.Paramızı tahsil ettik.Şu anda Türkiye’de kurumsal bazda en fazla konut satan firma durumundayız.
Ataşehir’e İlgi nasıl?
Yabancılar Anadolu Yakası’nı iyi tanımıyorlar .Uluslar arası hava alanının Avrupa Yakası’nda olması eğlence yerlerinin büyük alışveriş merkezlerinin Avrupa Yakası’nda daha fazla olması etken faktör.Biz tanıtma gayreti içindeyiz.Yurt dışında temsilciliklerimiz var .Dubaide bir ofis kuruluşu yapıyoruz.Kadromuzu tesis ettik.Yeni projemizin lansmanını orada yapıyoruz.
1453 Maslak projesinin lansmanını neden Dubai’de yapıyorsunuz? O bölgedeki yatırımcıdan satış beklentiniz nedir?
Öncelikli hedefimiz Türkiye’yi tanıtmak
Dubai’ye gitmemizin Cityscape Global 2012 fuarına katılmamızın öncelikli sebebi Türkiye’yi ,İstanbul’u tanıtmak .Gayemiz Türkiye’deki gayrimenkul sektöründeki fırsatları yabancı yatırımcıya anlatmak.Körfez ülkelerinde yaşayan insanların başta kültürel olmak üzere bazı orak değerlerimiz nedeniyle Avrupa’ya,Londra’ya Amerika’ya göre İstanbul’un şansı daha fazla.Bunu anlatmak istiyoruz.Bu sayede Uzakdoğu’dan Amerika’dan Avrupa’dan gelen gayrimenkul geliştiricileri ve yatırımcılara uluslar arası pazarda 32 yıllık profesyonel hayatımızda yapmış olduğumuz projeleri anlatma fırsatı bulağız.Londra’da projemiz var. Citycape fuarını gelecekte yabancı yatırımcılara Ağaoğlu’nu daha iyi anlamalarını sağlayacak ilk adım diye düşünüyoruz .Satış bu öncelikler içinde değil orta vadeli stretejimizde yabancıya satış söz konusu.
Neden 1453?
Bağdat Caddesi’ni veya Nisantaşı’nı Fatih Ormanı’nın yanına Maslak’a getiriyoruz
İlk akla getiren orta çağı kapanması yeni çağın başlaması.Bizim de böyle bir idamız var mimari olarak farklı bir şey yapıyoruz.Konsept proje Tuncer Çarpar hocanın ekibi tarafından yapıldı .Detayları bizim 40 kişilik kadromuz tarafından gerçekleştirildi.Bir buçuk yıldır çalışıyoruz.Statikleri Amerika’da yapıldı.Projenin özelliği 1453 metre boyundaki caddenin olması.Bu cadde İstiklal Caddesi’nden uzun bir cadde.İstiklal Caddesi’nin uzunluğu 1350 metre .Bağdat Caddesi’ni veya Nişantaşı’nı Fatih Ormanı’nın yanına koymuş olduk.Fatih ormanları 5,5 milyon metrekare alan .2 milyon metrekaresi bize tahsisli.Sitenin hemen arka kapısından bir ormanın içine giriyorsunuz.Akülü araçlarla istediğiniz aktiviteyi yapmak üzere ulaşım sağlayabiliyorsunuz.Projenin başında ve sonunda iki meydan oluşturduk. Tam ortasında moda merkezi konumlandırıldı.Uluslararası defilelerin yapılabileceği salonların, galerilerin olduğu moda sektörüne hizmet veren tasarımcıların kendilerini geliştirmeleri için tahsis edeceğimiz atölyelerin olduğu, sanatsal faaliyetlere imkan tanıyan bir merkez oluşturduk.Caddenin iki tarafında mağazalar,restorantlar olacak. Farklı bir konseptte insanları özgür bırakarak her türlü hava koşullarında özgürce dolaşabilecekleri ,ihtiyaçlarını optimize ettiğimiz bir perakende sektörünü bulacaklar.
Mağazaları satışa mı çıkaracaksınız yoksa kiralanacak mı?
Hedefimiz kiralamak .Kiraladıktan sonra fonksiyonları belirlenmiş yerlere doğru markaları yerleştirip önce o caddeyi yaşatmak istiyoruz.Daha sonra hedefimiz satmak olacak.
Konutlarla işyerleri nasıl ayrıldı?
Ofisler 4. Bölümün içinde 3 ayrı blok halinde hemen altında My Club konseptimizin tüm fonksiyonları ile yer alacak.Üyelik sistemi ile çalışacak.Konut bölümü 8 adet yüksek blok ve daha alçak bloklardan oluşuyor.
Konut alıcısına nasıl bir prim öngörüyorsunuz?
6 günde 951 adet satış 474 milyon lira ciro
Bölgenin fiyatlarını analiz ettiğimizde ortalamanın çok altında bir fiyat belirledik.Markamızı bu günlere getiren 30 senedir bize destek olan konut alıcılarına bir şekilde vefa borcumuzu ödememiz gerektiğini düşündük. Karımızı alıcı ile paylaşıyoruz.Metrekare fiyatı 4 bin liradan satışlara başladık.Emlak GYO’nun Pazarlama Direktörünün gönderdiği raporu gösteriyorum.21.09.2010 tarihi itibari ile 951 adet satış 474 milyon lira ciro.Reklamsız ,tanıtımsız 6 gün içinde satışlar bu şekilde gerçekleşti.Bankaya parası yatmayan satışı saymıyoruz.Biz de bunun farkında olarak vefa örneğini şöyle gösterdik.Birinci ve ikinci bölümde ortalama 150 konut olan C blok bloklarımızdan 3 adet ,300 konut olan A bloğun tamamı olmak üzere ilk çıkışta körfezden toplu alım talebi geldi.Biri yatırım bankası diğer üç tanesi de gayrimenkul geliştirme ve yatırım şirketi olmak üzere toplam 250 milyon dolar değerinde alım yapmak istediler.Başta Ali Ağaoğlu’nun almış olduğu karar “Bizi marka olarak bu noktaya getiren kişilere kazandırmadan yabancıya satış yapmayacağız.Bu talebinizi aldık ancak üçüncü ve dördüncü etaplarda size satabiliriz..” şeklinde oldu.Önce bizim insanımız alacak ,seçecek daha sonra yurt dışına satışa başlayacağız.
5 Ekim’den sonra fiyatlar %7-10 oranında artacak
5 Ekim itibari ile satışa çıktığımızda lansman önceki fiyatın %7 ile 10 üstünde olacak.Daha sonra kademeli olarak artış öngörüyoruz.Belli bir aşamaya geldiğimizde satışı kesip zamana bırakmamız gerektiğine inanıyoruz.Bölgenin doğru fiyatı 5 bin dolar.9 bin liraya karşılık gelir bölgede 6 bin-8 bin dolardan satan projeler var.Bu projeden konut alanın kazanmamamsı mümkün değil.
Satış ofisini ziyaret edenlerin %75’i satın aldı.
Şimdiye kadar yaptığımız projeler arasında ziyaretçi ve satış oranı en yüksek olan projemiz.Sektörde kapı girişinin %10 satışa dönüşmesi normaldir.Bu projede şu anki oranımız %75.Bizim için de rekor oldu.Sektör adına da mutluyuz.
Satış fiyatını belirlerken empati yapılıp karşı tarafını da kazandıracak pay bırakıldığında tüketici bunu görüyor.
Marka faktörü,satış sonrası hizmetlerin devam ediyor olması ,lokasyonu tercih edilen bir lokasyon olması,bizim müşteri profilimiz genelde beyaz yakalı ,finans sektörü ve şirket yöneticilerinden olduğu için maslak bölgesinin genelde çalışanlarının yüzde yüzü bu profilde olması dolayısıyla müşteri profilimizle örtüşmesi,son dönemde çevre bilincinin artması ve projenin enerji verimliliğine dikkat eden,atıklarını değerlendiren leed sertifikası adayı bir proje olması dolayısı ile tercih edilmesini sağlıyor.
6 milyar lira hasılat bekleniyor
Emlak GYO ile %35,5 oranında gelir paylaşımı yapılan projede hasılat beklentisi 6 milyon TL .Proje inşaat maliyetin 2,5 milyar TL .Emlak GYO’nun payı 2 milyar 100 milyon TL.Ağaoğlu’na kalacak pay ise 1.4 milyar TL olarak hesaplanıyor.KDV oranı %1 olan projede 36 ay içinde anahtar teslimi yapılacak.
Ayla Özer/Emlakdream.com
