Son yıllarda çok hareketli olan gayrimenkul pazarına doğrudan yatırım olanağı sunan gayrimenkul yatırım fonları (GYF) kuruluyor. Bu fonları portföy yönetim şirketleri ve sadece bu işi yapacak olan gayrimenkul portföy yönetim şirketleri kuracak. Fonlara nitelikli yatırımcılar ve yabancılar yatırım yapabilecek. Bu fonlar katılımcılara vergi başta olmak üzere önemli avantajlar sunacak.
Türkiye yeni bir yatırım enstrümanıyla tanışmak üzere. Dünyada büyük piyasalarda yaygın olarak kullanılan gayrimenkul yatırım fonları (GYF), Türkiye pazarında da kuruluş aşamasında. GYF, özetle gayrimenkul piyasasına yatırım yaparak ortaklarına getiri sağlayan bir fon türü. Yatırımcı için önemli bir yatırım alternatifi olacak bu ürünle ilgili yasal mevzuat tamamlandı.
Dünyaya bakıldığında 2013 yıl sonu itibariyle Investment Property Databank endeksinde yer alan yerel açık uçlu bu fonların büyüklükleri ABD'de 108 milyar dolar, Avrupa'da 74 milyar dolar ve Asya-Pasifik'te 40,3 milyar dolar. GYF'ler Türkiye'de ilk kez 2012'de gündeme geldi. 2014 yılında yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği' ile kuruluşu, işleyişi ve faaliyetlerine ilişkin esasları da tanımlandı.
Yeni şirketler kuruluyor
Tebliğ ile birlikte bu fonlara yönelik portföy yönetim şirketlerinin çalışmaları hız kazandı. Konuyla ilgili olarak öne çıkan bir şirket olan Ak Portföy, GYF kurulmasına yönelik SPK'ya izin müracaatında bulundu bile. Böylece haziran sonuna doğru sektörde ilk GYF'nin kuruluşuna izin verilmesi bekleniyor.
Bu alanda var olma adına katılım bankalarının da portföy yönetim şirketi kurma yönünde girişimleri sürüyor. Kuveyt Türk ve Albaraka Türk'ün portföy yönetim şirketi kurma yönünde çalışmaları var. Ayrıca Omurga Gayrimenkul isimli kurulmuş bir portföy yönetim şirketi de var. Marmara Capital, Destek, Hedef, Strateji gibi şirketlere de SPK tarafından portföy şirketi izni verildi. Ancak bu şirketlerin ne ölçüde GYF'ye ilgi göstereceğini zamanla göreceğiz.
Portföy yönetim şirketlerinin yanında yeni kurulmakta olan gayrimenkul portföy yönetim şirketlerinin (GPYŞ) olduğunu da görüyoruz. GPYŞ'ler de GYF kurma iznine sahip. Bu alana inşaat firmalarının büyük ilgi gösterdiği ifade ediliyor. Aldığımız bilgilere göre, Kalender Gayrimenkul, 24 Gayrimenkul, EYP Gayrimenkul gibi gayrimenkul portföy yönetim şirketleri kuruldu. ENSPD Project Development'in çalışmaları devam ediyor. ENSPD Project Development Yönetici Ortağı Mehmet Ali Ergin, sektörün potansiyeli ile birlikte ilgi gösteren şirket sayısının arttığını kaydediyor.
İlgi yüksek olur
GYF'lerin müşterileri Türkiye'de ilk aşamada nitelikli yatırımcılar ve yabancı yatırımcılar olacak. Nitelikli yatırımcılar, en az 1 milyon TL tutarında Türk veya yabancı para ve sermaye piyasası aracına sahip olan gerçek veya tüzel kişiler ile sermaye piyasası faaliyetleri ileri düzey lisansı ve türev araçları lisansına sahip kişiler olarak tanımlanabilir. TKYD Başkanı ve Ak Portföy Genel Müdürü Dr. Alp Keler, bu varlıklara sigorta şirketlerinin, vakıf-sandık-lar ve emeklilik şirketleri gibi kurumsal yatırımcılar ile büyük bireysel yatırımcıların ilgi göstermesini bekliyor. Özellikle BES tarafına vurgu yapan Alp Keler, "Gelişmiş piyasalarda GYF'lerin emeklilik fonları içindeki payı yüzde 4-5'lerde" diyor.
Yüzde 80 gayrimenkul
Tebliğ ile getirilen düzenlemelere bakılırsa, GYF'lerin en az yüzde 80'i gayrimenkul yatırımlarından oluşmalı. Bunun içinde arsa, arazi, konut, ofis, öğrenci yurdu, depo gibi akla gelebilecek tüm gayrimenkuller var. Fonun kurulmasından itibaren bir yıllık süreçte minimum 10 milyon TL büyüklüğe gelmesi isteniyor. Aksi halde fonun tasfiyesi gerekiyor. Fonlar, süreli veya süresiz olarak kurulabilecek. GYF'lerin portföylerindeki varlıklar, uluslararası uygulamalar paralelinde bağımsız bir portföy saklayıcısı tarafından saklanacak. Fonlardaki gayrimenkuller yılda en az bir kez bağımsız değerleme şirketleri tarafından değerlenecek.
GYF'ler bu düzenleme ile tapu kadastro müdürlüklerinde tüzel kişi olarak sayılacak ve tapu işlemleri buna göre yapılacak. Ancak Alp Keler burada, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün ilgili birimleri bilgilendirmesi gerektiğini söylüyor.
Vergi avantajı
GYF'lerin katılım payları değeri varlıkların toplam değeri ile belirleniyor ve GYO'lar gibi borsadaki dalgalanmalardan etkilenmiyorlar. Nitelikli yatırımcılarla, yatırımcıların beklenti ve talepleri ile yönlendirilebilen ve sınırlandırılabilen fonlar kurulabilecek. Yatırım sözleşmesi ve ihraç belgesi nitelikli yatırımcının, fonun faaliyetlerine müdahil olduğu ve kontrol ettiği şartnameler olacak.
Mehmet Ali Ergin'in verdiği bilgiye göre, alım satım geliri elde etmek veya kira geliri için kurulabilecek fonlar, kurumlar vergisinden istisna tutuluyor. Katılım paylarının iadesi veya temettü ile bireysel yatırımcının elde ettiği gelirlerin de yarısı gelir vergisinden istisna tutulacak. Yabancı yatırımcılar için efektif vergisi de sıfır olacak. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Başkanı ve BYY Finans Kurucu Ortağı Bekir Yener Yıldırım, GYF'lerin önemli avantajlar sunduğunu belirtiyor. Yıldırım, bu avantajları dört başlık altında sıralıyor. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarından farklı olarak bu ürünle doğrudan gayri-menkule yatırım yapılabiliyor.
Fon payları, Merkezi Kayıt Kuruluşu saklamasında olduğu için güvenli yatırım imkanı sunuyor. Fonlarda profesyonellerce seçilmiş farklı gayrimenkuller olduğundan risk en aza indiriliyor. En önemlisi ise vergi avantajı sağlanıyor.
"İleride kapsamı daha da genişler"
Dr. Alp Keler/TKYD Başkanı ve Ak Portföy Genel Müdürü
"Ak Portföy olarak 14 milyar TL'lik bir varlığı yönetiyoruz. Yatırım fonlarında sıradışı çeşitlilikte enstrümanı yatırımcımıza sunuyoruz. Gayrimenkul yatırım fonları ile yakından ilgileniyoruz. Fon başvurumuzu yaptık, SPK'dan yanıt bekliyoruz. GYF alınanda da sektörde liderlik yapmayı, pazarın büyümesinde ve gelişiminde öncü rol oynamayı istiyoruz. Konuyla ilgili 13 Mayıs'ta düzenleyeceğimiz panelle, Gayrimenkul yatırım fonlarının avantajlarını tüm yönleriyle yatırımcıya anlatacağız. GYFlerin, gayrimenkul piyasasına kurumsal yatırımcılar kazandırma ve yatırımcıları yeni bir varlık sınıfı ile tanıştırma adına önemsiyoruz. GYF'ler risk-Getiri analizinde borçlanma araçları ve mevduat gibi görece daha düşük riskli ürünler ile hisse senetleri arasında bir yerde konumlanacaktır. Türkiye'de ilk etapta nitelikli yatırımcılar için sunulan bu yatırım aracının daha ileri safhalarda daha geniş kitleleri kapsayıcı şekilde genişleyeceğini düşünüyorum."
“Farklı türlerde GYF olabilir"
Mehmet Ali Ergin/ENSPD Project Development Yönetici
"Gayrimenkul yatırım fonlarında çeşitlilik söz konusu olabilir. Yalnızca bir ticari mülk için kurulabilecek fonlar olmasının yanı sıra; konut, ofis, depo, öğrenci yurdu gibi spesifik sektörlere özelleşmiş fonlar, arazi geliştirme fonları, satın alma vaadi yapacak fonlar, karma fonksiyonlara yatırım yapacak fonlar hatta yatırımcılara özelleşmiş fonlar kurulabilir. Fonlar her türlü mülkiyete yatırım yapabilecek ancak yapı kullanım izni almış yani tamamlanmış ürünleri satın alabilecek. Tebliğin mevcut hali ile fonlar geliştirme projelerine yatırım yapamayacak. Yatırımcıyı koruma refleksi ile geliştirme-inşaatın tamamlanması riskinde, yatırımcıyı koruma yaklaşımının, yasalaşan zorunlu bina tamamlama sigortası ile aşılacağını umuyoruz."
Talip Yılmaz – Mustafa Gündoğdu / Finans Gündem
