TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Değerleme Uzmanı Seda Güler, Anadolu yakasında ulaşım alternatifleriyle gelişim gösteren ve gayrimenkul piyasasının hareketlendiği bölgelerden bazılarını şöyle mercek altına aldı:
Kartal-Maltepe-Pendik: 2012’de faaliyete geçen ve Anadolu Yakası’nın ilk metrosu özelliğini taşıyan Kadıköy-Kartal Metro hattı ve D-100 aksı boyunca Kartal kentsel dönüşüm projesi, Adalet Sarayı ve sahilde gerçekleşen projelerle birlikte ulaşım çeşitliliğinin fazla olması gibi etkenlerle son 5 yılda oldukça yükselen bir ivme gösterdi. Bölgede rezidans ve ofis projelerinde göze çarpan bir artış yaşandı. İnşaat aşamasındaki projelerin de bölgeye ayrı bir değer kattığı düşünülürse bölgedeki prestijli konut projeleri lokasyona göre metrekare fiyatları 4.000-5.000 TL seviyelerine kadar çıkıyor.
Sancaktepe: Üsküdar-Sancaktepe Metro hattı çalışmasıyla markalı konut geliştiricilerinin tercih ettiği bir bölge haline gelen Sancaktepe’de konutlarda %100’e yakın bir artış gözleniyor. 1.500 TL-2.000/m² dolaylarında olan daire fiyatları şimdilerde 3.000-4.000 TL/m2 birim fiyat aralığında seyrediyor. Metro hattı ile bölgeye ulaşımın destekleniyor olması gibi nedenlerle fiyatlardaki artışın yukarı yönlü seyrini devam ettirmesi bekleniyor.
Tuzla Bölgesi: Marmaray’a entegre edilecek olan Kartal-Kurtköy-Tuzla-Gebze koridorunda önerilen raylı sistem projesiyle Tuzla bölgesi, kara ve deniz ulaşım alternatifleriyle dikkat çeken bölgelerden biri. Bölgeye hem sahil kesiminden hem iç kesimden erişimi güçlendirecek ve hızlandıracak ulaşım projeleri sayesinde bölgesel çaplı teknoloji projelerinin de yer aldığı gelişen bir bölge statüsüne kavuştu.
Bölgede gerçekleşen markalı projelerde konum ve manzara durumuna göre değişen değerlerle Anadolu Yakası’na göre düşük olsa da Tuzla’da 3.000-4.000 TL/m²’ye kadar çıktığı görülüyor.
Üsküdar: Anadolu ile Avrupa Yakası’nı birbirine bağlayan ve yaklaşık 1,5 sene önce faaliyete geçen Marmaray ile Üsküdar Çekmeköy Metro Projesiyle özellikle Üsküdar’da %70’e yakın bir fiyat artışı yaşandı. Bölgede çoğunlukla eski yapı bulunmasına ve arsa stokunun az olmasına karşın, mevcut stok üzerinde bu denli fiyat artışı ulaşım fonksiyondan kaynaklanıyor ve adeta ulaşımın gayrimenkul piyasasında ne kadar önemli olduğunun altını çiziyor.
Riva: Beykoz’un özellikle Riva bölgesinin gelişiminin, 3. Köprü ve 3. Havalimanı projesiyle kuzeye doğru kayacağı öngörülüyor. Bölgede gerçekleşen ve yapılması planlanan projeler de bunu gösteriyor. Bölgenin yaklaşık iki-üç senelik dönemde oldukça büyük bir ivme kat ettiği ve arsa değerlerinde %35‘lik bir artış yaşandığı görülüyor. Bölgede yer alan markalı projelerde birim fiyatlar, 2.500-3.500 TL’ye kadar ulaşıyor.
Ataşehir-Göztepe: Bu hatta yapılacak olan metro hattı, Anadolu Yakası’nda şehrin merkezi ve birçok ulaşım sistemine bağlantısı yapılacak şekilde Marmaray ve diğer ana metro hatlarıyla entegre olacak şekilde tasarlanıyor. Hattın Yenisahra istasyonunun Kadıköy-Kartal metrosuyla; Ümraniye istasyonunun ise Üsküdar-Ümraniye-Çekmeköy-Sancaktepe-Sultanbeyli metro hattıyla entegre edilmesi planlanıyor. Hat ayrıca, Göztepe istasyonundan Marmaray ile bağlanacak. Söz konusu ulaşım ağı ile markalı konutlara ev sahipliği yapan Ataşehir bölgesi ile merkezi bir transfer merkezi konumunda olacak Göztepe bölgesinin oldukça büyük bir artış yaşayacağı tahmin ediliyor. Bu bölgede yeni projelerde ortalama konut birim fiyatları 6.000-7.000 TL mertebelerindedir.
Ataşehir Bölgesinde yer alan, ulaşım ile desteklenen İstanbul Finans Merkezi projesi, İstanbul ve ülke genelini ilgilendirecek gayrimenkule yönelik değişimleri yaratacağı önemli bir faktör. Buna göre özelikle ofis piyasası anlamında alt bölgelerin oluşturulmasının, bu süreçte gündeme gelebileceği düşünülüyor. Ataşehir, TEM ve D-100’e yakınlığı bakımından merkezi bir lokasyonda olması nedeniyle markalı konut projelerinin tercih ettiği bir ilçe. Ataşehir bölgesinde finans merkezi ile metro bağlantısının tamamlanmasının ardından, bölgenin değerinin daha da artacağı öngörülüyor.
Metro hatlarının yanı sıra Avrasya Tüneli ile merkezi bir transfer noktası haline gelecek olan Göztepe bölgesinde değerlerin daha da artması bekleniyor. Kentsel Dönüşüm ile çehresini değiştiren ve ulaşım olanaklarıyla oldukça tercih edilir bir bölge konumunda olan Göztepe bölgesinde şimdiden %30’a varan bir artış söz konusu olurken, ulaşım altyapısının tamamlanmasıyla her geçen gün değer artacağı düşünülüyor.
